फुकेतमधील समुद्रकिनारी कॉन्डो किंवा पट्टायातील व्हिला हेच सगळे भारतीय आणि मराठी गुंतवणूकदार शोधत असताना, थायलंडमध्ये एक वेगळाच व्यवसाय शांतपणे मोठा नफा कमावतो आहे, तो म्हणजे औद्योगिक वेअरहाऊस क्षेत्र. लॉजिस्टिक्स जागांचा तुटवडा इतका गंभीर झाला आहे की सध्याच्या वेअरहाऊस मालकांचेच भाडेकरूंवर वर्चस्व चालते.
बँकॉक पोस्टच्या वृत्तानुसार, थायलंडमधील मर्यादित वेअरहाऊस पुरवठ्यामुळे मालकांना वाढत्या मागणीचा पुरेपूर फायदा घेता येतो आहे. निवासी क्षेत्राच्या तुलनेत औद्योगिक मालमत्ता सातत्याने चांगला परतावा आणि स्थैर्य दाखवत आहे. Cushman & Wakefield च्या Q2 2026 च्या अहवालानुसार, 2021 पासून औद्योगिक जमिनीची मागणी पुरवठ्यापेक्षा 10% पेक्षा जास्त वेगाने वाढली असून, त्यामुळे जमिनीच्या किमती आणि भाडे सतत वाढत आहेत.
समुद्रकिनारी कॉन्डो किंवा भाड्याने देण्याचा व्हिला यातच गुंतवणूक करणाऱ्या परदेशी गुंतवणूकदारांना वेअरहाऊस क्षेत्र नवीन वाटू शकते. पण 2026 मधील सर्वात आकर्षक गुंतवणूक संधी नेमकी इथेच तयार होते आहे.
थोडक्यात उत्तर
- थायलंडमधील वेअरहाऊस गुंतवणुकीवरील परतावा दरवर्षी 8-12% इतका आहे, जो निवासी कॉन्डोपेक्षा 2-3 पट जास्त आहे
- सध्याच्या मागणीच्या तुलनेत 15-20% पुरवठा तुटवडा आहे, नवीन बांधकाम मागणीशी जुळवून घेऊ शकत नाही
- ईस्टर्न इकॉनॉमिक कॉरिडॉर (EEC) मधील ग्रेड A वेअरहाऊसचे सरासरी भाडे 175-200 THB प्रति चौ.मी. प्रति महिना असून ते दरवर्षी 5-7% वाढते
- भाडेकरार साधारणपणे 3-5 वर्षांचा असतो, निश्चित दरवाढीसह, त्यामुळे उत्पन्नाचा अंदाज बांधता येतो
- प्रमुख लॉजिस्टिक्स केंद्रांमध्ये व्याप्तीदर 90% पेक्षा जास्त
- प्रमुख मागणी क्षेत्रे: चोन बुरी, समुत प्राकान, पथुम थानी प्रांत आणि मोटरवे 7 चा संपूर्ण पट्टा
महत्त्वाची आकडेवारी
- ईस्टर्न इकॉनॉमिक कॉरिडॉर (EEC) हा चोन बुरी, रायाँग आणि चाचोएंगसाओ या तीन प्रांतांना जोडणारा सरकारी विकास प्रकल्प असून, वेअरहाऊस मागणीचे मुख्य इंजिन आहे. या भागातील पायाभूत सुविधांमधील गुंतवणूक 1.5 ट्रिलियन THB पेक्षा जास्त आहे
- ई-कॉमर्स ही मूलभूत चालक शक्ती आहे: थायलंडची ऑनलाइन रिटेल बाजारपेठ अंदाजे 850 अब्ज THB पर्यंत वाढली आहे, आणि प्रत्येक टक्का वाढीसाठी अतिरिक्त लॉजिस्टिक्स क्षमता लागते. Shopee, Lazada आणि TikTok Shop हे सर्व आपले वेअरहाऊस नेटवर्क विस्तारत आहेत
- प्रवेश खर्च निवासी मालमत्तेपेक्षा लक्षणीय जास्त आहे. 2,000-5,000 चौ.मी. क्षेत्रफळाच्या दर्जेदार सुविधेसाठी 30-80 दशलक्ष THB (साधारण 800,000 ते 2.2 दशलक्ष USD) लागतात
- परदेशी मालकी निर्बंध: थायलंडमध्ये परदेशी नागरिकांना थेट जमीन मालकी घेता येत नाही. वेअरहाऊस गुंतवणूक सहसा थाई लिमिटेड कंपनीमार्फत, दीर्घकालीन भाडेपट्ट्याद्वारे (30+30 वर्षे) किंवा लिस्टेड REIT द्वारे केली जाते
- थाई औद्योगिक REITs (WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT आणि इतर) SET एक्सचेंजवर व्यवहार करतात आणि अवघ्या काही हजार THB पासून वेअरहाऊस क्षेत्रात गुंतवणुकीची संधी देतात. लाभांश उत्पन्न दरवर्षी 6-8% इतके असते
- टर्नकी ग्रेड A वेअरहाऊसच्या बांधकामाला 8-14 महिने लागतात, त्यामुळे विकासक मागणीच्या वेगाशी जुळवून घेऊ शकत नाहीत आणि तुटवडा आणखी वाढतो
- थायलंडमधील व्यावसायिक मालमत्तेवरील प्रॉपर्टी टॅक्स मूल्यांकित किमतीच्या 0.3% इतका आहे, जो युरोपमधील बहुतांश देशांपेक्षा लक्षणीय कमी आहे
- बँकॉक पोस्टनुसार, Q2 2026 मध्ये देशभरातील रेडी-बिल्ट वेअरहाऊस (RBW) साठा सुमारे 6.05 दशलक्ष चौ.मी. आणि रेडी-बिल्ट फॅक्टरी (RBF) साठा सुमारे 3.42 दशलक्ष चौ.मी. इतकाच स्थिर राहिला, यावरून पुरवठा किती तंग झाला आहे हे स्पष्ट होते
कोणत्या भागात मागणी सर्वाधिक आहे?
तीन प्रमुख क्षेत्रे यात आघाडीवर आहेत: समुत प्राकान प्रांत (सुवर्णभूमी विमानतळ आणि लॅम चबांग बंदराजवळ), चोन बुरी (EEC आणि ऑटोमोटिव्ह उद्योगाचे केंद्र), आणि पथुम थानी (बँकॉकच्या उत्तरेकडील लॉजिस्टिक्स हब). बँकॉक ते पट्टाया दरम्यानचा मोटरवे 7 चा पट्टा थाई वेअरहाऊस लॉजिस्टिक्सचा 'सुवर्ण त्रिकोण' मानला जातो.
वेअरहाऊस कॉन्डोपेक्षा चांगली गुंतवणूक का ठरते?
कॉन्डोच्या तुलनेत वेअरहाऊसमध्ये भाडेकरार जास्त काळाचा असतो (महिना-दर-महिना भाड्याऐवजी 3-5 वर्षे), उत्पन्न जास्त आणि स्थिर असते, पर्यटन हंगाम किंवा Airbnb स्पर्धेचा परिणाम होत नाही, आणि भाडेकरू व्यक्ती नसून कंपन्या असतात. तोटा इतकाच की सुरुवातीची गुंतवणूक जास्त लागते आणि व्यावसायिक मालमत्ता व्यवस्थापनाची गरज भासते.
धोके काय आहेत?
परदेशी मालकीची कायदेशीर रचना गुंतागुंतीची असणे, एक-दोन प्रमुख भाडेकरूंवर अवलंबून राहावे लागणे, चलन जोखीम (उत्पन्न THB मध्ये मिळते), आणि पुढील 3-5 वर्षांत नवीन प्रकल्प आल्याने संभाव्य अतिरिक्त पुरवठा हे मुख्य धोके आहेत. पूराचा धोकाही लक्षात घेण्यासारखा आहे, 2011 मध्ये आलेल्या पुरामुळे अयुथया परिसरातील शेकडो औद्योगिक सुविधा नष्ट झाल्या होत्या.
थाई REITs म्हणजे काय आणि त्यात कसे गुंतवावे?
REIT (रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट) हा SET एक्सचेंजवर सूचीबद्ध असलेला सार्वजनिक मालमत्ता फंड आहे. औद्योगिक REITs वेअरहाऊस आणि फॅक्टरीचे पोर्टफोलिओ सांभाळतात आणि त्यांना किमान 90% उत्पन्न लाभांश म्हणून वाटावे लागते. यासाठी थाई एक्सचेंजवर ब्रोकरेज खाते उघडावे लागते, आणि किमान गुंतवणूक अवघ्या काही हजार THB पासून सुरू होते, हा वेअरहाऊस क्षेत्रात प्रवेशाचा सर्वात सोपा मार्ग आहे.
भाड्याचे दर किती असतात?
वर्ग आणि स्थानानुसार दर मोठ्या प्रमाणात बदलतात. EEC मधील ग्रेड A वेअरहाऊसचे भाडे 175-200 THB/चौ.मी./महिना असते. बँकॉकच्या बाहेरील ग्रेड B सुविधांचे भाडे 120-150 THB/चौ.मी./महिना असते. साध्या प्रांतीय हँगर्ससाठी 80-100 THB/चौ.मी./महिना दर आकारला जातो. हे आकडे 2026 च्या बाजार अंदाजांवर आधारित आहेत.
ई-कॉमर्समुळे बाजार कसा बदलतोय?
ऑनलाइन रिटेलमधील प्रचंड वाढीमुळे शहरी केंद्रांजवळील 'लास्ट-माइल' वेअरहाऊसची मागणी वाढते आहे. Shopee, Lazada, TikTok Shop यांसारखे प्रत्येक मोठे मार्केटप्लेस थायलंडमध्ये आपले लॉजिस्टिक्स जाळे विस्तारत आहेत. ही मागणी पर्यटन चक्र किंवा चलनातील चढउतारांपासून बहुतांशी सुरक्षित असलेली एक मूलभूत संरचनात्मक चालक शक्ती आहे.
प्रत्यक्ष थायलंडला भेट देणे आवश्यक आहे का?
निश्चितच. दूरस्थपणे व्यावसायिक मालमत्ता खरेदी करणे मोठा धोका असू शकतो. भांडवल गुंतवण्याआधी गुंतवणूकदारांनी स्वतः स्थान, वाहतूक सुविधा, इमारतीची स्थिती आणि आजूबाजूचा परिसर तपासावा, आणि शक्य असल्यास चोन बुरी किंवा समुत प्राकानमधील औद्योगिक क्षेत्रांनाही भेट द्यावी, जी सुवर्णभूमी विमानतळापासून अवघ्या 40-90 मिनिटांच्या अंतरावर आहेत.
थायलंडचे वेअरहाऊस क्षेत्र आंतरराष्ट्रीय गुंतवणूकदारांसाठी अजूनही तितकेसे ओळखले न गेलेले पण अत्यंत फायदेशीर क्षेत्र आहे. संरचनात्मक पुरवठा तुटवडा, ई-कॉमर्सची वाढ आणि EEC मधील सातत्यपूर्ण सरकारी गुंतवणूक यामुळे या क्षेत्राला दीर्घकालीन आधार मिळतो आहे. पहिल्यांदाच गुंतवणूक करणाऱ्यांसाठी सर्वात शहाणपणाचा मार्ग म्हणजे थाई औद्योगिक REITs पासून सुरुवात करणे, बाजाराची अंतर्गत जाण घेणे, आणि नंतर भाडेपट्टा रचनेद्वारे थेट गुंतवणुकीचा विचार करणे. थायलंड मालमत्ता टीम अशा गुंतवणूकदारांना योग्य दिशा देण्यासाठी सतत मदत करते.
स्रोत: बँकॉक पोस्ट