फुकेतमध्ये 1.2 कोटी बाथ (12 दशलक्ष THB) किंमतीचा व्हिला घेणारा एक परदेशी खरेदीदार, आणि त्याच्यासाठी थाई वकिलाने उभी केलेली कंपनी: 51% वाटा तीन थाई नागरिकांच्या नावावर, 49% परदेशी खरेदीदाराकडे, आणि डायरेक्टर म्हणून सही करण्याचे अधिकार त्याच्याकडेच. ही रचना गेली वीस वर्षे बिनदिक्कत चालली. पण 1 ऑगस्ट 2026 पासून थायलंडचा Department of Business Development (DBD) त्या तीन थाई भागधारकांना थेट प्रश्न विचारतो: तुमच्या शेअर्ससाठीचे पैसे नेमके कुठून आले, याचा पुरावा द्या.
थोडक्यात सांगायचं झालं तर, DBD Order No. 2/2569 परदेशी सहभागावर बंदी आणत नाही आणि आधीच्या कंपन्या रद्द करत नाही. पण स्वस्तात उभ्या केलेल्या 'नॉमिनी' रचना, म्हणजे केवळ नावापुरते थाई भागधारक असलेल्या कंपन्या, आता जवळपास अशक्य होतील. कारण रजिस्ट्रार आता फक्त शेवटच्या कागदोपत्री भांडवली रचनेकडे न बघता, पैसा नेमका कुठून कुठे गेला हे संपूर्णपणे तपासतो.
जुन्या Order 2/2568 अंतर्गत नोंदणी झालेल्या कंपन्या वैध राहतात आणि त्यांची पुन्हा तपासणी होत नाही. धोका आहे तो फक्त नव्या फाईलिंग्जना.
DBD Order 2/2569 नक्की काय बदलतं?
Order No. 2/2569, जे 1 ऑगस्ट 2026 पासून लागू झाले, त्याने आधीच्या दोन आदेशांची जागा घेतली: Order 2/2568 आणि Order 1/2569. आता परदेशी सहभाग असलेल्या कोणत्याही फाईलिंगसाठी हे आवश्यक आहे:
- थाई भागधारकांचे बँक स्टेटमेंट
- कंपनीच्या खात्यात पैसे स्वीकारल्याचे स्टेटमेंट
- सहीसह Investment Explanation Letter (गुंतवणूक स्पष्टीकरण पत्र)
ही तपासणी नोंदणी किंवा दुरुस्तीच्या वेळीच होते, नंतर टॅक्स ऑडिटमध्ये नाही. हा नियम 50% पेक्षा कमी परदेशी सहभाग असलेल्या कंपनी आणि पार्टनरशिप स्थापनेला, तसेच परदेशी अल्पसंख्य भागधारक किंवा परदेशी सिग्नेटरी जोडणाऱ्या कोणत्याही दुरुस्तीला लागू होतो. 2026 च्या एका नियामक आढावानुसार, या नियमांनी विखुरलेले जुने नियम एकत्र करून सहा कार्यान्वयन साधनांमध्ये बांधले आहेत, ज्यात स्वयंचलित डेटाबेस तपासणी आणि साक्षीदारांसाठी कडक नियमांचाही समावेश आहे.
49% वाटा का ठरला, आणि तो कसा मोडकळीला आला
49% ही संख्या कधीही आर्थिक तर्कावर आधारित नव्हती, ती एका तडजोडीतून आली. 1999 च्या Foreign Business Act ने तीन याद्यांमधील व्यवसाय परदेशींसाठी बंद केले, त्यात जमीन व्यापार आणि बहुतांश सेवा क्षेत्रांचा समावेश होता, आणि जिथे अनिवासींकडे 50% किंवा त्याहून अधिक भांडवल असते तिला 'परदेशी कंपनी' म्हणून व्याख्या केली. बाजाराने गणित केलं: परदेशी खरेदीदाराला 49%, थाई नागरिकांना 51%. त्या थाई नागरिकांचे शेअर्ससाठीचे पैसे नेमके कुठून आले, याची कोणालाही फिकीर नव्हती.
बाजारातील अंदाजानुसार, फुकेत, कोह समुई आणि पटाया इथे हजारो व्हिला याच रचनेतून उभे झाले आहेत. कायद्याने ही रचना नेहमीच कमकुवत होती: Land Code स्पष्टपणे प्रॉक्सीमार्फत जमीन घेण्यावर बंदी घालतो, आणि सैद्धांतिकदृष्ट्या Department of Lands जमीन विकायला भागही पाडू शकतो. पण 2024 पूर्वी प्रत्यक्षात असं फार क्वचितच घडलं.
हा बदल रिअल इस्टेटमधून सुरू झाला नाही. तो मनी-लाँडरिंग चौकशीतून आणि रिसॉर्ट व्यवसायातील तथाकथित ग्रे-मार्केट व्यवहारांतून सुरू झाला: भाड्याची दुकाने, बार, डाईव्ह सेंटर आणि ट्रॅव्हल एजन्सी, ज्यांचे मालक म्हणून महिना 15,000 बाथ पगार घेणारे थाई नागरिक दाखवले जात, तर कंपनीचे भांडवल काही लाख बाथ इतकं असे. तिथून हाच तर्क DBD कडे नोंदणी होणाऱ्या प्रत्येक फाईलिंगपर्यंत पसरला.
पैशाचा स्रोत कसा तपासला जातो?
रजिस्ट्रार आधी रचनेकडे बघत असे. आता तो स्रोताकडे बघतो. जर एका थाई भागधारकाने एक दशलक्ष बाथ नोंदणीकृत भांडवलापैकी 510,000 बाथाचे योगदान दाखवले, तर त्याला आता सिद्ध करावं लागतं की ते पैसे ट्रान्सफरपूर्वी कुठे होते, आणि कंपनीच्या कोणत्या खात्यात गेले. Investment Explanation Letter वर व्यक्तिशः सही करावी लागते, आणि सहीकर्ता त्या पत्रातील मजकुरासाठी जबाबदार असतो.
इथेच अलीकडच्या काळातील सर्वाधिक लोकप्रिय रचना कोलमडते. अनेक व्यवहार दोन क्लृप्त्यांवर अवलंबून होते: मर्यादित मतदान हक्क असलेले प्रेफरन्स शेअर्स, ज्यामुळे परदेशी खरेदीदाराला 49% वाट्यातही प्रत्यक्ष नियंत्रण मिळे, आणि एक कर्ज, ज्याद्वारे तोच परदेशी खरेदीदार थाई पार्टनरचा शेअर गुपचूप भरत असे. DBD आधीच पहिल्या क्लृप्तीला नॉमिनी असल्याचा इशारा मानत होता. दुसरी क्लृप्ती आता बँक स्टेटमेंटवर स्पष्ट दिसते: फाईलिंगच्या काही दिवस आधी थाई भागधारकाच्या खात्यात नेमकी तेवढीच रक्कम येते जितकी योगदानासाठी हवी. बँकिंग टाइमलाईनविरुद्ध कायदेशीर हुशारी टिकत नाही.
जुन्या कंपनीला याचा किती धोका आहे?
Order 2/2569 काय करत नाही, हे तितकंच महत्त्वाचं आहे. यात रेट्रोअॅक्टिव्ह ऑडिट नाही. 2021 किंवा 2025 मध्ये नोंदणी झालेली कंपनी 1 ऑगस्ट 2026 ला बेकायदेशीर होत नाही आणि तिला आपोआप फ्लॅग केलं जात नाही.
धोका येतो वेगळ्याच क्षणी: डायरेक्टर बदलताना, शेअर विक्रीत, भांडवली बदलात, किंवा परदेशी सिग्नेटरी जोडताना, म्हणजे कोणतीही फाईलिंग आता संपूर्ण कागदपत्रांचा भार घेऊन येते. जुन्या रचना कुठे तोडल्या गेल्या नाहीत, त्या फक्त जागच्याजागी लॉक झाल्या आहेत. त्यातून बाहेर पडणं आत शिरण्यापेक्षा जास्त कठीण झालं आहे.
व्हिला घ्यायचा असेल तर कंपनी की लीज?
आमचं स्पष्ट मत आहे: सुमारे 2.5 कोटी बाथपर्यंतच्या व्हिलासाठी आज कंपनी उघडणं फायद्याचं नाही. Land Code अंतर्गत नोंदणीकृत 30-वर्षांचा लीज संरक्षित ताबा देतो, खर्च खूप कमी असतो, आणि त्यासाठी वार्षिक फाईलिंग, ऑडिट किंवा जिवंत थाई पार्टनरची गरज नसते. हो, थाई कोर्टांनी 30 वर्षांपुढील मुदतवाढ नव्या जमीनमालकावर बंधनकारक मानण्यास सातत्याने नकार दिला आहे, ही खरी उणीव आहे आणि ती नाकारणं अप्रामाणिकपणा ठरेल. पण सगळे धोके तोलून पाहता, कालबाह्य नॉमिनी रचना यापेक्षा जास्त वाईट आहे.
ही सूचना दुर्लक्षित करा जर तुम्ही खरोखर चालणारा व्यवसाय करत असाल, हॉटेल, मॅन्युफॅक्चरिंग, एक्सपोर्ट किंवा खरी उलाढाल असलेला रेस्टॉरंट ग्रुप. अशा स्थितीत खरा भांडवल गुंतवणारा आणि व्यवस्थापनात सहभागी असणारा थाई पार्टनर असलेली कंपनी ही पूर्णपणे कायदेशीर आणि सामान्य रचना आहे. Order 2/2569 चा निशाणा फसवणुकीवर आहे, खऱ्या व्यवसायावर नाही. मोठ्या प्रोजेक्ट्ससाठी Foreign Business License किंवा BOI प्रमोशनचा वेगळा मार्ग आहे, जिथे 100% पर्यंत परदेशी मालकी मान्य आहे.
एक व्यावहारिक मुद्दा लोक विसरतात: थायलंडमध्ये नोंदणी कागदपत्रांवर सही करण्यासाठी आणि कॉर्पोरेट बँक खातं उघडण्यासाठी जवळपास नेहमीच व्यक्तिशः हजर राहावं लागतं, आणि 2026 मध्ये थाई बँका अशा खात्यांबाबत लक्षणीयरीत्या कडक झाल्या आहेत, अनेकदा दुसऱ्या भेटीची मागणी करतात. नोंदणीचं नियोजन करत असाल तर किमान एक आठवडा थायलंडमध्ये राहण्याचं बजेट ठेवा, कारण महिन्याभरानंतरची बँक अपॉइंटमेंट पुन्हा शेड्युल करणं विमान तिकिटापेक्षा जास्त खर्चिक ठरू शकतं.
आधीच थाई कंपनीमार्फत प्रॉपर्टी घेतली असेल, तर पुढचं शहाणपणाचं पाऊल म्हणजे कोणतीही नोंदणी दुरुस्ती गरजेची होण्याआधी ऑडिट करून घ्या: थाई भागधारकांच्या योगदानामागे काय आधार आहे, सिग्नेटरी कोण आहेत, आणि पुढच्या दोन वर्षांत कोणत्या दुरुस्त्या लागू शकतात, हे तपासा. समस्या फाईलिंगच्या दिवशी सापडण्यापेक्षा आधीच सोडवणं स्वस्त पडतं.
स्रोत: AIM Bangkok