रशियातून फुकेत कॉन्डो पैसे: 2026 मध्ये कायदेशीर मार्ग कोणते?

रशियातील एक खरेदीदार फुकेतमधल्या डेव्हलपरला पैसे पाठवतो, आणि काही महिन्यांनी लक्षात येतं की त्याच्याकडे फ्रीहोल्ड रजिस्ट्रेशनसाठी आवश्यक कागदपत्रच नाही. कारण साधं आहे: पैसे रोख स्वरूपात नेले होते, बँकेमार्फत आले नव्हते. भारतीय किंवा मराठी गुंतवणूकदारांसाठी हा प्रश्न थेट लागू होत नसला, तरी रशियन खरेदीदारांच्या याच अडचणीतून एक महत्त्वाचा नियम स्पष्ट होतो, जो कोणत्याही देशातून थायलंडमध्ये पैसे पाठवताना लागू होतो: बँकेमार्फत परकीय चलन थायलंडमध्ये आलं आणि तिथेच बाथमध्ये रूपांतरित झालं, हे सिद्ध करणारा पुरावा हवा.

FET फॉर्म म्हणजे काय आणि तो का महत्त्वाचा आहे?

FET (Foreign Exchange Transaction) फॉर्म ही थाई बँकेने दिलेली एक पावती आहे, जी सांगते की परदेशातून चलन आलं आणि थायलंडमधल्या बँकेत ते बाथमध्ये बदललं गेलं. हा फॉर्म नसेल तर लँड डिपार्टमेंट कॉन्डोचं फ्रीहोल्ड ओनरशिप रजिस्टर करणार नाही. रोख रक्कम सोबत नेली आणि थेट डेव्हलपरला दिली, तर हा फॉर्म तयारच होत नाही, त्यामुळे फ्रीहोल्ड शक्य नाही.

गंमत म्हणजे, अनेक फुकेत लँड ऑफिसेस 30 वर्षांच्या लीजहोल्ड रजिस्ट्रेशनसाठीदेखील हा फॉर्म मागतात, जरी कायद्याने तो लीजहोल्डसाठी बंधनकारक नाही. त्यामुळे तुमचं पेमेंट अशा पद्धतीने ठरवा की FET नंतर हवं तेव्हा मिळू शकेल, जरी सध्या तो मागितला जात नसेल.

पैसे पाठवण्याचे तीन कायदेशीर मार्ग कोणते?

रशियन बँका SWIFT पासून तोडल्या गेल्यानंतर, परदेशातून थायलंडमध्ये मालमत्तेसाठी पैसे पाठवण्याचे मार्ग नव्याने उभे राहिले. यातले तीन मार्ग कायद्याच्या चौकटीत बसतात:

• खरेदीदाराच्या स्वतःच्या रशियन बँक खात्यातून थेट ट्रान्सफर
• घोषित केलेल्या (declared) परदेशी बँक खात्यातून ट्रान्सफर
• दोन्ही सीमांवर घोषित केलेली रोख रक्कम प्रत्यक्ष घेऊन जाणे

पण लक्षात घ्या, रोख रक्कम नेणं हा तिसरा मार्ग कायदेशीर असला तरी तो थायलंडच्या बाजूने अपूर्ण उपाय आहे, कारण त्यातून FET तयार होत नाही. EAEU सोडताना 10,000 USD पेक्षा जास्त रक्कम आणि थायलंडमध्ये प्रवेश करताना 20,000 USD पेक्षा जास्त रक्कम घोषित करावी लागते.

पेमेंट एजंट वापरणं सुरक्षित आहे का?

पेमेंट एजंट वापरणं मान्य आहे, पण फक्त तेच एजंट जे खासगी व्यक्तींसाठी व्यवहार हाताळण्याचा परवाना (license) घेऊन काम करतात, कॉर्पोरेट फॉरिन ट्रेड लायसन्सवर चालणारे नाही. यासाठी सर्व्हिस अ‍ॅग्रीमेंट (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी किंवा एजन्सी कॉन्ट्रॅक्ट) मध्ये स्पष्ट लिहिलेलं असावं की उद्देश 'रिअल इस्टेट पेमेंट' आहे, कधीही 'ट्रान्सफर सर्व्हिस' किंवा 'गुड्स सप्लाय' असा उल्लेख नसावा.

एजंट पारदर्शक आहे की नाही, हे तपासण्याचा सर्वात सोपा मार्ग म्हणजे सेवेसाठी दिलेल्या रकमेची रोख पावती (cash receipt) मागणे. ती नसेल तर तो एजंट टाळावा.

मार्केटमधलं कमिशन साधारण व्यवहाराच्या रकमेच्या 1 ते 2.5% असतं, त्यात एक्सचेंज स्प्रेड वेगळा धरावा लागतो. वेगवेगळ्या प्रोव्हायडर्समधला फरक एकूण बजेटच्या 1.5% पर्यंत जाऊ शकतो, म्हणून तीन-चार एजंट्सचे दर पडताळून बघणं फायद्याचं ठरतं.

कोणत्या चुका सर्वात जास्त महाग ठरतात?

सर्वात सामान्य आणि धोकादायक चूक म्हणजे पैसे 'वस्तू किंवा उपकरणांच्या पेमेंट' म्हणून पाठवणे, जेव्हा प्रत्यक्षात कॉन्डो विकत घेतला जातोय. यामुळे रशियात प्रशासनिक कोडच्या आर्टिकल 15.25 अंतर्गत दंड, आणि मोठ्या रकमांसाठी क्रिमिनल कोडच्या आर्टिकल 193.1 अंतर्गत गुन्हेगारी जबाबदारी येऊ शकते.

दुसरी अडचण म्हणजे पैसे पाठवणाऱ्या आणि प्रत्यक्ष विकत घेणाऱ्या व्यक्तीचा संबंध तुटलेला असणं. थाई डेव्हलपर आता अशा तिसऱ्या व्यक्तीकडून येणारे पैसे स्वीकारायला नाखूष असतात, ज्यांचा खरेदीदाराशी काहीही संबंध सिद्ध होत नाही. पेमेंटच्या रेफरन्समध्ये खरेदीदाराचं पूर्ण नाव, प्रोजेक्टचं नाव आणि युनिट नंबर नमूद असणं आवश्यक आहे.

क्रिप्टोकरन्सीमध्ये पेमेंट करणं ही आणखी एक जोखीम आहे. 173-FZ कायद्याखाली डिजिटल अ‍ॅसेट्स ना रशियन चलन ना परकीय चलन मानले जातात. स्पष्ट बंदी नाही, पण रशियन बाजूने त्याला आधार देणारं कोणतंही कागदपत्र मिळत नाही. भविष्यात पैसे परत रशियात आणायचे झाले, तर हा फंड ट्रेल समजावणं कठीण जाईल.

पैशांचा योग्य मार्ग कसा उभारावा?

2026 साठीचा सर्वोत्तम मार्ग असा दिसतो: स्वतःच्या रशियन बँक खात्यातून परवानाधारक पेमेंट एजंटला ट्रान्सफर, एजन्सी अ‍ॅग्रीमेंटमध्ये 'रिअल इस्टेट पेमेंट' हा उद्देश स्पष्ट नमूद, त्यानंतर डेव्हलपरला चलन ट्रान्सफर (खरेदीदार आणि युनिटचा उल्लेख असलेलं), थाई बँकेत बाथमध्ये रूपांतर, FET जारी होणे, आणि शेवटी लँड डिपार्टमेंटमध्ये रजिस्ट्रेशन.

माझं स्पष्ट मत आहे की यातलं कोणतंही पाऊल वगळून 'सोपं' करण्याचा सल्ला देणारा कोणीही असेल, तर तो धोक्याचा इशारा समजावा. कमिशनमध्ये एक टक्का वाचवण्यासाठी बनावट कागदपत्रांवर आधारित व्यवहार करणं कधीही फायद्याचं ठरत नाही. मात्र ही सावधगिरी मुख्यतः रशियन खरेदीदारांना लागू आहे; इतर देशांतून येणाऱ्या खरेदीदारांसाठी बँकिंग मार्ग सोपा असला, तरी FET फॉर्मचा नियम सर्वांसाठी सारखाच आहे.

थायलंड आणि रशिया एकमेकांना माहिती शेअर करतात का?

थायलंड आणि रशियामध्ये रिअल इस्टेट व्यवहारांची माहिती आपोआप शेअर होत नाही, पण बँक खात्यांची माहिती शेअर होते, ज्यामुळे स्क्रुटिनी पूर्णपणे टळत नाही, फक्त कमी होते. खरी अडचण व्यवहाराच्या वेळी नाही, तर नंतर समोर येते, घटस्फोट, टॅक्स ऑडिट, किंवा मालमत्ता विकून पैसे परत आणताना. त्यामुळे कॉन्ट्रॅक्ट, पावती, पेमेंट ऑर्डर, FET आणि डेव्हलपरची पोचपावती, ही सगळी कागदपत्रं जवळपास दहा वर्षं जपून ठेवावीत.

स्रोत: Realty-Phuket.com