फुकेतमध्ये कंडो बघायला गेलेल्या एका खरेदीदाराला विक्रेता अचानक दरात सूट देऊ लागला, तर याचे कारण टोकियोमध्ये घडलेल्या एका घटनेत सापडेल. जपानचे १० वर्षांचे सरकारी रोखे व्याजदर आता ३% पेक्षा जास्त आहे, जे १९९६ नंतर प्रथमच घडले आहे. वीस वर्षे जपानचे दीर्घकालीन कर्ज जवळजवळ शून्य दराने मिळत होते; आता ती स्थिती संपली आहे, आणि याचे तरंग थायलंडच्या रिसॉर्ट मालमत्ता बाजारापर्यंत पोहोचतात.
थेट उत्तर हवे असेल तर ते असे: फुकेतमधील परदेशी खरेदीदार जवळजवळ नेहमीच रोख रकमेत व्यवहार करतात, कारण थायलंडमध्ये गैर-रहिवासी विदेशी खरेदीदारांना गृहकर्ज मिळणे व्यवहारतः अशक्य आहे. त्यामुळे अमेरिकेचे किंवा जपानचे व्याजदर वाढले तरी थेट परिणाम होत नाही, पण अप्रत्यक्ष परिणाम मोठा आहे, कारण विक्रेत्यांचे भांडवल अनेकदा रोखे किंवा बाँड पोर्टफोलिओत गुंतलेले असते, आणि तेच पोर्टफोलिओ आता तोट्यात आहेत.
जपानच्या ३% व्याजदराचा नेमका अर्थ काय आहे?
युरोन्यूजच्या वृत्तानुसार, जपानचे १० वर्षांचे यील्ड गेल्या वर्षभरात सुमारे १.४ टक्के गुणांनी वाढले आहे. ५ वर्षे आणि २ वर्षे मुदतीच्या रोख्यांवरही अनेक दशकांतील उच्चांक नोंदवला गेला आहे. बाजारात ८० ते ९० टक्के शक्यता आहे की बँक ऑफ जपान सप्टेंबरच्या बैठकीत पुन्हा दरवाढ करेल, कदाचित १.२५% पर्यंत. तीस वर्षे जपान हा संपूर्ण आशियासाठी सस्त्या भांडवलाचा स्रोत होता; आता तेच भांडवल स्वदेशी परतण्याची शक्यता आहे, ज्यामुळे आशियाई रिअल इस्टेटमधील परदेशी गुंतवणुकीला शून्य दराशी नव्हे, तर खऱ्या दराशी स्पर्धा करावी लागेल.
अमेरिकेचे व्याजदर आणि तेलाच्या किमतींचा दुहेरी दबाव
अमेरिकेचे १० वर्षांचे यील्ड सुमारे ४.८% आणि २ वर्षांचे सुमारे ४.४१% वर आहे (सप्टेंबर २०२६ च्या सुरुवातीची आकडेवारी). हा अंतर कमी असणे हे दर्शवते की बाजार उच्च व्याजदर एका तिमाहीपुरते नव्हे, तर दीर्घकाळ टिकतील असे गृहीत धरत आहे. त्याच वेळी ब्रेंट क्रूड तेल सुमारे ९५ डॉलर प्रति बॅरल दराने विकले जात आहे, मध्य पूर्वेतील तणावामुळे. यामुळे वाहतूक आणि बांधकाम खर्चावर दबाव वाढतो, आणि तेथून महागाईवर.
साधे गणित असे आहे: जर कोणताही धोका नसलेली डॉलर मालमत्ता वार्षिक ४.८% देत असेल, भाडेकरू, दुरुस्ती किंवा व्यवस्थापन कंपनीची गरज नसताना, तर उत्पन्न देणाऱ्या कोणत्याही मालमत्तेला स्वतःचे स्थान सिद्ध करावे लागते. कर आणि व्यवस्थापन खर्च वजा केल्यावर ५-६% निव्वळ परतावा देणारा फुकेत कंडो, डॉलरमध्ये विचार करणाऱ्या आणि तिथे राहण्याचा हेतू नसणाऱ्या गुंतवणूकदारासाठी आता तितका सहज निर्णय राहत नाही. ७ ते १० वर्षांचा दृष्टिकोन असणाऱ्या आणि भांडवली वृद्धीवर लक्ष ठेवणाऱ्या खरेदीदारासाठी मात्र हा व्यवहार अजूनही योग्य ठरतो.
बाँड मार्केटमधील नुकसान विक्रेत्यांच्या वागण्यावर कसा परिणाम करते?
एक गोष्ट सहसा उघडपणे बोलली जात नाही: ज्या विक्रेत्याचे भांडवल अंशतः दीर्घकालीन रोख्यांमध्ये गुंतलेले आहे, तो आता कागदोपत्री तोट्यात आहे. असा विक्रेता दोन प्रकारे वागतो, एकतर इतरत्र होणारे नुकसान टाळण्यासाठी वाटाघाटी करतो, किंवा यादी मागे घेऊन थांबतो. फुकेतच्या दुय्यम बाजारात दोन्ही परिस्थिती एकाच वेळी घडत आहेत, आणि त्यामुळे प्रत्येक मालमत्तेचे मूल्यमापन त्या भागातील प्रति चौरस मीटर सरासरी दराच्या आधारे नव्हे, तर स्वतंत्रपणे करावे लागते.
बहतचा प्रवाह डॉलर खरेदीदारांना खरोखर स्वस्त बनवतो का?
बाजारात एक गृहीतक सतत सांगितले जाते: बाँड विक्री आणि मजबूत डॉलर यामुळे थाई मालमत्ता परदेशी चलनधारकांसाठी स्वयंचलितपणे स्वस्त होते. अलीकडचा इतिहास मात्र वेगळे सांगतो. मजबूत चालू खाते शिल्लक, पर्यटन उत्पन्न आणि साठ्यांमधील मोठा सोन्याचा वाटा यामुळे बात हे चलन प्रादेशिक सुरक्षित आश्रयस्थान म्हणून वागते. ती अपेक्षित सूट कधीच मिळणार नाही, आणि त्या आधारावर बजेट आखणे ही कमकुवत रणनीती आहे. सध्याच्या विनिमय दराच्या आधारे थोडा फरक ठेवून बजेट आखणे अधिक शहाणपणाचे आहे.
फुकेत बांधकाम खर्च आणि लाँग-स्टे व्हिसाचे नवे निकष
ब्रेंट तेल ९५ डॉलरच्या आसपास असल्याने सिमेंट, काच आणि वाहतुकीशी संबंधित बांधकाम खर्च वाढत आहे. डेव्हलपर्स ही किंमत आधीच विकलेल्या युनिट्समध्ये लादत नाहीत, तर पुढील टप्प्यांच्या दरात समाविष्ट करतात. दुसरीकडे, बँकॉक पोस्टच्या वृत्तानुसार, थायलंडच्या लाँग-स्टे व्हिसा कार्यक्रमाने आता स्पष्ट निकष दिले आहेत: कमीत कमी ३० लाख बात (३ दशलक्ष बात) किमतीचा कंडो खरेदी करणाऱ्या किंवा दरमहा किमान ८५,००० बात भाड्याने राहणाऱ्या परदेशी नागरिकांना एक वर्षाचा व्हिसा मिळतो. होम इन फुकेतच्या निरीक्षणानुसार, २०२६ चा फुकेत बाजार अधिक संतुलित आणि दीर्घकालीन गुंतवणूकदार-केंद्री होत आहे, रशिया, ऑस्ट्रेलिया, चीन आणि इतर देशांतील खरेदीदारांकडून ब्रँडेड निवासस्थाने आणि सर्व्हिस्ड व्हिलांना वाढती मागणी आहे.
आमचा दृष्टिकोन: कधी थांबावे, कधी पुढे जावे
अमेरिकेचे १० वर्षांचे यील्ड ४.८% च्या आसपास असताना, केवळ भाड्याच्या उत्पन्नासाठी रिसॉर्ट मालमत्ता खरेदी करणे तेव्हाच अर्थपूर्ण ठरते जेव्हा भोगवटा दराला डेव्हलपरच्या अंदाजित आकड्यांऐवजी किमान दोन हंगामांच्या प्रत्यक्ष बुकिंग इतिहासाचा आधार असतो. जर बजेट १,५०,००० डॉलरपेक्षा कमी असेल आणि मालमत्ता दोन ते तीन वर्षांत पुनर्विक्रीसाठी घेतली जात असेल, तर वरील सगळे मुद्दे बाजूला ठेवता येतात; त्या कालावधीत स्थान आणि बांधकामाचा टप्पा टोकियोच्या यील्ड कर्व्हपेक्षा जास्त महत्त्वाचा ठरतो.
ज्यांचे भांडवल सध्या बाँड फंडात अडकले आहे, त्यांनी कागदोपत्री तोटा निश्चित करून तातडीने अशा अस्थिर मालमत्तेत गुंतवणूक करणे टाळावे. अल्प-मुदतीचे साधन पूर्ण होण्याची वाट पाहून मुक्त झालेली रोख रक्कम वापरणे अधिक शहाणपणाचे ठरते.
फुकेतचे चित्र आता असे दिसते: ज्या खरेदीदाराकडे रोख रक्कम तयार आहे आणि घाई नाही, त्यालाच बाजार बक्षीस देतो. गृहकर्जावर अवलंबून असणाऱ्या खरेदीदारांची स्पर्धा जवळजवळ नसतेच, आणि बाँड पोर्टफोलिओत तोटा झालेले विक्रेते आता वाटाघाटीसाठी अधिक तयार आहेत. रावाई आणि बांग ताओमधील तुलनीय मालमत्तांमधील किंमतीतील फरक अनेकदा अशा तपशीलांवर अवलंबून असतो जे प्रत्यक्ष भेटीतच लक्षात येतात, त्यामुळे पुढील हंगामात भेट नियोजित असल्यास काही दिवसांपेक्षा जास्त वेळ ठेवावा.
स्रोत: द जपान टाइम्स