फुकेत किंवा च्योनबुरीमध्ये जमीन नोंदणीच्या खिडकीवर उभं असताना अधिकारी अचानक विचारतो, तुमच्या थाई भागधारकाच्या पैशांचा स्रोत काय, तो काय काम करतो, त्याने भाग रोख रकमेत का भरला. मे 2026 पासून हे प्रश्न सामान्य झाले आहेत. जमीन कायदा तसाच आहे, परदेशी व्यक्ती अजूनही थायलंडमध्ये थेट जमिनीचे मालक होऊ शकत नाहीत, आणि थाई-बहुसंख्य कंपनी अजूनही तांत्रिकदृष्ट्या जमीन घेऊ शकते. पण आता जमीन विभाग या कंपन्यांच्या मागे कोण उभं आहे हे बारकाईने तपासत आहे.
मे 2026 मध्ये नक्की काय बदललं?
थायलंडच्या भूमी विभागाने (Department of Lands) मे 2026 मध्ये देशातील सर्व प्रांतिक जमीन कार्यालयांना 'most urgent' असं चिन्हांकित तीन परिपत्रकं पाठवली. ही परिपत्रकं मूळ कायदा बदलत नाहीत, तर आधीच्या सूचनांना एकत्र करून एक बंधनकारक पडताळणी आणि अहवाल प्रणाली तयार करतात. आता जमीन कार्यालयं कंपनीचा डेटा डिपार्टमेंट ऑफ बिझनेस डेव्हलपमेंट (DBD) च्या डेटाबेसशी क्रॉस-चेक करतात, आर्थिक कागदपत्रं मागतात आणि प्रत्यक्ष जागेवर भेट देतात.
हा नियम फक्त नव्या व्यवहारांना नाही, तर पाच किंवा दहा वर्षांपूर्वी खरेदी केलेल्या जुन्या मालकी संरचनांनाही लागू होतो. म्हणजे तुमची कंपनी जुनी असली तरी सुरक्षित नाही.
कोणत्या रकमेनंतर तपासणी सुरू होते?
इथे एक स्पष्ट आणि लक्षात ठेवण्यासारखा आकडा आहे: 2 दशलक्ष थाई बात किंवा त्यापेक्षा जास्त रोख रक्कम, किंवा 5 दशलक्ष बातपेक्षा जास्त मूल्याची मालमत्ता असल्यास जमीन कार्यालय पैशांचा स्रोत, उत्पन्न आणि व्यवहारातील सर्व सहभागींची नोकरी तपासतं. या मर्यादेच्या खाली सहसा असा सखोल तपास होत नाही.
भांडवल, भागधारणा किंवा नियंत्रणात परदेशी सहभाग ठरलेल्या मर्यादेपेक्षा जास्त असलेल्या कंपन्यांना 'हाय-रिस्क' म्हणून चिन्हांकित केलं जातं. यात भागधारक नोंदणी, DBD फायलिंग, आर्थिक कागदपत्रं, करार आणि प्रत्यक्ष जागेची तपासणी होते. पण विभागाने स्पष्ट केलं आहे की हाय-रिस्क वर्गीकरण हे केवळ एक स्क्रीनिंग साधन आहे, गुन्ह्याचा निष्कर्ष नाही.
नॉमिनी स्ट्रक्चर मुळात का तयार झालं?
ही योजना नवी नाही. 1990 च्या दशकाच्या उत्तरार्धात, आशियाई आर्थिक संकटानंतर थायलंडने जमीन कायद्याला हात न लावता परदेशी भांडवलासाठी प्रॉपर्टी मार्केट खुलं केलं. परदेशी नागरिकांना फ्रीहोल्ड कंडोमिनियम आणि भाडेपट्टा दिला गेला, पण जमीन या यादीतून वगळली गेली.
बाजाराने त्यावर उपाय शोधला: 51% भाग थाई नागरिकांकडे, पण खरं नियंत्रण प्रेफर्ड शेअर्स, गहाणखत करार आणि पॉवर ऑफ अटर्नीच्या माध्यमातून परदेशी गुंतवणूकदाराकडे. कोह समुई, हुआ हिन आणि फुकेतच्या पश्चिम किनाऱ्यावरील अनेक व्हिला याच पद्धतीने बांधलेल्या आहेत. 2006 मध्ये गृह मंत्रालयाने हे बंद करण्याचा प्रयत्न केला होता, पण तेव्हा सूचना होत्या, साधनं नव्हती. जमीन कार्यालयाला फक्त कागदपत्रांचा गठ्ठा दिसत असे, जोडलेला डेटाबेस नाही. 2026 च्या परिपत्रकांनी नेमकं हेच बदललं आहे.
पकडलं गेल्यास शिक्षा किती?
नॉमिनी मालकी हा फॉरेन बिझनेस ॲक्टखाली गुन्हा आहे. यात 1,00,000 ते 10,00,000 बात दंड आणि तीन वर्षांपर्यंत तुरुंगवास होऊ शकतो, परदेशी खरेदीदार आणि फ्रंट भागधारक म्हणून काम करणारा थाई नागरिक दोघांनाही. उद्योग वार्तांकनानुसार, संशयित नॉमिनी संरचनांसाठी देशभरात सध्या 46,000 पेक्षा जास्त कंपन्या आधीच ऑडिटखाली आहेत. फुकेत, समुई, कोह फांगान आणि क्राबीमध्ये हजारो कंपन्यांची तपासणी सुरू आहे, जिथे क्लासिक 51% थाई भागधारणा प्रत्यक्षात पूर्ण परदेशी व्यवस्थापन आणि वित्तपुरवठा झाकते.
कोणती चुकीची समजूत आता टिकत नाही?
एक आठवड्यापूर्वी तीन थाई भागधारकांसह उभी केलेली 'पॅकेज' कंपनी, ज्यांच्या खात्यांत उत्पन्नाचा किंवा हालचालीचा कोणताही पुरावा नाही, ती सर्वात आधी अडचणीत येते. दुसरी मोठी गैरसमजूत: थाई पत्नीचं एक पत्र की पैसे वैयक्तिक आहेत, हे कायमचं फाईल बंद करतं असं वाटणं. ते फक्त त्या एका नोंदणीपुरतं काम करतं; जमीन कंपनीच्या नावावर असेल तर मूळ संरचना तपासणीपासून सुरक्षित राहत नाही.
तिसरी गोष्ट फार कोणी बोलत नाही: जमीन कायद्याने अधिकाऱ्यांना बेकायदेशीरपणे मिळवलेली जमीन ठरलेल्या काळात विकण्याचा आदेश देण्याचा अधिकार आहे, आणि आदेश न पाळल्यास सक्तीने विक्री करण्याचाही. प्रत्यक्षात मोठ्या प्रमाणावर जप्ती झालेली नाही आणि आताही होण्याची शक्यता कमी आहे. रिसॉर्ट प्रांतांत मागणीचा मोठा भाग परदेशी खरेदीदारांवर अवलंबून आहे, त्यामुळे राजकीयदृष्ट्या हे खूप खर्चिक ठरेल. जास्त शक्य असलेला परिणाम शांत पण त्रासदायक आहे: हाय-रिस्क संरचना असलेली रिसेल पुनरावलोकनात महिनोमहिने अडकून राहते, आणि खरेदीदार माघार घेतो तेव्हा किंमतीतली सूट वाढत जाते.
माझं मत: कंपनी की भाडेपट्टा?
सध्या थाई कंपनी आणि नोंदणीकृत दीर्घकालीन भाडेपट्टा यांच्यात निवड करत असाल, तर मी भाडेपट्टा घ्यायचा सल्ला देईन. 30 वर्षांचा भाडेपट्टा, चनोट टायटलच्या मागील बाजूला जमीन कार्यालयात नोंदणीकृत, हक्क कमजोर देतो, पण तो ऑडिटमध्ये कोसळत नाही आणि तुम्हाला गुन्हेगारी प्रकरणाचा विषय बनवत नाही. 49% परदेशी मालकी कोट्यातील कंडोमिनियम युनिट हा परदेशी नागरिकांसाठी पूर्ण फ्रीहोल्डचा एकमेव प्रकार राहतो, आणि तो सर्वात कंटाळवाणा पण सर्वात सुरक्षित पर्याय आहे.
एक अपवाद इथे लागू नाही: पूर्ण बांधलेल्या कंडोमिनियम युनिटसाठी 5-6 दशलक्ष बातचं बजेट असल्यास. तिथे कंपनी नाही, नॉमिनी नाही, आणि मूल्यांकित किमतीमुळे कोणतीही स्रोत-तपासणी मर्यादा गाठली जात नाही. संरचनेसाठी काही उरतच नाही.
तरीही कॉर्पोरेट संरचना पूर्णपणे नाकारणं घाईचं ठरेल. खरे व्यवहार, खरे थाई भागीदार, नीट भरलेलं भांडवल आणि अनेक वर्षांची स्वच्छ फायलिंग असलेली कंपनी पडताळणीत टिकते. पण अशी कंपनी चालवायला खरा पैसा आणि खरा व्यवसाय लागतो, केवळ कागदी शेल नाही.
व्यवहार करताना काय लक्षात ठेवावं?
जमीन कार्यालयात नोंदणीसाठी वैयक्तिक उपस्थिती किंवा कडक थाई कायदेशीर स्वरूपात बनवलेली पॉवर ऑफ अटर्नी आवश्यक आहे, आणि कार्यालयं आता वैयक्तिक उपस्थितीबाबत आधीपेक्षा जास्त कडक झाली आहेत. रांग, मूल्यांकन आणि बँक ड्राफ्टसाठी दोन ते तीन कामाचे दिवस राखून ठेवा.
जर तुमचा व्हिला किंवा जमीन आधीच कंपनीमार्फत आहे, तर या आठवड्यात एक ठोस पाऊल उचलण्यासारखं आहे: DBD कंपनी एक्स्ट्रॅक्ट मागवा आणि जमीन कार्यालयाला जे दिसतं तेच बघा. यात खर्च फार कमी आणि वेळ जेमतेम एक दिवस लागतो, आणि पुनर्रचनेचा निर्णय विक्रीच्या खूप आधी घेणं शहाणपणाचं आहे. थायलंड मालमत्ता सारख्या स्थानिक तज्ज्ञांची मदत या टप्प्यावर उपयोगी पडते.
स्रोत: Restate.ru