बांगलामुंग जमीन कार्यालयात एक खरेदीदार 40 लाख बाथचा कॅशियर चेक आणि थाई कंपनीतील भागधारकांची यादी घेऊन जातो. वर्षभरापूर्वी हे काम नव्वद मिनिटांत, एका भेटीत पूर्ण झाले असते. पण मे 2026 पासून पहिला प्रश्न वेगळाच असतो: पैसे कुठून आले, तुमचा व्यवसाय काय आहे, आणि 51% भाग असलेल्या थाई भागधारकांना आजपर्यंत एकदाही लाभांश (डिव्हिडंड) का मिळाला नाही.
थायलंडमध्ये घर घेण्याचे स्वप्न पाहणाऱ्या अनेक भारतीय आणि मराठी गुंतवणूकदारांसाठी हा बदल थेट परिणाम करणारा आहे, कारण फुकेतसारख्या ठिकाणी परदेशी खरेदीदार अनेक वर्षे थाई कंपनी स्ट्रक्चरचाच वापर करत आले आहेत.
मे 2026 मध्ये नक्की काय बदलले?
थायलंडच्या भूमी विभागाने (Department of Lands) मे 2026 मध्ये देशातील सर्व 76 प्रांतीय जमीन कार्यालयांना 'अत्यंत तातडीचे' असे तीन परिपत्रक (circulars) पाठवले. हा कोणता नवा कायदा नाही, तर लँड कोडमधील वीस वर्षे जुन्या तरतुदींची एकसंध, कडक अंमलबजावणी आहे. आधी प्रत्येक प्रांत आपल्या पद्धतीने काम करत होता; आता तपासणी एकदाची घटना नसून सतत चालणारी प्रक्रिया बनली आहे.
याचा अर्थ 2019 मध्ये बंद झालेला व्यवहारही 2027 च्या पुनरावलोकन फेरीत पुन्हा तपासला जाऊ शकतो.
कोणत्या रकमेनंतर तपासणी सुरू होते?
- 20,00,000 बाथ (2 दशलक्ष बाथ): रोख स्वरूपातील व्यवहारांसाठी ही मर्यादा आहे. या रकमेच्या पुढे गेल्यास खरेदीदाराच्या पैशांचा स्रोत, उत्पन्न, व्यवसाय आणि एकूण आर्थिक स्थिती तपासली जाते.
- 50,00,000 बाथ (5 दशलक्ष बाथ): मालमत्तेचे अधिकृत मूल्यांकन (appraised value) या रकमेपेक्षा जास्त असल्यास, पैसे कसे दिले गेले याची पद्धत काहीही असो, तीच सखोल तपासणी लागू होते.
ही रक्कम अनायसे ठरलेली नाही. जमिनीसह बांधलेल्या बहुतांश व्हिलांची किंमत या मर्यादेच्या वरच असते, तर सामान्य थाई स्थानिक व्यवहार यातून वगळले जातात. थोडक्यात, हा फिल्टर विशेषतः परदेशी खरेदीदारांच्या बाजारपेठेवर लक्ष केंद्रित करण्यासाठी बनवला आहे.
नॉमिनी स्ट्रक्चर म्हणजे नक्की काय आणि तो बेकायदेशीर का आहे?
थायलंडचा लँड कोड परदेशी नागरिकांना थेट जमीन मालकी नाकारतो, फार कमी अपवाद वगळता. यावर बाजारपेठेने दशकांपूर्वी उपाय शोधला: थाई लिमिटेड कंपनी, ज्यात 49% भाग परदेशी नागरिकाकडे आणि 51% भाग थाई भागधारकांकडे असे. प्रत्यक्षात हे थाई भागधारक कोणतेही भांडवल गुंतवत नसत, व्यवस्थापनात भागही घेत नसत, आणि अनेकदा त्यांना आपण तांत्रिकदृष्ट्या 2.5 कोटी बाथच्या व्हिलाचे मालक आहोत हेही कळत नसे.
वकिलांनी वर्षानुवर्षे हे मॉडेल 'कायदेशीर उपाय' म्हणून विकले. पण औपचारिकदृष्ट्या ते कधीच कायदेशीर नव्हते. लँड कोडच्या कलम 113 नुसार, थाई नागरिकाने परदेशी व्यक्तीच्या वतीने जमीन धारण करणे स्पष्टपणे प्रतिबंधित आहे.
कंपनी तपासणीत नक्की काय पाहिले जाते?
जमीन कार्यालये आता जमीन धारण करणाऱ्या प्रत्येक कायदेशीर संस्थेचा एक राष्ट्रव्यापी, सतत अद्ययावत होणारा डेटाबेस तयार करत आहेत. या डेटाबेसमध्ये प्रत्येक कंपनी नॉमिनी स्ट्रक्चरच्या लक्षणांसाठी तपासली जाते.
जोखीम जास्त वाटणाऱ्या कंपन्यांची (परदेशी मालकी हिस्सा आणि इतर निकषांवर आधारित) खोलवर छाननी होते:
- भागधारक नोंदणी (शेअरहोल्डर रजिस्टर)
- व्यवसाय विकास विभागाकडील (DBD) दाखल कागदपत्रे
- करार
- गरज पडल्यास प्रत्यक्ष जागेवर भेट
महत्त्वाचे: डेटाबेसमध्ये नाव येणे म्हणजे गुन्हा सिद्ध होणे नव्हे. हे केवळ एक स्क्रीनिंग आहे, निकाल नाही.
फुकेतमध्ये एकट्या ठिकाणी 600 पेक्षा जास्त कंपन्या आधीच थायलंडच्या विशेष तपास विभागाच्या (DSI) आणि वाणिज्य मंत्रालयाच्या नजरेखाली आल्या आहेत. 1 ऑगस्ट 2026 पासून Order 2/2569 अंतर्गत ही मोहीम आणखी तीव्र झाली.
हे बदल व्यवहारावर प्रत्यक्षात कसा परिणाम करतात?
स्क्रीनिंग म्हणजे दोष नाही, पण त्यात वेळ नक्कीच जातो. आधी एका भेटीत पूर्ण होणारा व्यवहार आता बँक स्टेटमेंट, उत्पन्न पडताळणी किंवा पैशांच्या स्रोताचे स्पष्टीकरण मागितले गेल्यास दोन ते चार आठवडे लांबू शकतो. काही बँका आता कंपनी खरेदीसाठी पैसे सोडण्याआधी तीन महिन्यांचे बँक स्टेटमेंट मागत आहेत.
फक्त नोंदणीसाठी थायलंडला विशेष येणाऱ्या खरेदीदारांनी याच दिवशी काम पूर्ण होईल असे न गृहीत धरता अतिरिक्त वेळ बाजूला ठेवावा.
आता कोणता मार्ग जास्त सुरक्षित आहे?
आमच्या मते, वैयक्तिक घरासाठी वाहन म्हणून थाई कंपनी स्ट्रक्चरचा उपयोग आता जवळजवळ संपला आहे. याचे कारण असे नाही की सगळी जुनी स्ट्रक्चर्स उद्याच मोडीत काढली जातील, तर असे की त्यावरील जोखीम आता अनिश्चित काळासाठी लांबलेली आहे आणि पुनर्विक्रीच्या वेळी अशी अनिश्चितता विकणे कठीण असते.
राहण्यासाठी किंवा भाड्याने देण्यासाठी मालमत्ता घेणाऱ्यांसाठी दोन पर्याय अधिक भरवशाचे आहेत:
- परदेशी फ्रीहोल्ड कोट्यातील कॉन्डोमिनियम (कॉन्डोमिनियम कायद्यानुसार इमारतीच्या एकूण क्षेत्राच्या 49% पर्यंत)
- योग्य प्रकारे नोंदणीकृत दीर्घकालीन जमीन भाडेपट्टा (लीज)
यातील अपवाद स्पष्ट आहे: जर तुमची थाई कंपनी खरोखर व्यवसाय चालवत असेल, हॉटेल, रेस्टॉरंट किंवा शेती उपक्रम, ज्यात प्रत्यक्ष महसूल, कर, पगार आणि खरोखर भांडवल गुंतवणूक करणारे थाई भागधारक असतील, तर हे नियम तुम्हाला लागू होत नाहीत. या नियमांचे मूळ लक्ष्य नेहमीच रिकाम्या कवचासारख्या (empty shell) कंपन्या होते, वास्तविक व्यवसाय नव्हे.
एक गोष्ट स्पष्ट सांगायला हवी: व्यवहाराच्या आधी घाईघाईत शेअर्स खरेदी करून किंवा भागधारक बदलून स्ट्रक्चर 'साफ' करण्याचा प्रयत्न केल्यास ते लक्ष टाळण्याऐवजी आणखी लक्ष खेचते. तपासणी अधिकारी भागधारक नोंदणी आणि DBD दाखल इतिहास तपासतात, आणि महसूल नसलेल्या कंपनीत अचानक झालेली मालकी फेरबदल नेमकी तशीच दिसते जशी ती असते.
तुमच्या मालमत्तेचे टायटल डीड आणि कंपनीची स्थापनेची कागदपत्रे काढून स्वतःच स्वतंत्र तपासणी करणे, जमीन कार्यालय ते करण्याआधी, हे आजचे व्यावहारिक पाऊल आहे. फुकेतमध्ये गुंतवणूक करू इच्छिणाऱ्या मराठी वाचकांसाठी थायलंड मालमत्ता ही तपासणी समजून घेण्यास मदत करू शकते.
स्रोत: Calinka Thailand (Dzen)