फुकेतमधील व्हिला करार: एका पाणीबिलामुळे 1 दशलक्ष डॉलरची मालमत्ता कशी धोक्यात येते

फुकेतमध्ये 1 दशलक्ष डॉलरचा व्हिला विकत घेणाऱ्या एका खरेदीदाराने एकाच वेळी तीन कागदपत्रांवर सही केली: जमिनीचा लीज, बांधकामाचे फ्रीहोल्ड टायटल आणि मॅनेजमेंट कंपनीबरोबरचा सर्व्हिस अ‍ॅग्रीमेंट. वकिलांना एका क्लॉजमध्ये असे आढळले की, केवळ पाण्याचे बिल उशिरा भरल्यास डेव्हलपर संपूर्ण तीन करार, म्हणजे घराखालील जमिनीचा लीजसुद्धा, रद्द करू शकत होता. वाटाघाटींमध्ये ही क्लॉज वगळण्यात आली, पण नाहीतर एक दशलक्ष डॉलरची मालमत्ता एका साध्या युटिलिटी बिलावर अवलंबून राहिली असती.

करार वाचण्याआधी टायटल तपासून थांबणे का चुकीचे आहे?

थायलंडमध्ये सेल अँड परचेस अ‍ॅग्रीमेंटची सक्तीची नोटरी तपासणी नसते. डेव्हलपर आणि जमीनमालक स्वतःच्या वकिलांकडून, स्वतःच्या फायद्यासाठी स्टँडर्ड फॉर्म तयार करतात. चानोत (टायटल डीड) बहुतांश वेळा स्वच्छ असते, त्यामुळे खरा धोका टायटलमध्ये नसून कराराच्या मजकुरात लपलेला असतो. जो खरेदीदार फक्त टायटल तपासून समाधानी होतो, तो नेमकं तेच गमावतो जे नंतर सर्वाधिक महाग ठरते.

व्हिला (जमीन लीज + स्ट्रक्चर फ्रीहोल्ड) घेताना कोणती क्लॉज आधी तपासावी?

फुकेत आणि कोह सामुईमध्ये ही रचना कायदेशीर आणि सामान्य आहे, पण ती तीन किंवा अधिक कागदपत्रांपासून बनलेली असते आणि कमकुवत जागा नेहमी या कागदपत्रांच्या जोडणीत असते. पुनर्विक्री, वारसाहक्क, मॅनेजमेंट कंपनी बदलणे किंवा शेजारील मालकांशी वाद झाल्यास काय होते हे आधी तपासा. जमिनीचा लीज 30 वर्षांचा असून दोन वेळा रिन्युअलचे आश्वासन असेल, तर दुसऱ्या रिन्युअलची खात्री नेमकी कशाने मिळते हे विचारा, कारण बहुतेकदा त्यामागे फक्त जमीनमालकाची सद्भावना असते, कायदेशीर हक्क नसतो.

क्रॉस-डिफॉल्ट क्लॉज ही व्हिला-प्लस-लँड पॅकेजमधील सर्वात महागडी बाब आहे: तीन करारांपैकी एकाचाही भंग झाला, तर तिन्ही करार रद्द होऊ शकतात. हे प्रथम तपासावे.

ऑफ-प्लॅन कॉंडोमध्ये पेमेंट शेड्युल टायटलपेक्षा जास्त महत्त्वाचे का असते?

ऑफ-प्लॅन कॉंडोमध्ये खरे काम टायटलवर नसून पेमेंट शेड्युलवर असते. हप्ते कॅलेंडर तारखांऐवजी बांधकामाच्या टप्प्यांशी (मायलस्टोन) जोडा. जर उशिरा हप्ता भरल्यावर तुम्हाला पेनल्टी भरावी लागते, तर डेव्हलपरने उशिरा हँडओव्हरसाठीही पेनल्टी भरावी अशी दुहेरी अट मागा. हँडओव्हरच्या वेळी 'डिफेक्ट' म्हणजे नेमकं काय, हे आधीच ठरवा, अन्यथा प्लास्टरच्या दर्जावरचा वाद अभिरुचीच्या वादात बदलतो.

मात्र लक्षात घ्या: पेनल्टी क्लॉज लिहून घेणे हा पूर्ण उपाय नाही. डेव्हलपर एक वर्ष उशिरा प्रोजेक्ट देतो आणि प्रोजेक्ट कंपनीच्या बॅलन्स शीटवर पैसेच नसतात, तेव्हा वसूल करण्यासाठी काहीच उरत नाही. पेनल्टी क्लॉज तेव्हाच काम करते जेव्हा त्यासोबत मायलस्टोन-बेस्ड पेमेंट, बँक गॅरंटी किंवा अखेरचा हप्ता रोखून ठेवण्याची तरतूद असते.

बँकॉक मॉलमधील कमर्शियल लीजमध्ये कोणता आकडा सर्वाधिक नुकसान करतो?

बँकॉकमधील मॉल रिटेल लीजमध्ये सामान्यतः वार्षिक 10% इंडेक्सेशन आणि दर 18 महिन्यांनी वाटाघाटीशिवाय दर बदलण्याचा जमीनमालकाचा हक्क एकत्र असतो. एका दस्तऐवजीकृत प्रकरणात दर लॉक करून घेतल्याने भाडेकरूने मिड-साइज मॉल युनिटवर वर्षाला अंदाजे 5,000 डॉलर वाचवले. कमर्शियल लीजमध्ये जमीनमालकाचा एकतर्फी दर बदलण्याचा हक्क, इंडेक्सेशन फॉर्म्युला, लवकर करार संपल्यास डिपॉझिटचे काय होते आणि इमारत विकली गेली तर लीजचे काय होते, हे तपासा.

इमारतीची मालकी बदलली आणि लीज-कंटिन्युइटी क्लॉज नसेल, तर नवा मालक तुमच्या भाड्याच्या अटी पुन्हा लिहू शकतो. यासाठी सक्सेशन क्लॉज हा उपाय आहे.

सामुई आणि बँकॉकमधील ब्रँड लायसन्सिंग करारात सर्वात मोठी चूक कोणती?

सामुई आणि बँकॉकमध्ये आंतरराष्ट्रीय ब्रँड्स पार्टनरशिप करारांमधून थायलंडमध्ये येत आहेत. यातील कमकुवत जागा म्हणजे इंटेलेक्च्युअल प्रॉपर्टी आणि रॉयल्टी. ट्रेडमार्क थायलंडमध्ये रजिस्टर नसेल, तर संरक्षणासाठी काहीच उरत नाही. रॉयल्टी फक्त एका पत्राने बदलता येत असेल, तर तुमचे फायनान्शियल मॉडेल त्या पहिल्या पत्रापर्यंतच टिकते. सामुईतील एका टुरिझम बिझनेस डीलमध्ये गॅरंटी आणि नुकसानभरपाई क्लॉज जोडल्याने सुमारे 100,000 डॉलरचा धोका बंद करण्यात आला.

तुलना तक्ता: कोणत्या डीलमध्ये कोणता सापळा सर्वाधिक धोकादायक आहे?

करारात नेमके कोणते मुद्दे सर्वाधिक चुकतात?

भाषांतरावर विश्वास ठेवणे ही एक सामान्य चूक आहे: थाई कोर्टात थाई भाषेतील मजकूरच अंतिम मानला जातो, इंग्रजी किंवा इतर भाषांतर केवळ संदर्भासाठी असते. कोणती भाषा अधिकृत मानली जाईल हे स्पष्ट लिहून घ्या आणि दोन्ही भाषांतरे स्वतंत्र भाषांतरकाराकडून तपासून घ्या.

सुट्टीच्या मूडमध्ये पटापट सही करणे हीदेखील मोठी चूक. डिपॉझिट एका दिवसात जातो, पण कराराला महिनाभर तपासणीची गरज असते. रिझर्व्हेशन अ‍ॅग्रीमेंटमध्ये जवळपास नेहमीच नॉन-रिफंडेबल डिपॉझिट क्लॉज असते, त्यामुळे पैसे जाण्याआधी वाटाघाटी करा, नंतर नाही.

डिस्प्युट रिझोल्यूशन सेक्शनकडे दुर्लक्ष करणेही महागडे ठरते. सिंगापूरमधील आर्बिट्रेशन ऐकायला प्रभावी वाटते, पण त्याचा खर्च हजारो डॉलरमध्ये जातो, जे 5 दशलक्ष THB च्या डीलसाठी अजिबात व्यवहार्य नाही. मालमत्तेजवळील थाई कोर्ट हा रिटेल-स्केल खरेदीसाठी अधिक व्यवहार्य पर्याय आहे.

मॅनेजमेंट कंपनी तटस्थ आहे असे गृहीत धरणेही चुकीचे. सर्व्हिस अ‍ॅग्रीमेंट अनेकदा डेव्हलपरशी संलग्न असतो आणि सर्व्हिस फीमध्ये मर्यादाविहीन वाढ करण्याची तरतूद ठेवतो. इंडेक्सेशन फॉर्म्युला किंवा ठाम सीमा (कॅप) असावी असा आग्रह धरा.

माझी शिफारस काय आहे?

डेव्हलपरच्या स्वतःच्या शब्दांत कधीही करारावर सही करू नका, विक्री व्यवस्थापक तो 'स्टँडर्ड आणि अनएडिटेड' असल्याचा दावा करत असला तरी. प्रत्यक्षात तो सतत एडिट होतो. मात्र एक अट: जर डील साइज सुमारे 3 दशलक्ष THB पेक्षा कमी असेल, तर कॉर्पोरेट डॉक्युमेंट तपासणी आणि लँड ऑफिस व्हिजिटसह पूर्ण रिव्ह्यू केल्यास अपसाइडचा मोठा भाग खर्च होऊ शकतो. अशा स्थितीत केवळ चार क्लॉजवर लक्ष केंद्रित करा: टर्मिनेशन, पेमेंट, हक्क हस्तांतरण आणि डिस्प्युट रिझोल्यूशन. 10 दशलक्ष THB पेक्षा जास्त किमतीच्या मालमत्तेवर रिव्ह्यू टाळणे हा पैसे वाचवण्याचा तर्कसंगत मार्ग नाही.

पैसे पाठवण्याआधी एक साधी पायरी: Kivilab Property च्या ड्यू डिलिजन्स चेकलिस्टमध्ये सुचवल्याप्रमाणे, टायटल आणि एन्कम्ब्रन्स, विक्रेत्याचा अधिकार, परमिट्स, फॉरेन फ्रीहोल्ड कोटा, सेल अँड परचेस अ‍ॅग्रीमेंट आणि पेमेंट डॉक्युमेंटेशन या सहा भागांची संरचित तपासणी करा. ड्राफ्ट करार स्वतंत्र वकिलाकडे पाठवा आणि टर्मिनेशन, असाइनमेंट व इंडेक्सेशन क्लॉजवर विशेष लक्ष द्यायला सांगा. यासाठी काही दिवस लागतात, पण त्यामुळे मिळणारी वाटाघाटीची ताकद कोणत्याही सवलतीपेक्षा जास्त असते. थायलंड मालमत्ता सारख्या स्थानिक तज्ज्ञांच्या मदतीने ही तपासणी अधिक सोपी होते.

स्रोत: Kivilab Property