थेट उत्तर: थायलंड मागे का, आणि याचा तुमच्यावर काय परिणाम?
२०२६ च्या पहिल्या सहामाहीत आग्नेय आशियातील रिअल इस्टेट कंपन्यांनी IPO मार्फत सुमारे ३ अब्ज डॉलर्स उभे केले, त्यातील बहुतांश रक्कम व्हिएतनाम आणि मलेशियाकडे गेली. थायलंड, जो या भागातील दुसऱ्या क्रमांकाची मोठी प्रॉपर्टी बाजारपेठ आहे, यावेळी या यादीत दिसला नाही. मराठी गुंतवणूकदारांसाठी ही घबराण्याची नाही, तर समजून घेण्याची बाब आहे. संस्थात्मक भांडवल हो ची मिन्ह सिटी आणि क्वालालंपूरच्या स्टॉक एक्स्चेंजकडे वळणे म्हणजे थायलंडमधून पैसा पळून जातोय असे नाही, तर बाजारपेठेची रचना बदलतेय असे मानायला हवे. आणि हा बदलच खासगी खरेदीदारांसाठी, विशेषतः फुकेतमध्ये कॉन्डो शोधणाऱ्यांसाठी, एक दुर्मिळ संधीची खिडकी उघडतो.
नेमके आकडे काय सांगतात?
- निक्केई आशियाच्या अंदाजानुसार, २०२६ च्या पहिल्या सहामाहीत आग्नेय आशियातील प्रॉपर्टी-संलग्न कंपन्यांनी प्रादेशिक स्टॉक एक्स्चेंजवर मिळून सुमारे ३ अब्ज डॉलर्स उभे केले
- यात UI Boustead REIT (मलेशिया) सर्वात मोठ्या लिस्टिंगपैकी एक ठरले, जे मलेशियन औद्योगिक आणि व्यावसायिक प्रॉपर्टीबद्दलची वाढती आवड दाखवते
- व्हिएतनाममध्ये Dien May Xanh सारख्या कंपन्यांनी वाढत्या देशांतर्गत उपभोगाचा आणि शहरीकरणाचा फायदा घेतला; गेल्या तीन वर्षांत व्हिएतनामचा GDP वार्षिक ६-७% दराने वाढला
- थायलंडचा स्टॉक एक्स्चेंज (SET) अजूनही आसियानमधील सर्वात मोठे REIT व्यासपीठ आहे, ज्यावर ४० हून अधिक प्रॉपर्टी फंड असून त्यांचे एकत्रित मार्केट कॅपिटलायझेशन १५ अब्ज डॉलर्सहून जास्त आहे (SET डेटानुसार), तरीही २०२६ च्या पहिल्या सहामाहीत कोणतेही मोठे नवीन लिस्टिंग झाले नाही
- थाई बाहत वर्षाच्या सुरुवातीपासून अमेरिकन डॉलरच्या तुलनेत ३-४% मजबूत झाला आहे, त्यामुळे परदेशी खरेदीदारांसाठी थाई मालमत्ता महाग झाली आहे, आणि हेच अंशतः कमकुवत चलन असलेल्या बाजारपेठांकडे भांडवल वळण्याचे कारण आहे
भाडे उत्पन्न आणि मालकी हक्कांबाबत थायलंड अजूनही पुढे का?
बँकॉकमध्ये कॉन्डोमिनियमचे सरासरी वार्षिक भाडे उत्पन्न (rental yield) ४-६% आणि फुकेतमध्ये ६-८% आहे, जे तुलनात्मक मलेशियन आणि व्हिएतनामी मालमत्तांपेक्षा जास्त आहे. शिवाय, थाई कायद्यानुसार परदेशी नागरिक फ्रीहोल्ड टायटलअंतर्गत एका कॉन्डोमिनियम इमारतीच्या एकूण फ्लोअर क्षेत्रफळाच्या ४९% पर्यंत मालकी घेऊ शकतात, जे या भागातील सर्वात पारदर्शक चौकटींपैकी एक मानले जाते.
IPO मंदी असूनही जमिनीवरील वास्तव वेगळेच सांगते: मोठे थाई डेव्हलपर फुकेतवर मोठा दांव लावत आहेत. Origin Property ने २०२६-२०२८ या काळासाठी फुकेतमध्ये ३ अब्ज बाहत गुंतवणुकीची घोषणा केली असून, हॉटेल आणि कॉन्डो महसूल नोंदणी २०२६ च्या चौथ्या तिमाहीपासून सुरू होईल. दुसरीकडे Sansiri चार वर्षांत फुकेतमध्ये ४० अब्ज बाहत किमतीचे नवीन प्रकल्प उभारण्याचे लक्ष्य ठेवून आहे, म्हणजेच बेटाच्या मागील १५ वर्षांतील संपूर्ण विकासाइतकी किंमत फक्त चार वर्षांत गाठण्याचा प्रयत्न.
हे मराठी गुंतवणूकदारांसाठी नेमके काय सूचित करते?
- कमी संस्थात्मक स्पर्धा म्हणजे खासगी खरेदीदारांसाठी सामान्यतः कमी प्रभावी प्रवेश अडथळा
- थाई REIT सध्या NAV (निव्वळ मालमत्ता मूल्य) पेक्षा कमी किमतीत व्यवहार करत आहेत, त्यामुळे थेट भौतिक मालमत्तेत गुंतवणुकीची संधी उघडली आहे
- विश्लेषकांच्या अंदाजानुसार, थायलंड २०२६ च्या दुसऱ्या सहामाहीत भांडवल आकर्षित करण्यासाठी नवीन प्रोत्साहन योजना आणू शकते
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
व्हिएतनाम आणि मलेशियाकडे संस्थात्मक भांडवल का जात आहे, थायलंडकडे का नाही?
दोन प्रमुख कारणे आहेत. पहिले, व्हिएतनाम आणि मलेशियाने सोप्या लिस्टिंग प्रक्रिया आणि कर सवलतींसह आकर्षक IPO परिस्थिती दिली. दुसरे, थाई बाजारपेठ आधीच बऱ्यापैकी प्रगल्भ (mature) आहे, कारण मोठ्या कंपन्या आधीच लिस्ट झालेल्या आहेत, त्यामुळे नवीन मोठ्या स्तरावरील ऑफरिंगसाठी फारशी जागा उरलेली नाही.
REIT म्हणजे काय आणि प्रॉपर्टी बाजारपेठेसाठी ते का महत्त्वाचे आहे?
REIT (रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट) हा एक फंड असतो जो व्यावसायिक मालमत्तेचा मालक असतो आणि त्याला त्याच्या उत्पन्नाच्या किमान ९०% रक्कम युनिटधारकांना वितरित करणे बंधनकारक असते. REIT मुळे गुंतवणूकदारांना सार्वजनिक बाजारपेठेमार्फत प्रॉपर्टीमध्ये सहभाग मिळतो. REIT च्या IPO क्रियाकलापात वाढ हे त्या क्षेत्रावरील संस्थात्मक विश्वासाचे संकेत आहे.
३ अब्ज डॉलर्सच्या प्रादेशिक IPO चा थायलंडमधील मालमत्तेच्या किमतींवर काय परिणाम होतो?
याचा थेट किंमत परिणाम होत नाही. मात्र अप्रत्यक्षपणे, इतर देशांकडे वाहणारे संस्थात्मक भांडवल थाई बाजारपेठेवरील स्पर्धात्मक दबाव कमी करते, म्हणजेच खासगी खरेदीदारांसाठी अधिक पर्याय आणि अधिक वाटाघाटीक्षम डेव्हलपर उपलब्ध होतात.
२०२६ च्या दुसऱ्या सहामाहीत थायलंडमध्ये रिअल इस्टेट IPO अपेक्षित आहेत का?
बाजारातील अंदाजांनुसार SET आदरातिथ्य (hospitality) आणि लॉजिस्टिक्स क्षेत्रांत अनेक लिस्टिंगची तयारी करत आहे. थाई सरकारही विस्तारित गुंतवणूकदार व्हिसा योजनांसह परदेशी भांडवल आकर्षित करण्यासाठी अतिरिक्त प्रोत्साहनांवर चर्चा करत आहे.
फुकेतमध्ये सध्या परदेशी खरेदीदारांचे प्रमाण किती आहे?
फुकेत कॉन्डो खरेदीदारांपैकी सुमारे ७५% आता परदेशी नागरिक आहेत, आणि Bang Tao भागातील ४०८-युनिटचा Peylaa Phuket सारखे प्रकल्प खास याच आंतरराष्ट्रीय मागणीसाठी बांधले जात आहेत. पट्टायामध्ये साथीनंतरची (post-pandemic) पुनर्प्राप्ती सुरू आहे, जरी तेथील भाडे उत्पन्न फुकेतपेक्षा कमी आहे.
स्रोत: निक्केई आशिया
आग्नेय आशियातील रिअल इस्टेटमध्ये संस्थात्मक पैशाचा ओघ वाढतो आहे, आणि सध्या IPO प्रमाणात थायलंड व्हिएतनाम व मलेशियापेक्षा तात्पुरता मागे आहे. तरीही थायलंडकडे खासगी गुंतवणूकदारांसाठी मूलभूत फायदे कायम आहेत: पारदर्शक कायदे, उच्च भाडे उत्पन्न आणि प्रगल्भ पायाभूत सुविधा. मोठे फंड सध्या इतरत्र पाहत असताना, खासगी गुंतवणूकदारांना संस्थात्मक भांडवलाशी स्पर्धा न करता बाजारपेठेत प्रवेश करण्याची दुर्मिळ संधी आहे.
थायलंडमध्ये गुंतवणूक करण्यास तयार आहात? थायलंड मालमत्ता टीमचे तज्ज्ञ तुम्हाला योग्य प्रॉपर्टी शोधण्यात मदत करतील.