एका ओळीत उत्तर
थायलंडच्या अधिकाऱ्यांनी बँकॉकमधील 33 लक्झरी घरांची, ज्यांची एकूण किंमत 1.27 अब्ज बाथ (सुमारे 35 दशलक्ष डॉलर) आहे, नॉमिनी मालकी रचना वापरल्याच्या संशयावरून चौकशी सुरू केली आहे. जे परदेशी गुंतवणूकदार अशा 'छुप्या' रचनेवर विश्वास ठेवून घर घेतात, त्यांच्यासाठी हे स्पष्ट इशारा आहे की आता रणनीती बदलण्याची वेळ आली आहे. फुकेतमध्ये मालमत्ता घेऊ इच्छिणाऱ्या मराठी गुंतवणूकदारांनी ही बातमी विशेष लक्षपूर्वक वाचायला हवी.
फुकेतसारख्या ठिकाणी घर घ्यायचे स्वप्न बघणाऱ्या अनेक भारतीय आणि मराठी गुंतवणूकदारांना कदाचित 'नॉमिनी स्ट्रक्चर' हा शब्द नवीन असेल. पण थायलंडच्या रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये गेल्या अनेक दशकांपासून ही एक 'ग्रे नॉर्म' म्हणजे अर्ध-कायदेशीर पद्धत मानली जात होती. 2026 मध्ये मात्र नियामकांनी नुसती चेतावणी न देता प्रत्यक्ष कारवाईला सुरुवात केली आहे.
नॉमिनी मालकी म्हणजे नक्की काय?
सोप्या भाषेत सांगायचे तर, परदेशी खरेदीदार एक थाई कंपनी (Thai Co., Ltd.) उभी करतो. या कंपनीत थाई नागरिकांच्या नावावर कागदोपत्री 51% भागभांडवल असते, पण खरा फायदा आणि नियंत्रण परदेशी गुंतवणूकदाराकडेच राहते. ही कंपनी जमीन आणि घर विकत घेते. थायलंडचा कायदा हे 'फॉरिन बिझनेस अॅक्ट' आणि 'लँड कोड'ला बगल देण्याचा प्रयत्न मानतो.
थायलंडच्या लँड कोड, कलम 86 नुसार परदेशी नागरिकांना जमीन थेट स्वतःच्या नावावर घेण्यास पूर्ण बंदी आहे. याच बंदीला वळसा घालण्यासाठी वर्षानुवर्षे नॉमिनी कंपन्यांचा वापर केला गेला, आणि आताच्या चौकशीचा मूळ आधार हाच आहे.
चौकशीत नेमके काय सापडले?
द नेशन थायलंडच्या वृत्तानुसार, बँकॉकमधील पट्टनाकर्ण (Pattanakarn) आणि क्रुंगथेप क्रीथा (Krungthep Kreetha) या भागांवर या चौकशीचे मुख्य लक्ष केंद्रित आहे. यासंबंधी महत्त्वाचे मुद्दे खालीलप्रमाणे:
- चौकशी फक्त जमिनीसह असलेल्या बंगल्या आणि व्हिलांवर केंद्रित आहे, कॉन्डोमिनियम युनिट्सवर नाही, कारण कायदेशीर वाद मुख्यतः जमीन मालकीभोवतीच आहे
- चौकशीखाली असलेल्या मालमत्तांची सरासरी किंमत सुमारे 38.5 दशलक्ष बाथ (अंदाजे 1.07 दशलक्ष डॉलर) इतकी आहे, जी थेट प्रीमियम व्हिला सेगमेंटकडे बोट दाखवते
- ही चौकशी 'डिपार्टमेंट ऑफ लँड्स' आणि 'डिपार्टमेंट ऑफ स्पेशल इन्व्हेस्टिगेशन' (DSI) यांच्या संयुक्त नेतृत्वाखाली चालू आहे
- 2025 मध्येच थायलंडने परदेशी भागभांडवल असलेल्या थाई कंपन्यांवरील पडताळणी अधिक कडक केली होती, आणि DBD (Department of Business Development) प्रणालीमार्फत शेअरहोल्डर व्हेरिफिकेशन तपासणी सुरू केली होती
फुकेत, फांगंगा आणि क्रबीमध्ये मोठी धाड
बँकॉक पोस्ट आणि द फुकेत न्यूजच्या वृत्तानुसार, फुकेत, फांगंगा आणि क्रबी या दक्षिणेकडील भागांत झालेल्या स्वतंत्र कारवाईत खालील गोष्टी उघड झाल्या:
- 48 जणांना अटक, त्यापैकी 27 थाई नागरिक आणि 21 परदेशी नागरिक, ज्यात इस्रायल, फ्रान्स, पोलंड, स्वित्झर्लंड, यूके, नेदरलँड्स, रशिया आणि दक्षिण आफ्रिकेतील नागरिकांचा समावेश
- सुमारे 1.05 अब्ज बाथ किमतीच्या मालमत्तांवर टाच, ज्यात 89 जमिनीचे तुकडे समाविष्ट
- या कारवाईत 500 हून अधिक अधिकारी, 40 मंजूर अटक वॉरंट आणि 13 अंमलात आणलेली सर्च वॉरंट वापरण्यात आली
मार्केट अंदाजानुसार, फुकेतमधील परदेशी मालकीच्या व्हिलांपैकी 70% पर्यंत व्हिला कुठल्या तरी स्वरूपाच्या नॉमिनी रचनेतून उभ्या केलेल्या असू शकतात. हा आकडा दाखवतो की हा प्रश्न किती व्यापक आहे.
शिक्षा किती गंभीर असू शकते?
फॉरिन बिझनेस अॅक्ट (1999) अंतर्गत दंड 10 लाख बाथ पर्यंत आणि/किंवा 3 वर्षांपर्यंत तुरुंगवास होऊ शकतो. यासोबतच लँड कोडनुसार, उल्लंघन सिद्ध झाल्यानंतर 180 दिवसांच्या आत जमिनीची सक्तीने विक्री करावी लागते. विक्री झाली नाही, तर मालकी थेट सरकारकडे जाते.
हे केवळ कागदावरचे नियम नाहीत. 2024 मध्ये कोह सामुईमध्ये अनेक व्हिला याच कारणासाठी जप्त करण्यात आल्या होत्या. एकदा उल्लंघन सिद्ध झाले, तर कोर्ट सहा महिन्यांच्या आत मालमत्ता विकण्याचा आदेश देऊ शकते; खरेदीदार न मिळाल्यास मालमत्ता जप्त होते.
मग कायदेशीर मार्ग कोणते आहेत?
चांगली बातमी अशी की परदेशी खरेदीदारांसाठी पूर्णपणे कायदेशीर आणि सुरक्षित पर्याय अस्तित्वात आहेत:
- कॉन्डोमिनियम फ्रीहोल्ड: कोणत्याही प्रोजेक्टमधील परदेशी मालकीचा कोटा 49% पेक्षा जास्त नसेल, तर परदेशी नागरिक कायदेशीररीत्या कॉन्डो युनिट स्वतःच्या नावावर विकत घेऊ शकतो. हा अधिकार कॉन्डोमिनियम अॅक्टमध्येच स्पष्ट नमूद आहे
- 30 वर्षांचे लीजहोल्ड: जमीन 30 वर्षांसाठी भाड्याने घेता येते, आणि पुढे नवीन दोन टर्मसाठी नुतनीकरणाचा अधिकारही मिळतो. यात जप्तीचा धोका नसतो, आणि घराची इमारत स्वतःच्या नावावर नोंदवता येऊ शकते
- खरी, नॉमिनी नसलेली थाई कंपनी: प्रत्यक्ष व्यवसाय चालवणाऱ्या आणि खऱ्या थाई भागीदारांसह उभी केलेली कंपनी हा दुसरा मार्ग आहे, पण यासाठी गंभीर कायदेशीर सल्ला आवश्यक आहे
कॉन्डो मार्केटवर याचा परिणाम होईल का?
नाही. ही चौकशी आणि कारवाई कॉन्डोमिनियम मार्केटला अजिबात स्पर्श करत नाही. फ्रीहोल्ड कॉन्डो खरेदी 49% कोट्याच्या आत पूर्णपणे कायदेशीर आणि सुरक्षित आहे. जर तुम्ही थायलंडमध्ये पहिल्यांदाच मालमत्ता घेत असाल आणि जोखीम टाळायची असेल, तर कॉन्डो हा सर्वात सोपा मार्ग राहतो.
गुंतवणुकीच्या दृष्टीने अजूनही योग्य वेळ आहे का?
होय, पण योग्य कायदेशीर रचना असणे अनिवार्य आहे. बँकॉकमध्ये भाड्याचे उत्पन्न वार्षिक 5-7% दराने मिळते, तर फुकेतमधील व्यवस्थापित (managed) मालमत्तांमध्ये हे उत्पन्न 8-10% पर्यंत जाऊ शकते. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे लायसन्स्ड वकिलांसोबत काम करणे आणि कोणत्याही ग्रे-एरिया रचनेपासून दूर राहणे.
थायलंडमध्ये फुकेत, कोह सामुई, पट्टया आणि हुआ हिन या भागांत परदेशी मालकीच्या लक्झरी व्हिलांची सर्वाधिक घनता आहे, आणि त्यामुळेच नॉमिनी रचना आणि आताच्या कारवाईचेही केंद्रबिंदू हेच भाग बनले आहेत.
आधीच नॉमिनी रचनेतून घर घेतले असेल तर?
ताबडतोब जमीन कायद्यात तज्ज्ञ असलेल्या थाई वकिलाचा सल्ला घ्या. यात तीन पर्याय असू शकतात: कंपनीची रचना नियमांनुरूप बदलणे, लीजहोल्डमध्ये रूपांतर करणे, किंवा कारवाई तुमच्या भागात पोहोचण्याआधीच मालमत्ता विकून टाकणे.
खरेदीपूर्वी रचना कायदेशीर आहे की नाही, हे तपासण्यासाठी विक्रेत्याशी कोणताही संबंध नसलेल्या स्वतंत्र वकिलाकडून कायदेशीर पुनरावलोकन (legal review) करून घ्या. थाई शेअरहोल्डर्स खरे व्यक्ती आहेत का, त्यांचे उत्पन्न सत्यापित करता येते का, आणि कंपनी प्रत्यक्ष व्यवसाय करून कर भरते का, हे नीट तपासा.
किंमतींवर काय परिणाम होईल?
अल्पकालीन दृष्टीने, काही मालक कारवाई त्यांच्या भागात पोहोचण्याआधी घाईने विक्री करण्याचा प्रयत्न करतील, त्यामुळे सेकंडरी मार्केटमध्ये पुरवठा वाढू शकतो. ज्या खरेदीदारांची तयारी लीजहोल्ड व्हिला घेण्याची आहे, त्यांच्यासाठी हे कमी किमतीत चांगली संधी उघडू शकते.
ही परिस्थिती संकट नाही, तर मार्केट सामान्यीकरणाची प्रक्रिया आहे. थायलंड टप्प्याटप्प्याने अधिक पारदर्शकतेकडे वळत आहे, आणि जे गुंतवणूकदार आपले व्यवहार कायद्याच्या चौकटीत उभे करतात, त्यांनाच याचा दीर्घकालीन फायदा मिळेल. 2026 साठीचा सर्वात महत्त्वाचा नियम इतकाच आहे: किमतीपेक्षा व्यवहाराची कायदेशीर रचना जास्त महत्त्वाची आहे. कायदेशीर सल्ल्यावर पैसे वाचवण्याचा प्रयत्न तुमची संपूर्ण गुंतवणूक धोक्यात आणू शकतो.
थायलंड मालमत्ता येथे आम्ही अशा गुंतवणूकदारांना नेमक्या याच कारणासाठी मदत करतो, जेणेकरून तुमचे फुकेतमधील स्वप्नातले घर पूर्णपणे कायदेशीर पायावर उभे राहील.
स्रोत: द नेशन थायलंड