तुम्ही फुकेतमध्ये बांधकाम सुरू असलेला कॉन्डो बुक केला असेल आणि डेव्हलपरने अचानक 'फोर्स माज्युर'चं कारण देत ताबा देण्याची तारीख पुढे ढकलली असेल, तर हा प्रश्न रास्त आहे: हे कायदेशीर आहे का, आणि तुम्ही काय करू शकता?
थेट उत्तर असं आहे: थायलंडच्या नागरी व वाणिज्य संहितेच्या (Civil and Commercial Code) कलम 8 आणि 219 नुसार, 'फोर्स माज्युर' सांगण्यासाठी डेव्हलपरला हे सिद्ध करावं लागतं की घटना खरोखरच अनपेक्षित, अटळ आणि त्यांच्या नियंत्रणाबाहेरची होती. फक्त बांधकाम साहित्याचे भाव वाढले किंवा पुरवठा साखळीत अडचण आली, एवढं कारण सहसा पुरेसं ठरत नाही. त्यामुळे 'फोर्स माज्युर' सांगितल्याक्षणी डेव्हलपरची जबाबदारी आपोआप संपत नाही.
हा धोका फक्त कागदावरचा नाही. उद्योग क्षेत्रातील आकडेवारीनुसार, फुकेतच्या ऑफ-प्लॅन मार्केटमध्ये 2021 ते 2025 या काळात अंदाजे 470 अब्ज थाई बाथचे व्यवहार झाले, आणि यातील सुमारे 60% व्यवहार परदेशी खरेदीदारांचे होते. मात्र खरेदीदारांचं संरक्षण आणि नियमन अजूनही तुलनेने कमकुवत आहे. करारावर सही होण्याआधी भरलेल्या डिपॉझिटला बऱ्याचदा कोणतीही परतफेडीची हमी नसते, आणि प्रकल्प रखडला तर हे पैसे अडकून पडण्याची शक्यता असते.
कायद्यानुसार 'फोर्स माज्युर' म्हणजे नेमकं काय?
थाई नागरी व वाणिज्य संहितेच्या कलम 8 नुसार, 'फोर्स माज्युर' म्हणजे अशी घटना जी कोणाच्याही चुकीशिवाय घडते आणि जिचा अंदाज घेता येत नाही किंवा तिला रोखताही येत नाही, उदाहरणार्थ नैसर्गिक आपत्ती, युद्ध, साथीचा रोग किंवा सरकारी बंदी. मात्र बांधकाम साहित्याच्या किमतीत चढउतार हे साधारणपणे 'फोर्स माज्युर' म्हणून गृहीत धरलं जात नाही. डेव्हलपरने या घटनेचा आणि प्रत्यक्ष विलंबाचा दस्तऐवजीकृत कार्यकारण संबंध (causal link) सिद्ध करणं आवश्यक असतं. तसंच खरेदीदाराला विलंबाचं नेमकं कारण आणि नवीन वेळापत्रक सांगणारी लेखी सूचना मिळण्याचा हक्क असतो.
तुमच्या करारात 'फोर्स माज्युर' कलम नसेल, तर डेव्हलपर वेगळ्या न्यायालयीन प्रक्रियेशिवाय ते सरळसरळ लागू करू शकत नाही, हे लक्षात ठेवा. 2025-2026 मध्ये सर्वसाधारणपणे 'फोर्स माज्युर'मुळे होणारा विलंब 3 ते 12 महिन्यांपर्यंत नोंदवला गेला आहे.
चार प्रत्यक्ष परिस्थिती आणि त्यात काय करावं
परिस्थिती 1: खरोखरची, पडताळता येणारी 'फोर्स माज्युर'
देशव्यापी इंधन टंचाई किंवा सरकारने लादलेली बंदी हे यातलं खरं उदाहरण. अशावेळी विलंब स्वीकारणं वाजवी ठरतं, पण लेखी सूचना आणि नवीन वेळापत्रक याचा आग्रह धरा. शिवाय भरपाईची मागणीही करा, जसं की सेवा शुल्कात सवलत किंवा फिनिशिंगमध्ये अपग्रेड. डेव्हलपर आर्थिकदृष्ट्या भक्कम आणि प्रस्थापित असेल तर धोका कमी असतो.
परिस्थिती 2: 'फोर्स माज्युर' हे केवळ पांघरूण
काही डेव्हलपर्स इंधन संकटाचं कारण देतात, पण खरं कारण निधीची कमतरता किंवा प्रकल्प नियोजनातील त्रुटी असते. अशावेळी करारावर स्वतंत्र कायदेशीर पडताळणी करून घ्या आणि सांगितलेलं कारण प्रत्यक्ष बाजार परिस्थितीशी पडताळून पाहा. थाई न्यायालयं 'फोर्स माज्युर'च्या दाव्यांची बारकाईने छाननी करतात, हे लक्षात असू द्या.
परिस्थिती 3: विलंब वाढत जातो, डेव्हलपर गप्प बसतो
ही सर्वात चिंताजनक परिस्थिती आहे. कोणतीही सूचना नाही, नवीन वेळापत्रक नाही, विक्री कार्यालय प्रतिसाद देत नाही, ही धोक्याची घंटा आहे आणि तात्काळ कृती आवश्यक ठरते: नोटरीकृत थाई भाषांतरासह औपचारिक पत्र पाठवा आणि थायलंडच्या ग्राहक संरक्षण मंडळाकडे (Office of the Consumer Protection Board, OCPB) तक्रार दाखल करा. त्याचवेळी स्थानिक वकिलाची मदत घेणं अत्यंत उपयुक्त ठरतं.
परिस्थिती 4: खरेदीदाराला करार रद्द करायचा आहे
विलंब वाजवी कालमर्यादेपेक्षा (साधारणपणे 12 महिन्यांहून जास्त) खूपच जास्त झाला असेल, तर खरेदीदार करार रद्द करून पूर्ण परतावा मागू शकतो. मात्र परताव्याच्या अटी करारानुसार वेगवेगळ्या असतात, आणि डेव्हलपर्स अनेकदा आधीच भरलेल्या रकमेपैकी 10% ते 30% रक्कम राखून ठेवतात. थायलंडमध्ये दिवाणी खटला साधारणपणे 1 ते 2 वर्षं चालतो.
तुलना सारणी: खरी, संशयास्पद आणि फसवी 'फोर्स माज्युर'
| निकष | खरी फोर्स माज्युर | संशयास्पद फोर्स माज्युर | फसवी योजना |
|---|---|---|---|
| सूचना | तारीख व कारणांसह औपचारिक पत्र | तोंडी किंवा अस्पष्ट ईमेल, तपशील नाही | कोणताही संवाद नाही |
| पुरावा | सरकारी स्रोत, माध्यमं, उद्योग अहवाल | सर्वसाधारण विधानं, तपशील नाही | कोणतेही कागदपत्र दिले जात नाहीत |
| नवीन वेळापत्रक | स्पष्ट टप्प्याटप्प्याचं वेळापत्रक | अस्पष्ट आश्वासनं | अंतिम मुदती सतत बदलत राहतात |
| खरेदीदाराने काय करावं | स्वीकार करा, नोंद ठेवा, प्रगतीवर लक्ष ठेवा | स्वतंत्र करार पडताळणी | तात्काळ वकील व OCPB कडे तक्रार |
| परताव्याची शक्यता | जास्त (प्रकल्प पूर्ण झाल्यावर) | मध्यम (वाटाघाटीतून) | कमी (फक्त न्यायालयीन कारवाईतून) |
सर्वात मोठे धोके आणि टाळण्याजोग्या चुका
धोका 1: 'फोर्स माज्युर' विलंबावर कालमर्यादा नसलेला करार सही करणं. उपाय: सही करण्यापूर्वी करारात 'फोर्स माज्युर'साठी कमाल मुदत (उदा. 180 दिवस) ठरलेली आहे का, तपासा. या मुदतीनंतर खरेदीदाराला करार रद्द करण्याचा हक्क मिळाला पाहिजे.
धोका 2: घटनांची नोंद न ठेवणं. उपाय: सर्व पत्रव्यवहार जपून ठेवा, बांधकाम स्थळाचे नियमित फोटो काढा, आणि प्रत्येक फोन कॉल व भेटीची तारीख नोंदवा. थाई न्यायालयं मेसेजिंग अॅप्सचे स्क्रीनशॉट्स पुरावा म्हणून स्वीकारतात.
धोका 3: विक्री एजंटच्या तोंडी आश्वासनांवर विसंबून राहणं. उपाय: कोणताही करार थाई भाषेत लिखित स्वरूपात असावा आणि कंपनीच्या अधिकृत प्रतिनिधीने त्यावर स्वाक्षरी केलेली असावी.
धोका 4: स्वतःच्या देशातील कायदेशीर टेम्पलेट थायलंडमध्येही लागू होतील असं गृहीत धरणं. उपाय: विशेषतः थाई रिअल इस्टेटमध्ये तज्ज्ञ असलेला वकील नेमा. परदेशी कायदेशीर चौकट थेट लागू होत नाही.
धोका 5: थाई भाषा येत नसताना एकट्याने वाटाघाटी करणं. उपाय: भाषांतरकार किंवा द्विभाषिक वकिलाची मदत घ्या. थाई न्यायालयं आणि सरकारी संस्था फक्त थाई भाषेतच काम करतात.
धोका 6: डेव्हलपरची आर्थिक स्थिरता न तपासता खरेदी करणं. उपाय: व्यवसाय विकास विभागाकडून (Department of Business Development, DBD) कंपनीची नोंदणी तपासा, त्यांचे आधीचे पूर्ण झालेले प्रकल्प पाहा, आणि आर्थिक विवरणपत्रांची पडताळणी करूनच निर्णय घ्या.
व्यापक चित्र: नियमन अधिक कडक होतंय
थाई अधिकारी परदेशी मालकी रचनांवर आता अधिक कडक नजर ठेवत आहेत. एकट्या को समुई आणि को फांगन बेटांवर 11,400 हून अधिक 'नॉमिनी'-संबंधित कंपन्यांची चौकशी सुरू आहे. याचा अर्थ खरेदीदारांनी अधिक कागदपत्रं आणि अधिक सखोल पडताळणीसाठी तयार राहावं. बाजार अधिक कडक नियमनाकडे झुकत आहे, आणि 'फोर्स माज्युर'चे दावे हे आता कायदेशीर छाननीच्या कक्षेत येणाऱ्या अनेक मुद्द्यांपैकी एक बनले आहेत.
सार असा: घाबरून जाऊ नका, पण निष्क्रियही राहू नका. 'फोर्स माज्युर' हा एक कायदेशीर तरतूद आहे, डेव्हलपरची जबाबदारी पुसून टाकणारा सरसकट बहाणा नाही. तुमचं काम आहे: सर्वकाही नोंदवा, पडताळा आणि लवकरात लवकर तज्ज्ञांची मदत घ्या. जितक्या लवकर तुम्ही पावलं उचलाल, तितकी तुमची गुंतवणूक सुरक्षित राहण्याची शक्यता जास्त असते. थायलंड मालमत्ता टीम अशा परिस्थितीत योग्य कायदेशीर सल्ला मिळवण्यासाठी मदत करू शकते.
स्रोत: The CITY - Asia