फुकेत कोंडो मार्केटमध्ये आता रशियन खरेदीदारांचा दबदबा, चिनी गुंतवणूक थंडावली

थेट उत्तर

थायलंडमध्ये परदेशी नागरिकांकडून विकत घेतल्या जाणाऱ्या प्रत्येक तीन कोंडोपैकी जवळपास एक चीन किंवा रशियाच्या खरेदीदाराकडे जातो. मात्र 2026 च्या पहिल्या तिमाहीत मोठे उलथापालथ झाले आहे: चिनी खरेदी 38.8% ने घसरली असताना रशियन खरेदीदारांची संख्या 33% वाढून ते दुसऱ्या क्रमांकावर पोहोचले आहेत. फुकेतमध्ये गुंतवणूक करू पाहणाऱ्या मराठी खरेदीदारांसाठी हा बदल दुर्लक्ष करण्यासारखा नाही, कारण तो या बाजारपेठेच्या दीर्घकालीन स्थैर्याचे संकेत देतो.

जगातील दोन मोठ्या अर्थव्यवस्थांमधून सातत्याने भांडवल एका बाजारपेठेत येत असेल, तेव्हा ती बाजारपेठ केवळ 'नवखी' किंवा 'ट्रेंडी' राहत नाही, तर दीर्घकालीन गुंतवणुकीसाठी तयार पायाभूत सुविधा असलेली जागा बनते. भारतातून, विशेषतः महाराष्ट्रातून, थायलंडमध्ये मालमत्ता खरेदी करू इच्छिणाऱ्यांसाठी ही आकडेवारी उपयुक्त संदर्भ ठरते.

2026 च्या पहिल्या तिमाहीतील मुख्य आकडे काय सांगतात?

• 2026 च्या पहिल्या तिमाहीत परदेशी नागरिकांनी थायलंडमध्ये एकूण 3,241 कोंडो युनिट्स ट्रान्सफर केले, जे मागील वर्षाच्या तुलनेत 17.3% कमी आहे. एकूण ट्रान्सफर व्हॅल्यूही 17.9% घसरून THB 13.464 अब्ज इतकी राहिली.

• चिनी खरेदीदार अजूनही सर्वात मोठा परदेशी गट आहेत, पण त्यांची खरेदी झपाट्याने घटली: फक्त 906 युनिट्स (38.8% घट), किंमत THB 3.493 अब्ज (42.9% घट).

• रशियन खरेदीदार दुसऱ्या क्रमांकावर झेपावले: युनिट्समध्ये 33% वाढ (383 युनिट्स) आणि व्हॅल्यूमध्ये 68.7% वाढ (THB 1.665 अब्ज), यामुळे त्यांनी म्यानमारला मागे टाकले.

• CBRE थायलंडच्या मते, कोणत्याही कोंडोमिनियम इमारतीत परदेशी नागरिक जास्तीत जास्त 49% साळेबल एरिया मालकीत ठेवू शकतात. बँकॉक आणि फुकेतमधील टॉप प्रोजेक्ट्समध्ये हा कोटा बांधकाम पूर्ण होण्यापूर्वीच भरून जातो.

• पर्यटन क्षेत्रातील कोंडोंवर भाडे उत्पन्न (rental yield) वार्षिक 5-8% ग्रॉस इतके मिळते.

• फुकेतमध्ये रशियन खरेदीदारांचे सर्वाधिक ट्रान्सफर व्हॅल्यू नोंदवले गेले: 156 युनिट्समधून THB 1.06 अब्ज, हे प्रामुख्याने उच्चभ्रू रिसॉर्ट भागांमध्ये केंद्रित आहे.

कायदेशीर चौकट: परदेशी नागरिक कोंडो कसा खरेदी करू शकतो?

कोंडोमिनियम कायदा B.E. 2522 (1979) नुसार, परदेशी नागरिक कोंडोमिनियम युनिट पूर्ण फ्रीहोल्ड मालकीत ठेवू शकतात, अट फक्त एकच: पैसे परदेशातून विदेशी चलनात पाठवले गेले पाहिजेत. पैसे स्वीकारणारी थाई बँक Foreign Exchange Transaction Form (FET) जारी करते; हा फॉर्म नसेल तर लँड डिपार्टमेंट मालकी हस्तांतरण नोंदवत नाही.

थायलंडचा कायदा परदेशी नागरिकांना थेट जमीन मालकी देत नाही, त्यामुळे कोंडो हा एकमेव प्रॉपर्टी प्रकार आहे जो थेट फ्रीहोल्ड मालकी देतो. व्हिला विकत घ्यायचा असल्यास साधारणतः 30 वर्षांचा लीजहोल्ड करार किंवा थाई कंपनीमार्फत खरेदी करावी लागते, आणि यात अतिरिक्त कायदेशीर धोका असतो.

किंमती किती वाढल्या आणि चलन धोका किती?

बँक ऑफ थायलंडच्या आकडेवारीनुसार, बँकॉकमधील कोंडोमिनियम प्राइस इंडेक्स गेल्या पाच वर्षांत सुमारे 25-30% वाढला आहे. फुकेतमध्ये तर विकासयोग्य जमिनीच्या मर्यादेमुळे ही वाढ आणखी तीव्र आहे.

थाई बाहत गेल्या काही काळापासून तुलनेने स्थिर श्रेणीत, म्हणजे 1 अमेरिकन डॉलरला 34-36 बाहत या दरम्यान राहिला आहे. यामुळे डॉलर किंवा युआनमध्ये व्यवहार करणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी चलन जोखीम तुलनेने कमी राहते.

रशियन खरेदीदार अचानक फुकेतकडे का वळले?

2022 पासून रशियन खरेदीदारांनी दुबई आणि सायप्रसमधून मोठे भांडवल आग्नेय आशियाकडे वळवले आहे. फुकेत आणि को समुई ही त्यांची प्रमुख ठिकाणे बनली आहेत. बँकॉक पोस्टच्या मते, 2026 च्या पहिल्या तिमाहीत एकट्या रशियन खरेदीदारांचे ट्रान्सफर व्हॅल्यू 68.7% वाढले, जे दर्शवते की हे खरेदीदार आता एंट्री-लेव्हल युनिट्सऐवजी उच्च दर्जाच्या लक्झरी युनिट्सकडे वळत आहेत.

याउलट, बँकॉकमधील BTS आणि MRT स्टेशनजवळील नवीन प्रोजेक्ट्सवर पारंपरिकपणे लक्ष केंद्रित करणारे चिनी गुंतवणूकदार देशांतर्गत आर्थिक दबावामुळे माघार घेत आहेत. 2026 च्या पहिल्या तिमाहीत त्यांचे युनिट ट्रान्सफर 38.8% आणि व्हॅल्यू 42.9% ने घसरले.

एक लक्षणीय बाब म्हणजे चीन आणि रशियाशिवाय इतर देशांतील खरेदीदारही वाढत आहेत. भारतीय खरेदीदारांचे ट्रान्सफर याच तिमाहीत 40% वाढून 63 युनिट्स झाले, ज्यांची किंमत साधारण THB 353 दशलक्ष होती. म्हणजे थायलंडच्या परदेशी खरेदीदार बेसचे विविधीकरण होत आहे.

खरेदीचा एकूण खर्च: टॅक्स आणि नियमित शुल्क

ट्रान्सफर करताना खालील खर्च लक्षात घ्यावेत:

हे खर्च साधारणपणे खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यात विभागले जातात.

मालकी घेतल्यानंतरही काही खर्च नियमित येत राहतात. मासिक कॉमन एरिया फी प्रोजेक्टच्या दर्जानुसार दर चौरस मीटरला 40 ते 120 बाहत इतकी असते, तर सिंकिंग फंड ट्रान्सफरच्या वेळी एकरकमी भरावा लागतो.

फुकेतमधील लक्झरी सेगमेंटचे भविष्य कसे आहे?

नाईट फ्रँक थायलंडच्या मते, फुकेतमधील लक्झरी वॉटरफ्रंट सेगमेंट 2026 मध्येही मजबूत राहणार आहे. याला कारणीभूत आहेत सातत्यपूर्ण परदेशी मागणी, वाढत्या जमीन किंमती, आणि ब्रँडेड रेसिडेन्सेसमधील वाढती रुची. बांग ताओ, लायान, कमला आणि चेर्ंग तालाय यांसारख्या भागांतील व्हिला आता श्रीमंत खरेदीदारांच्या पसंतीस उतरत आहेत, जे केवळ गुंतवणुकीपेक्षा जीवनशैली शोधत आहेत.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

परदेशी नागरिक थायलंडमध्ये कोंडो पूर्णपणे स्वतःच्या मालकीचा घेऊ शकतो का?

होय. रशिया आणि चीनसह सर्व देशांतील परदेशी नागरिक कोंडोमिनियम युनिट पूर्ण फ्रीहोल्ड मालकीत ठेवू शकतात. मुख्य अट अशी की पैसे परदेशातून विदेशी चलनात यायला हवेत आणि पैसे स्वीकारणाऱ्या बँकेने FET फॉर्म जारी करायला हवा.

परदेशी खरेदीदार व्हिलापेक्षा कोंडोला प्राधान्य का देतात?

थाई कायदा परदेशी नागरिकांना थेट जमीन मालकी देत नाही. कोंडोमिनियम हा एकमेव प्रॉपर्टी प्रकार आहे जो थेट फ्रीहोल्ड मालकी देतो. व्हिला साधारणतः 30 वर्षांच्या लीजहोल्ड करारामार्फत किंवा थाई कंपनीमार्फत घेतला जातो, आणि यात अतिरिक्त कायदेशीर जोखीम असते.

फुकेतमधील कोंडोवर किती भाडे उत्पन्न अपेक्षित आहे?

पीक सीझनमध्ये (नोव्हेंबर ते एप्रिल), बांग ताओ किंवा सुरिनसारख्या भागांतील कोंडो वार्षिक 5-8% ग्रॉस यील्ड देतात. वीज-पाणी, टॅक्स आणि मॅनेजमेंट फी वजा केल्यानंतर नेट यील्ड साधारण 4-6% असते.

बँकॉकमध्ये परदेशी खरेदीदारांना कोणते भाग सर्वाधिक आकर्षित करतात?

सुखुमवित (विशेषतः असोक आणि थोंगलोर स्टेशनदरम्यानचा भाग), सिलोम/सथोर्न, आणि उदयोन्मुख रामा 9 बिझनेस क्लस्टर. BTS/MRT स्टेशनजवळ असणे हे पुनर्विक्री मूल्य आणि भाडे उत्पन्न या दोन्हीसाठी निर्णायक ठरते.

थायलंडमध्ये मालमत्ता खरेदीसाठी व्हिसा आवश्यक आहे का?

नाही. मालमत्ता खरेदीचा व्हिसा स्टेटसशी थेट संबंध नाही. मात्र मालकीमुळे आपोआप रहिवासी हक्क मिळत नाहीत. दीर्घकालीन वास्तव्यासाठी वेगळा आधार लागतो, जसे की वर्क परमिट, रिटायरमेंट व्हिसा (O-A), थायलंड प्रिव्हिलेज एलिट व्हिसा, किंवा इतर पात्र योजना.

कोंडो मार्केटमध्ये ओव्हरसप्लायचा धोका आहे का?

काही ठिकाणी, जसे की मध्य पटाया आणि फुकेतमधील निवडक प्रोजेक्ट्समध्ये, ओव्हरसप्लाय दिसून येतो. मात्र एकूणच थायलंडमध्ये पर्यटकांची वार्षिक संख्या 35 दशलक्षांहून अधिक आहे (TAT आकडेवारी), जी बहुतांश बाजारपेठांमध्ये भाड्याची मागणी टिकवून ठेवते.

किमान किती बजेटमध्ये या बाजारपेठेत प्रवेश करता येतो?

पटायामध्ये स्टुडिओ अपार्टमेंट साधारण 1.5-2 दशलक्ष बाहत पासून सुरू होतात (35.5 च्या विनिमय दराने अंदाजे USD 42,000-56,000). बँकॉक आणि फुकेतमध्ये चांगल्या लोकेशनवरील, सहज विकल्या जाणाऱ्या युनिट्स साधारण 3-4 दशलक्ष बाहत पासून सुरू होतात.

डेव्हलपरकडून हप्त्यांमध्ये कोंडो खरेदी करता येतो का?

होय. बहुतांश थाई डेव्हलपर्स बांधकाम सुरू असताना हप्त्यांमध्ये पेमेंट स्वीकारतात, साधारणतः रिझर्वेशन आणि करारावेळी 10-30% आणि उर्वरित रक्कम ताबा देतेवेळी. थाई बँकांकडून गृहकर्ज मात्र परदेशी खरेदीदारांना सहसा उपलब्ध होत नाही.

निष्कर्ष

चिनी मागणी थंडावत असतानाच रशियन खरेदीदारांची वाढलेली सक्रियता हा तात्पुरता चढउतार नसून थायलंडच्या परदेशी कोंडो मार्केटमधील खरा बदल दर्शवतो. व्यावहारिक सल्ला मात्र तोच राहतो: वाहतूक पायाभूत सुविधांजवळ, सहज विकल्या जाणाऱ्या लोकेशनमध्ये, आणि निश्चित परदेशी कोटा असलेले प्रोजेक्ट निवडा. डिपॉझिट भरण्यापूर्वी नेहमी परवानाधारक वकिलाकडून कागदपत्रांची पडताळणी करून घ्या. थायलंड मालमत्ता टीम अशा योग्य प्रोजेक्ट्स आणि कायदेशीर पडताळणीसाठी मराठी गुंतवणूकदारांना मार्गदर्शन करण्यास तयार आहे.

स्रोत: Bangkok Post