थेट उत्तर: कोटा वाढला का?
नाही. थायलंडमध्ये कंडोमिनियमच्या एकूण चटई क्षेत्रफळापैकी परदेशी नागरिक जास्तीत जास्त 49% मालकी घेऊ शकतात, हा नियम 2026 मध्येही तसाच आहे. 75% पर्यंत कोटा वाढवण्याची चर्चा सरकारी वर्तुळात सुरू आहे, पण ऑगस्ट 2026 पर्यंत त्यासंदर्भात कोणतेही विधेयक संसदेत मांडलेले नाही. जो मराठी गुंतवणूकदार 'आता कोटा 75% झाला' असं सोशल मीडियावर वाचून योजना आखत असेल, त्याने आधी हे वास्तव समजून घ्यावं.
ट्रान्सफर फीमध्ये मोठा बदल, पण फक्त थाई नागरिकांसाठी
खरी बातमी वेगळीच आहे आणि ती अनेकांनी चुकीच्या पद्धतीने पसरवली आहे. 1 जुलै 2026 पासून थायलंडने प्रॉपर्टी ट्रान्सफर फी नेहमीच्या 2% वरून घटवून 0.01% केली आहे. पण ही सवलत फक्त थाई नागरिकांसाठी आहे. परदेशी खरेदीदारांना अजूनही पूर्ण 2% फी भरावी लागते.
हा फरक किती मोठा आहे, ते एका उदाहरणाने पाहू: 1 कोटी थाई बाथ (सुमारे 10 दशलक्ष THB) किमतीच्या प्रॉपर्टीवर हा फरक 199,000 THB (साधारण $5,700) इतका होतो. हा काही किरकोळ हिशोब नाही, हा तुमच्या क्लोजिंग कॉस्टमधला एक ठोस आकडा आहे. अनेक ब्रोकर्सनी 'सर्वांसाठी 0.01% ट्रान्सफर फी' अशी जाहिरात केली, पण रॉयल गॅझेटमध्ये प्रसिद्ध झालेल्या अधिकृत डिक्रीमध्ये ही सवलत फक्त पात्र थाई नागरिकांपुरतीच मर्यादित असल्याचं स्पष्ट लिहिलं आहे.
49% कोटा नक्की कसा काम करतो?
1979 च्या कंडोमिनियम कायद्यापासून हा नियम अस्तित्वात आहे आणि अनेक दुरुस्त्यांनंतरही त्याचं मूळ तत्त्व बदललेलं नाही: परदेशी व्यक्ती कंडो युनिटचं फ्रीहोल्ड मालकी हक्क घेऊ शकते, पण एका प्रोजेक्टमधील एकत्रित परदेशी मालकी त्या इमारतीच्या एकूण विक्रीयोग्य क्षेत्रफळाच्या 49% पेक्षा जास्त असू शकत नाही. उरलेले 51% थाई नागरिक किंवा थाई-बहुसंख्य कंपन्यांकडेच असणे बंधनकारक आहे.
फुकेत, पटाया आणि बँकॉकमधील लोकप्रिय प्रोजेक्ट्समध्ये हा कोटा इमारत पूर्ण होण्याआधीच भरून जातो. अशा वेळी उशिरा येणाऱ्या खरेदीदारासमोर दोनच पर्याय राहतात: थाई-कंपनी स्ट्रक्चर (ज्यात स्वतःचे कायदेशीर आणि अनुपालन धोके आहेत) किंवा 30 वर्षांचं लीजहोल्ड. दोन्ही पर्याय थेट फ्रीहोल्ड मालकीइतके भक्कम नाहीत.
फुकेतमध्ये विशेष लक्षात घेण्यासारखी गोष्ट म्हणजे परदेशी फ्रीहोल्ड कोटा युनिट्सच्या संख्येवरून नाही तर क्षेत्रफळावरून मोजला जातो. याचा अर्थ काही मोजके मोठे युनिट्सच संपूर्ण कोटा वापरू शकतात, आणि तुम्हाला वाटतं त्यापेक्षा लवकर कोटा संपू शकतो.
99 वर्षांचं लीज खरंच येणार का?
जमिनीसाठीचा जास्तीत जास्त लीजहोल्ड कालावधी अजूनही 30 वर्षे इतकाच आहे. 99 वर्षांच्या लीज स्ट्रक्चरचा प्रस्ताव कागदावर आहे, पण तो अजून स्वीकारलेला नाही.
2024 मध्ये श्रेथा थाविसिन सरकारने परदेशी भांडवल आकर्षित करण्यासाठी अनेक उपाययोजना मांडल्या होत्या, त्यात 75% कोटा आणि 99 वर्षांचं लीज असे दोन्ही प्रस्ताव होते. पण थाई समाजातील काही घटकांनी यावर टीका केली, त्यांचं म्हणणं होतं की वाढीव परदेशी मालकीमुळे किमती वाढतील आणि स्थानिक खरेदीदार बाजारातून बाहेर फेकले जातील. सरकारी सूत्रांच्या मते हे दोन्ही प्रस्ताव अजूनही 'अभ्यासाधीन' आहेत, आणि थायलंडमध्ये असे प्रस्ताव वर्षानुवर्षे प्रलंबित राहू शकतात किंवा कधीच अंमलात येत नाहीत.
विक्रेत्यासाठी एक लपलेला फायदा
जर तुम्ही 30 जून 2027 पर्यंतच्या सवलत कालावधीत तुमचं युनिट एखाद्या थाई खरेदीदाराला विकलं, तर त्याला मिळणारी ट्रान्सफर फी बचत तुमच्या प्रॉपर्टीला रिसेल मार्केटमध्ये अधिक आकर्षक बनवू शकते. उदाहरणार्थ, 50 लाख THB किमतीच्या युनिटवर खरेदीदाराची बचत साधारण 100,000 THB इतकी होते, जो निगोशिएशनमध्ये एक चांगला मुद्दा ठरू शकतो.
खरेदीपूर्वी कोटा कसा तपासावा?
डिपॉझिट भरण्याआधी डेव्हलपर किंवा ज्युरिस्टिक (मॅनेजमेंट) ऑफिसकडून सध्याच्या थाई-विरुद्ध-परदेशी मालकी गुणोत्तराबाबत लेखी पुष्टी मागा, आणि ती स्थानिक लँड ऑफिसमध्ये स्वतंत्रपणे तपासून घ्या. कोटा युनिट्सच्या संख्येवर नाही तर नोंदणीकृत क्षेत्रफळावर मोजला जातो, त्यामुळे ही पडताळणी वगळून चालणार नाही. थायलंड मालमत्ता सारख्या विश्वासार्ह सल्लागारांची मदत घेतल्यास ही प्रक्रिया अधिक सुरक्षित होते.
स्रोत: ReloSale
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
थायलंडमध्ये परदेशी व्यक्ती कंडो विकत घेऊ शकते का?
होय. परदेशी नागरिक एखाद्या प्रोजेक्टच्या एकूण विक्रीयोग्य क्षेत्रफळाच्या 49% कोट्यामध्ये कंडो युनिटची फ्रीहोल्ड मालकी घेऊ शकतात. पैसे परदेशी चलनात थाई बँकेमार्फत ट्रान्सफर करावे लागतात, ज्यातून फॉरेन एक्सचेंज ट्रान्झॅक्शन (FET) दस्तऐवज तयार होतो.
कोटा खरंच 75% पर्यंत वाढवला आहे का?
नाही. ऑगस्ट 2026 पर्यंत कोटा 49% इतकाच आहे. 75% चा प्रस्ताव अस्तित्वात आहे, पण त्याचं विधेयक अजून तयार झालेलं नाही किंवा संसदेत मांडलेलं नाही.
परदेशी खरेदीदाराला ट्रान्सफर फी किती भरावी लागते?
प्रॉपर्टीच्या मूल्यांकित किमतीच्या standard 2% इतकी. 1 जुलै 2026 ते 30 जून 2027 दरम्यान लागू असलेली 0.01% ची सवलत फक्त थाई नागरिकांसाठीच आहे.
मला 30 वर्षांऐवजी 99 वर्षांचं लीज मिळू शकतं का?
नाही. सध्याच्या कायद्यानुसार जास्तीत जास्त लीजहोल्ड कालावधी 30 वर्षे इतकाच आहे. 99 वर्षांच्या लीज स्ट्रक्चरवर चर्चा झाली आहे, पण ती अजून स्वीकारलेली नाही.
75% कोटा कायदा येण्याची वाट पाहावी का?
अनिश्चित कायद्याची वाट पाहत खरेदीचा निर्णय पुढे ढकलणं धोकादायक ठरू शकतं. अशा प्रस्तावांना थायलंडमध्ये वर्षानुवर्षे मंजुरी मिळत नाही. सध्या लागू असलेल्या नियमांनुसारच खरेदीचा निर्णय घेणं अधिक व्यवहार्य आहे.