थायलंडमधल्या प्रत्येक दहा घरांपैकी एक घर आज रिकामं आहे, अशी कल्पना करा. बँकॉकच्या उपनगरात हजारो फ्लॅट्स बांधून तयार आहेत, पण त्यात कोणीही राहत नाही. मराठी गुंतवणूकदारांसाठी हा आकडा फक्त एक बातमी नाही, तर थायलंडमध्ये कुठे पैसे गुंतवायचे आणि कुठे अजिबात गुंतवायचे नाहीत याचा थेट इशारा आहे.
एका ओळीत उत्तर
Thailand Business News च्या अहवालानुसार थायलंडमध्ये १.६४ दशलक्ष निवासी युनिट्स रिकामी आहेत, आणि या न वापरलेल्या साठ्याची एकूण किंमत ३.४५ ट्रिलियन बाथ (अंदाजे ९६ अब्ज डॉलर) इतकी आहे, जी श्रीलंकेच्या संपूर्ण वार्षिक जीडीपीएवढी आहे. मात्र ही समस्या प्रामुख्याने बँकॉक आणि मध्य थायलंडच्या मास-मार्केट प्रकल्पांपुरती मर्यादित आहे; फुकेत आणि सामुईसारख्या रिसॉर्ट बाजारपेठा परदेशी मागणीमुळे तुलनेने सुरक्षित आहेत.
संख्या काय सांगतात?
- थायलंडचा एकूण घरसाठा अंदाजे १७ दशलक्ष मालमत्तांचा आहे, त्यापैकी १.६४ दशलक्ष म्हणजे ९% पेक्षा जास्त रिकामपण दर, जो आंतरराष्ट्रीय विश्लेषक धोकादायक मानतात त्या ५-७% पातळीच्या बरंच वर आहे.
- रिकाम्या कंडोमिनियमपैकी तब्बल ४०% बँकॉकच्या मास-मार्केट प्रकल्पांत आहेत, म्हणजे ३ दशलक्ष बाथपेक्षा कमी किमतीचे स्टुडिओ आणि १-बेडरूम युनिट्स, जिथे पायाभूत सुविधांचा अभावही आहे.
- Better-than-Freehold च्या अहवालानुसार थायलंडची सर्वात मोठी डिस्ट्रेस्ड-अॅसेट कंपनी BAM स्पष्ट सांगते की बाजार अजून तळाला पोहोचलेला नाही: सुमारे ७,००,००० न विकलेले युनिट्स विरुद्ध खरी खरेदी क्षमता असलेली फक्त १,००,००० पेक्षा कमी कुटुंबे म्हणजे जवळपास सात पट असमतोल.
हा प्रश्न निर्माण कसा झाला?
थायलंडचे डेव्हलपर्स दशकांपासून एका ठराविक पद्धतीने काम करत आले: बांधकाम सुरू होण्याआधीच ऑफ-प्लॅन विक्रीवर भर द्यायचा. सट्टेबाज खरेदीदार फक्त १०-२०% अनामत रक्कम भरून युनिट पूर्ण होण्याआधीच विकण्याच्या आशेवर बसतात. तेजीच्या काळात हे मॉडेल सगळ्यांना फायदेशीर ठरलं, पण २०२२ पासून मास-मार्केट सेगमेंटमधली किंमतवाढ मंदावली, थाई मध्यमवर्गाची खरेदी क्षमता कमी झाली आणि गृहकर्जाचे व्याजदर वाढले. परिणाम म्हणजे कुणालाही विकत घ्यायला किंवा भाड्याने राहायला नको असलेल्या फ्लॅट्सचे गोदाम तयार झाले.
याला आणखी एक कारण म्हणजे कर व्यवस्थेतली पोकळी. २०२० साली आणलेला Land and Building Tax फक्त ०.०२-०.३% मूल्यांकित किमतीवर आकारला जातो, जो रिकाम्या मालमत्तेच्या मालकांवर विकण्याचा किंवा भाड्याने देण्याचा दबाव आणण्यासाठी अपुरा आहे. सरकार सध्या जास्त पुरवठा असलेल्या भागांत नवीन बांधकाम परवान्यांवर निर्बंध आणि अनेक मालमत्ता असणाऱ्यांवर प्रगतिशील कर लावण्याबाबत चर्चा करत आहे, पण अजून कोणतंही ठोस विधेयक मंजूर झालेलं नाही.
फुकेत आणि बँकॉकमध्ये फरक का?
फुकेत, सामुई आणि पटाया या रिसॉर्ट बाजारपेठा वेगळ्या नियमांवर चालतात. इथली मागणी परदेशी खरेदीदार आणि पर्यटकांवर अवलंबून असते; २०२५ मध्ये पर्यटक संख्या ३.६ कोटी (36 million) पार गेली. बेटांवर जमीन भौतिकदृष्ट्या मर्यादित आहे आणि कडक पर्यावरणीय नियमांमुळे नवीन बांधकामांवर बंधने आहेत. फुकेतच्या लक्झरी व्हिला सेगमेंटमध्ये परदेशी खरेदीदारांचे प्राबल्य कायम आहे, सामुई आणि फांगनमध्ये तर परदेशी खरेदीदारांची सक्रियता विशेष जास्त आहे. जीवनशैली, विश्वासार्ह डेव्हलपर्स आणि भाडे उत्पन्नाची क्षमता याला प्राधान्य देणाऱ्या श्रीमंत आंतरराष्ट्रीय खरेदीदारांमध्ये कंडोपेक्षा व्हिलांची कामगिरी वाढत्या प्रमाणात सरस ठरते आहे. Knight Frank Thailand नुसार फुकेतचा लक्झरी सेगमेंट २०२६ पर्यंत स्थिर राहण्याची अपेक्षा आहे, आणि गेल्या ३-४ वर्षांत लाँच झालेल्या ऑफ-प्लॅन कंडो प्रकल्पांसाठी स्पर्धा तीव्र होण्याची शक्यता आहे.
भाडे उत्पन्नाच्या बाबतीतही फरक स्पष्ट आहे: बँकॉकच्या उपनगरातल्या मास-मार्केट कंडोंचं सरासरी ग्रॉस रेंटल यील्ड घसरून ३-४% वार्षिक झालं आहे, तर फुकेतमधले व्हिला आणि कंडो शॉर्ट-टर्म भाड्यातून सातत्याने ६-८% उत्पन्न देतात.
बँकॉकमध्ये कुठे धोका सर्वाधिक आहे?
सर्वात जास्त अतिरिक्त पुरवठा शहराच्या परिघावर आहे: बँग ना (Bang Na), रांगसित (Rangsit), बँग याई (Bang Yai) आणि लात क्राबांग (Lat Krabang), म्हणजे मुख्य BTS/MRT स्थानकांपासून दूर असलेले मास डेव्हलपमेंटचे भाग. याउलट सिलोम, साथोर्न आणि सुखुमवित (नाना ते फ्रॉम फोंग पर्यंत) यांसारखे मध्यवर्ती भाग लक्षणीयरीत्या चांगली कामगिरी करत आहेत. या भागांत आधीच किंमती स्थिर झाल्या असून लिस्ट प्राईसवर १०-१५% पर्यंत सूट दिली जात आहे.
गुंतवणूकदारांसाठी नेमकं काय करावं?
थायलंडमधल्या फोरेन क्वोटाचा वापरही असमान आहे: फुकेत आणि मध्य बँकॉकमधल्या टॉप-टियर प्रकल्पांत ४९% परदेशी मालकी कोटा पूर्णपणे विकला गेला आहे, तर उपनगरी कंडोंमध्ये फक्त ५-१५% परदेशी खरेदी होते. यावरून एक स्पष्ट धडा मिळतो: सट्टेबाज किंमतवाढीच्या मागे न लागता भाडे उत्पन्नावर लक्ष केंद्रित करा. सिद्ध भाडे उत्पन्न असलेल्या रिसॉर्ट मालमत्ता, ट्रान्झिट हबजवळच्या मध्य बँकॉक युनिट्स आणि समुद्रदर्शन असलेले फुकेत व्हिला हेच आजही आकर्षक पर्याय आहेत.
फुकेतच्या रिसॉर्ट सेगमेंटमध्ये प्रवेश साधारण ५-७ दशलक्ष बाथ (अंदाजे १,४०,०००-२,००,००० डॉलर) पासून सुरू होतो एका मॅनेज्ड कंडोसाठी. मध्य बँकॉकमध्ये BTS स्थानकांजवळच्या स्टुडिओ किंवा १-बेडरूम युनिटसाठी अंदाजे ४-६ दशलक्ष बाथ पासून बजेट सुरू होतं.
परदेशी नागरिक कंडोमिनियम फ्रीहोल्ड मालकीखाली, प्रत्येक प्रकल्पातल्या ४९% कोट्याच्या मर्यादेत खरेदी करू शकतात. व्हिला आणि घरे साधारणपणे ३० वर्षांच्या लीजहोल्ड रचनेद्वारे, नूतनीकरणाच्या पर्यायासह, किंवा थाई कंपनीमार्फत घेतली जातात. निधीचा स्रोत आणि नॉमिनी नियमांचे पूर्ण पालन तपासून घेणं आवश्यक आहे, कारण थायलंडने या नियमांवर कडक देखरेख सुरू केली आहे.
मुख्य सल्ला: बँकॉकच्या उपनगरातल्या मास-मार्केट कंडो सेगमेंटपासून दूर रहा. रिसॉर्ट भागातील किंवा प्रीमियम मध्य बँकॉक प्रकल्पांतील ६% पेक्षा जास्त सिद्ध भाडे उत्पन्न असलेल्या मालमत्तांवर लक्ष केंद्रित करा. कोणताही करार करण्यापूर्वी फोरेन क्वोटाचा वापर आणि प्रत्यक्ष भाडे उत्पन्नाचा डेटा पडताळून घ्या. थायलंड मालमत्ता याबाबत योग्य ती माहिती आणि मार्गदर्शन देऊ शकते.
स्रोत: Bangkok Post