फुकेतमध्ये आता गुंतवणूक करावी की थांबावे?
थेट उत्तर द्यायचं झालं तर: होय, आताच योग्य वेळ आहे, पण योग्य पद्धतीने. २०२६ च्या पहिल्या तिमाहीत थाई प्रशासनाने फुकेतमधील परदेशी खरेदीदारांच्या व्यवहारांवर मोठ्या प्रमाणावर तपासणी मोहीम राबवली. आश्चर्याची गोष्ट म्हणजे यामुळे बाजारात घबराट पसरण्याऐवजी उलट परिणाम दिसला. पारदर्शक पद्धतीने काम करणाऱ्या डेव्हलपर्सकडे चौकशी करणाऱ्या खरेदीदारांची संख्या २०२५ च्या याच काळाच्या तुलनेत १५-२०% ने वाढली आहे, तर बेकायदेशीर किंवा 'ग्रे मार्केट' योजनांकडे लोकांचा ओढा झपाट्याने कमी होतो आहे.
इथे लक्षात घेण्यासारखी खरी गोष्ट म्हणजे ही धाडसत्र नाहीत, तर अंमलबजावणीतील बदल आहे. थाई सरकारने कोणताही नवा कायदा आणलेला नाही. १९७९ चा कॉन्डोमिनियम कायदा, लँड कोड आणि कॉन्डो प्रकल्पांमधील ४९% परदेशी मालकी मर्यादा हे नियम दशकानुदशके अस्तित्वात आहेत. फरक इतकाच की आधी याची अंमलबजावणी सैल होती, आता ती अत्यंत काटेकोर झाली आहे. फुकेतमध्ये स्वारस्य असलेल्या प्रत्येक भारतीय किंवा मराठी गुंतवणूकदाराने हे नेमके काय घडते आहे हे समजून घेणे गरजेचे आहे.
सर्वात महत्त्वाचे मुद्दे थोडक्यात
- कॉन्डोमिनियममधील ४९% परदेशी मालकी कोटा आता प्रत्येक व्यवहारात लँड ऑफिसकडून तपासला जातो
- थाई प्रॉक्सीमार्फत नॉमिनी (बेनामी) जमीन मालकी ठेवणे हा लँड कोड कलम ९६ बीस नुसार फौजदारी गुन्हा आहे
- पारदर्शक, डेव्हलपर-नेतृत्वाखालील प्रकल्पांच्या किमतीत वाढ दिसते आहे: बीचफ्रंट कॉन्डो विभागात फुकेतमधील सरासरी दर प्रति चौरस मीटर ८५,०००-१,३०,००० THB पर्यंत पोहोचला आहे
- व्हिलावर दीर्घकालीन नियंत्रण हवे असणाऱ्या परदेशी खरेदीदारांसाठी ३०+३०+३० वर्षांचा लीजहोल्ड हाच कायदेशीर मार्ग आहे
- तपासण्या प्रामुख्याने रावाई, चेर्नगटालाय आणि बांग ताओ भागात केंद्रित आहेत, कारण इथे परदेशी खरेदीदारांचे प्रमाण सर्वाधिक आहे
- कोणताही करार करण्याआधी स्वतंत्र वकिलामार्फत योग्य ती कायदेशीर तपासणी (due diligence) करण्याचा सल्ला दिला जातो
नेमके नियम आणि आकडे काय सांगतात?
- कॉन्डोमिनियम कायदा इ.स. २५२२ (१९७९) नुसार कोणत्याही एका कॉन्डो प्रकल्पात परदेशी मालकी एकूण नोंदणीकृत क्षेत्रफळाच्या बरोबर ४९% पर्यंतच मर्यादित आहे. हा कोटा भरला की लँड ऑफिस पुढील फ्रीहोल्ड नोंदणी नाकारते.
- बँक ऑफ थायलंडच्या माहितीनुसार, फुकेतमधील मालमत्ता खरेदीसाठी परदेशातून येणारे पैसे २०२५ मध्ये २७% ने वाढले, आणि यामुळेच नियामक संस्थांचे लक्ष अधिक वेधले गेले.
- २०२६ च्या सुरुवातीला फुकेत प्रांतीय लँड ऑफिसने परदेशी नागरिकांनी जमीन घेण्यासाठी वापरलेल्या थाई कंपन्यांच्या शेअरहोल्डर नोंदी तपासण्यास सुरुवात केली.
- १ ऑगस्ट २०२६ पासून थायलंडचा डिपार्टमेंट ऑफ बिझनेस डेव्हलपमेंट (DBD) परदेशी गुंतवणूक असलेल्या कंपन्यांमधील थाई शेअरहोल्डर्सना बँक स्टेटमेंट्ससारखी तीन महिन्यांची आर्थिक कागदपत्रे सादर करण्यास सांगणार आहे, जेणेकरून खरी गुंतवणूक क्षमता सिद्ध होईल. रिअल इस्टेट, हॉस्पिटॅलिटी आणि रिसॉर्ट क्षेत्रातील नॉमिनी व्यवहारांवरील व्यापक कारवाईचा हा एक भाग आहे.
- फ्रीहोल्ड कॉन्डोमिनियमवरील सरासरी भाडे उत्पन्न (rental yield) फुकेतमध्ये वर्षाला ५-७% इतके आहे, ज्यामुळे हे बेट आग्नेय आशियातील सर्वाधिक आकर्षक बाजारांपैकी एक ठरते.
- JLL ग्लोबल रिअल इस्टेट ट्रान्सपरन्सी इंडेक्स २०२४ मध्ये थायलंड ३६ व्या क्रमांकावर आहे, जे दोन वर्षांत सहा स्थानांनी सुधारले आहे.
- लँड कोडच्या कलम ९६ बीस अंतर्गत नॉमिनी मालकीसाठी दंड २०,००० THB पर्यंत आणि/किंवा २ वर्षांपर्यंत कारावासाची शिक्षा होऊ शकते.
- थाई सरकार सध्या एक प्रस्ताव विचाराधीन ठेवत आहे, ज्यानुसार परदेशी नागरिकांना किमान ४ कोटी THB गुंतवणुकीसह १ राई जमीन (१,६०० चौ.मी.) पर्यंत खरेदी करण्याची परवानगी मिळू शकेल, पण हे विधेयक अद्याप मंजूर झालेले नाही.
फुकेतवर परदेशी नागरिक जमीन खरेदी करू शकतात का?
नाही. थायलंडच्या लँड कोडनुसार परदेशी नागरिकांना थेट जमीन मालकी घेण्यास मनाई आहे. यासाठी एकमेव कायदेशीर मार्ग म्हणजे दीर्घकालीन लीजहोल्ड, जो साधारणपणे ३० वर्षांपर्यंत असतो आणि पुढे नूतनीकरणाचा पर्याय असतो. ज्यामध्ये थाई कंपनी उभी करून प्रत्यक्षात परदेशी व्यक्तीच खरा लाभार्थी असते अशा योजना बेकायदेशीर आहेत आणि आता कडक ऑडिटद्वारे सक्रियपणे शोधल्या जात आहेत.
४९% कोटा म्हणजे काय आणि तो कॉन्डो खरेदीवर कसा परिणाम करतो?
कॉन्डोमिनियम कायद्यानुसार, एका प्रकल्पातील एकूण नोंदणीकृत क्षेत्रफळापैकी परदेशी नागरिक जास्तीत जास्त ४९% भागच मालकीहक्काने घेऊ शकतात. उरलेला ५१% भाग थाई नागरिक किंवा थाई-बहुसंख्य असलेल्या संस्थांच्या मालकीचाच असावा लागतो. एकदा हा कोटा भरला की फ्रीहोल्ड खरेदी करणे अशक्य होते, फक्त लीजहोल्डचाच पर्याय शिल्लक राहतो.
फुकेतच्या कोणत्या भागांत सर्वाधिक तपासणी सुरू आहे?
मुख्य लक्ष पश्चिम किनारपट्टीवर आहे: बांग ताओ, चेर्नगटालाय, लायान, कामला आणि रावाई. या भागांत परदेशी संबंध असलेल्या व्यवहारांचे आणि थाई कंपन्यांमार्फत नोंदणीकृत व्हिलांचे प्रमाण सर्वाधिक आहे.
नॉमिनी रचनेतून व्हिला विकत घेतल्यास काय होते?
नॉमिनी व्यवस्था सिद्ध झाल्यास लँड ऑफिस त्या थाई कंपनीचे मालकी हक्क रद्द करू शकते. अशा परिस्थितीत परदेशी खरेदीदाराला मालमत्ता आणि गुंतवलेले भांडवल दोन्ही गमवावे लागण्याचा धोका असतो. या व्यवहारात सामील दोन्ही पक्षांवर फौजदारी जबाबदारी लागू होते.
गुंतवणूकदार स्वतःचे संरक्षण कसे करू शकतात?
तीन महत्त्वाच्या पायऱ्या पाळाव्यात: १) फक्त निश्चित आणि पडताळणीयोग्य कोटा असलेल्या डेव्हलपर्सकडून फ्रीहोल्ड कॉन्डोच खरेदी करा; २) व्हिलासाठी लँड ऑफिसकडे नोंदणीकृत लीजहोल्ड रचनाच वापरा; ३) चानोत (Chanote) टायटल डीड आणि जमिनीचा संपूर्ण इतिहास पडताळण्यासाठी स्वतंत्र वकील नेमा. फुकेतमध्ये परदेशी नागरिक म्हणून मालमत्ता खरेदी करण्याविषयीच्या एका मार्गदर्शकात नमूद केल्याप्रमाणे, साधारणपणे मालकी दोन भागांत विभागली जाते: जमिनीसाठी नोंदणीकृत लीजहोल्ड आणि इमारतीसाठी स्वतंत्र फ्रीहोल्ड टायटल; हे दोन्ही आपोआप एकत्र जोडले जात नाहीत.
फुकेत बाजारात किमान गुंतवणूक किती लागते?
नाई हार्न किंवा काटा भागात बीचफ्रंट स्टुडिओ कॉन्डो साधारणपणे ३५-४५ लाख THB (अंदाजे १,००,०००-१,३०,००० डॉलर) पासून सुरू होतो. बांग ताओमधील प्रीमियम प्रकल्पांत वन-बेडरूम युनिट्सची किंमत ७०-८० लाख THB पासून सुरू होते.
थायलंडमध्ये मालमत्ता खरेदी करताना कर भरावा लागतो का?
होय. रिसेल खरेदीसाठी नेहमीचा खर्च असा असतो: ट्रान्सफर फी (२%), विशिष्ट व्यवसाय कर (३.३%, जर ५ वर्षांच्या आत विकली गेली तर), स्टॅम्प ड्युटी (०.५%) आणि विथहोल्डिंग टॅक्स. हा खर्च खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यात कसा विभागला जाईल हे करारात ठरवले जाते. अलीकडील नियामक बदलांनुसार, ५० लाख THB पेक्षा जास्त किमतीच्या जमीन व्यवहारांवर पैशांचा स्रोत आणि खरा लाभार्थी कोण याबाबत अधिक बारकाईने तपासणी होते, विशेषतः जिथे विवाह व्यवस्था, अल्पवयीन व्यक्ती किंवा परदेशी-नियंत्रित कंपन्या सामील असतात.
स्रोत: नेशन थायलंड
फुकेतवरील कडक अंमलबजावणी ही तयार असलेल्या गुंतवणूकदारांसाठी धोका नसून, बाजारातील संशयास्पद योजना बाहेर काढणारा एक गाळणी-प्रक्रिया (filter) आहे, जी कायदेशीर मालमत्तांचे मूल्य वाढवते. पडताळणीयोग्य मार्गांनी व्यवहार करा, पात्र वकिलाची मदत घ्या, आणि पूर्ण कागदपत्रे असलेले प्रकल्पच निवडा.
थायलंडमध्ये गुंतवणूक करण्यास तयार आहात का? थायलंड मालमत्ता टीमचे तज्ज्ञ तुम्हाला योग्य मालमत्ता शोधण्यात मदत करतील.