जोहोरमधील गेंटिंगचे २० अब्ज डॉलरचे स्मार्ट सिटी: फुकेतमधील गुंतवणुकीवर काय परिणाम?

जर तुम्ही सध्या फुकेतमध्ये कॉन्डो किंवा व्हिला घेण्याचा विचार करत असाल आणि अचानक बातमी वाचली की शेजारच्या मलेशियात कुणीतरी २० अब्ज डॉलरचे नवीन शहर उभारतंय, तर मनात प्रश्न येणं साहजिक आहे: थायलंडमधली गुंतवणूक अजूनही फायदेशीर आहे का? थोडक्यात उत्तर द्यायचं तर - होय, आहे. मलेशियाचा हा प्रकल्प तंत्रज्ञान आणि AI क्षेत्रावर केंद्रित आहे, तर थायलंड पर्यटन-आधारित भाड्याचे उत्पन्न आणि जीवनशैलीच्या बाबतीत अजूनही आघाडीवर आहे. दोन्ही बाजारपेठा वेगवेगळ्या प्रकारच्या गुंतवणूकदारांना आकर्षित करतात, त्यामुळे स्पर्धा असली तरी थेट धोका नाही.

तीन वर्षांपूर्वीपर्यंत आग्नेय आशियातील परदेशी मालमत्ता खरेदीदारांसाठी थायलंड हे निर्विवाद आकर्षण केंद्र होतं. आता मलेशिया एक असा प्रकल्प मांडतोय जो एखाद्या संपूर्ण शहराइतका मोठा आहे. खरा प्रश्न हा नाही की फुकेतमधून पैसा जोहोरकडे वळेल का, तर हा आहे की या भागातील गुंतवणुकीचा प्राधान्यक्रम कसा बदलतो आहे.

नेमकं काय जाहीर झालंय?

• मलेशियाच्या जोहोरमध्ये उभारल्या जाणाऱ्या स्मार्ट सिटीसाठी २० अब्ज डॉलर इतकं बजेट जाहीर झालं आहे. अलीकडच्या काळातील आग्नेय आशियातील हा सर्वात मोठ्या खासगी विकास प्रकल्पांपैकी एक मानला जातो.

• हे शहर जोहोर-सिंगापूर विशेष आर्थिक क्षेत्रात (JS-SEZ) उभं राहणार आहे, जे जानेवारी २०२५ मध्ये आंतरराष्ट्रीय व्यवसाय आणि प्रतिभावंतांना आकर्षित करण्यासाठी सुरू करण्यात आलं.

• या प्रकल्पाचा गाभा AI संशोधन केंद्र आणि अ‍ॅग्रीटेक क्लस्टर आहे, त्यामुळे हा नेहमीच्या निवासी मेगाप्रोजेक्टपेक्षा वेगळा ठरतो.

• थायलंडसाठी याचा अर्थ टेक भांडवलासाठीची स्पर्धा वाढणे असा होतो, पण फुकेत किंवा पटायातील रिसॉर्ट मालमत्तांना याचा थेट धोका नाही.

• बँकॉक 'आसियानचं प्रवेशद्वार' म्हणून जो काही भांडवलप्रवाह आकर्षित करत होतं, त्यातील काही भाग जोहोरकडे वळू शकतो, हे थाई कॉन्डो गुंतवणूकदारांनी लक्षात ठेवावं.

• पर्यटनातून मिळणारं भाड्याचं उत्पन्न आणि जीवनशैली मालमत्ता या बाबतीत थायलंडचा वरचष्मा कायम आहे, ही अशी बाजारपेठ आहे जिथे जोहोर अजून पोहोचलेलं नाही.

गेंटिंग समूह आणि JS-SEZ बद्दल महत्त्वाचे तपशील

गेंटिंग समूह ही सुमारे ८ अब्ज डॉलर बाजार भांडवल असलेली मलेशियन कंपनी आहे, जी परंपरागतरित्या गेमिंग आणि आदरातिथ्य (हॉस्पिटॅलिटी) क्षेत्रासाठी ओळखली जाते. जोहोर स्मार्ट सिटी हा त्यांचा टेक इन्फ्रास्ट्रक्चरकडे वळण्याचा एक धोरणात्मक निर्णय आहे.

JS-SEZ मध्ये सुलभ कस्टम प्रक्रिया, कर सवलती आणि कुशल व्यावसायिकांसाठी व्हिसामुक्त प्रवेश यांचा समावेश आहे. मलेशिया सरकारच्या अंदाजानुसार, या क्षेत्रातून पुढील दहा वर्षांत १,००,००० नोकऱ्या निर्माण होतील.

जोहोर बहरू हे सिंगापूरच्या मध्यवर्ती भागापासून अवघ्या ३० किमीपेक्षा कमी अंतरावर आहे, म्हणजे व्यावहारिकदृष्ट्या ते सिंगापूरचंच उपनगर आहे, आणि इथल्या मालमत्तेच्या किमती सिंगापूरपेक्षा ३ ते ५ पट कमी आहेत.

गेंटिंगच्या स्वतःच्या कागदपत्रांनुसार, जोहोर टेक स्मार्ट सिटी हा २,३०० एकर क्षेत्रावर पसरलेला असेल, ज्यात ५०० एकरचा अ‍ॅग्रीटेक कॅम्पस आणि १,७०० एकरचा नॉलेज AI कॅम्पस यांचा समावेश आहे. द एज मलेशियाच्या माहितीनुसार, यातून १०,०००हून अधिक नोकऱ्या निर्माण होण्याची अपेक्षा आहे.

किंमतींची तुलना: जोहोर वि. बँकॉक वि. फुकेत

CBRE च्या आकडेवारीनुसार, २०२५ मध्ये जोहोर बहरूमधील प्रति चौरस मीटर सरासरी किंमत सुमारे १,५०० ते २,२०० डॉलर होती, तर तुलनात्मक बँकॉक प्रकल्पांची किंमत ३,००० ते ५,५०० डॉलर प्रति चौरस मीटर आणि फुकेतच्या प्रीमियम विभागातील किंमत ३,५०० ते ७,००० डॉलर प्रति चौरस मीटर होती.

२०२५ मध्ये थायलंडने रिअल इस्टेटमध्ये अंदाजे ४.८ अब्ज डॉलर इतकी परकीय थेट गुंतवणूक आकर्षित केली. गेंटिंगचा एकच प्रकल्प हा त्या गुंतवणूक प्रवाहाच्या सुमारे चार वर्षांच्या बरोबरीचा आहे, हे प्रमाण किती मोठं आहे हे यावरून लक्षात येतं.

मालकी हक्काच्या बाबतीतही फरक आहे. मलेशियात परदेशी नागरिक फ्रीहोल्ड पद्धतीने मालमत्ता विकत घेऊ शकतात, ज्याची किमान मर्यादा सुमारे १० लाख रिंगिट (सुमारे २,२०,००० डॉलर) पासून सुरू होते. थायलंडमध्ये मात्र फ्रीहोल्ड मालकी फक्त कॉन्डोमिनियमपुरती मर्यादित असते, आणि तीही परदेशी मालकीच्या ठराविक कोट्याच्या आतच शक्य असते.

दुसरीकडे, फुकेतच्या रिसॉर्ट बाजारपेठेतील विश्वास अजूनही मजबूत आहे. डेव्हलपर सान्सिरीने २०२७ ते २०३० दरम्यान फुकेतमधील नव्या प्रकल्पांमध्ये ४० अब्ज बाथ गुंतवण्याची घोषणा केली आहे, ज्यात २०२६ च्या उत्तरार्धात सुरू होणाऱ्या १० अब्ज बाथ किमतीच्या सात प्रकल्पांचा समावेश आहे. प्रादेशिक स्पर्धेच्या पार्श्वभूमीवरही फुकेत रिअल इस्टेटवरील मागणीचा विश्वास कायम असल्याचं हे लक्षण आहे.

थायलंड या स्पर्धेला कसं तोंड देतंय?

२०२५ आणि २०२६ मध्ये थायलंडने चोनबुरी, रायाँग आणि चाचोंगसाओ प्रांतांमध्ये पसरलेल्या ईस्टर्न इकॉनॉमिक कॉरिडॉर (EEC) च्या विकासाला वेग दिला आहे. सरकार तंत्रज्ञान कंपन्यांना १३ वर्षांपर्यंत कर सवलत देत आहे. याशिवाय, कॉन्डोमिनियममधील परदेशी मालकीचा कोटा ४९% वरून ७५% पर्यंत वाढवण्याबाबतही चर्चा सुरू आहे, जो निर्णय झाल्यास परकीय भांडवलाचा ओघ लक्षणीयरीत्या वाढू शकतो.

जर स्पर्धेचा दबाव प्रत्यक्षात जाणवला, तर तो सर्वप्रथम बँकॉकच्या ऑफिस आणि कमर्शियल विभागाला जाणवेल, कारण कुआलालंपूर आणि सिंगापूरशी बँकॉकची प्रादेशिक कॉर्पोरेट मुख्यालयांसाठी स्पर्धा आहे. फुकेत, समुई आणि पटाया यांसारख्या रिसॉर्ट बाजारपेठा त्यांच्या अनोख्या पर्यटन आकर्षणामुळे या स्पर्धेपासून बऱ्याच अंशी सुरक्षित आहेत.

नेहमी विचारले जाणारे प्रश्न

गेंटिंग खरंच २० अब्ज डॉलरचं शहर उभारेल, की हा फक्त कागदावरचा प्रकल्प आहे?

गेंटिंग ही सूचीबद्ध कंपनी आहे, तिच्याकडे प्रत्यक्ष मालमत्ता आहे आणि रिसॉर्ट्स वर्ल्ड सारख्या मोठ्या प्रकल्पांचा अनेक देशांमधील अनुभवही आहे. मात्र २० अब्ज डॉलर ही रक्कम संपूर्ण बांधकाम काळासाठीची आहे, जो १५ ते २० वर्षांपर्यंत पसरू शकतो. पहिला टप्पा साधारण २ ते ४ अब्ज डॉलरच्या दरम्यान असण्याची शक्यता आहे. विलंब होण्याची शक्यता खरी आहे, पण कंपनीची सार्वजनिक सूचिबद्धता आणि प्रतिष्ठा पाहता प्रकल्प पूर्णपणे बंद पडण्याची शक्यता कमी आहे.

जोहोरच्या स्पर्धेमुळे थायलंडमधील मालमत्तेच्या किमती कमी होतील का?

नाही. या दोन्ही बाजारपेठा वेगवेगळ्या प्रकारच्या खरेदीदारांना आकर्षित करतात. जोहोर टेक व्यावसायिक आणि कॉर्पोरेट गुंतवणूकदारांसाठी आहे. थायलंड मात्र जीवनशैली, पर्यटनातून मिळणारं भाड्याचं उत्पन्न आणि निवृत्तीनंतरचं वास्तव्य शोधणाऱ्या खरेदीदारांना आकर्षित करतं. या दोन गटांमध्ये फारसा ओव्हरलॅप नाही.

जोहोरमधील मालमत्तेतून गुंतवणूकदारांना किती परतावा मिळू शकतो?

सध्याच्या आकडेवारीनुसार जोहोर बहरूमधील भाड्याचा परतावा वार्षिक ३ ते ४% इतका आहे, जो फुकेतमधील ५ ते ८% आणि बँकॉकमधील ४ ते ६% पेक्षा बराच कमी आहे. जोहोरमधील बहुतेक गुंतवणूकदार सध्याच्या भाड्याच्या उत्पन्नापेक्षा भविष्यातील भांडवली वाढीवर पैज लावत आहेत.

फुकेतऐवजी जोहोरचा विचार करावा का?

फक्त तेव्हाच, जर तुमची रणनीती सिंगापूरजवळील भांडवली वाढीवर १० वर्षे किंवा त्याहून अधिक काळाचा दीर्घकालीन डाव लावण्याची असेल. जर तुमचं उद्दिष्ट स्थिर भाड्याचं उत्पन्न आणि रिसॉर्ट वातावरणात स्वतःच्या वापरासाठी मालमत्ता असेल, तर सिद्ध पायाभूत सुविधा असलेला फुकेत हा अधिक विश्वासार्ह पर्याय राहतो.

गेंटिंगच्या या प्रकल्पामुळे आत्ता थायलंडमध्ये व्हिला किंवा कॉन्डो घेण्याच्या निर्णयावर परिणाम होतो का?

थेट नाही. जोहोर प्रकल्प अजून अगदी सुरुवातीच्या टप्प्यात आहे. २०२६ मधील थायलंडची मालमत्ता बाजारपेठ बाथची विनिमय दर, पर्यटकांची संख्या, बँक ऑफ थायलंडचे व्याजदर आणि नियामक सुधारणा यांसारख्या स्थानिक घटकांवर आकाराला येते आहे. गेंटिंगचा प्रकल्प हा दीर्घकालीन धोरणात्मक विचारासाठी एक संदर्भबिंदू आहे, आजच तुमची रणनीती बदलण्याचं कारण नाही.

गुंतवणूकदार थायलंड आणि मलेशिया दोन्ही ठिकाणी एकाचवेळी पैसे गुंतवू शकतात का?

हो, आणि अनुभवी गुंतवणूकदारांसाठी हा एक चांगला विविधीकरणाचा (डायव्हर्सिफिकेशन) मार्ग ठरू शकतो. थायलंड सध्याचं भाड्याचं उत्पन्न आणि जीवनशैलीचं मूल्य देतं, तर मलेशिया सिंगापूरजवळ भांडवली वाढीची संधी देतं. मात्र दोन्ही देशांतील कायदेशीर चौकट वेगळी आहे हे लक्षात घ्यावं: थायलंडमध्ये परदेशी नागरिकांना जमीन मालकीवर मर्यादा आहेत, तर मलेशियाचे नियम अधिक उदार आहेत पण त्यासाठी किमान खरेदी मर्यादा ठरलेली आहे.

स्रोत: निक्केई एशिया

गेंटिंगचा जोहोर प्रकल्प हा थाई रिअल इस्टेट गुंतवणूकदारांसाठी धोका नसून, प्रादेशिक स्पर्धेच्या नव्या टप्प्याचं एक निदर्शक आहे. पर्यटनातून मिळणारं भाड्याचं उत्पन्न, जीवनशैलीचं आकर्षण आणि बाजारपेठेची परिपक्वता या बाबतीत थायलंड आघाडीवर आहे. मलेशिया टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर आणि सिंगापूरच्या सान्निध्यावर पैज लावत आहे. हुशार गुंतवणूकदार दोन्ही बाजारपेठांचा अभ्यास करतो, पण निर्णय घेताना एका स्पष्ट उद्दिष्टावर आधारित असतो: आजचं उत्पन्न, की दहा वर्षांनंतरची भांडवली वाढ?

थायलंडमध्ये गुंतवणूक करण्याचा विचार करताय? थायलंड मालमत्ता येथील आमचे तज्ज्ञ तुम्हाला योग्य मालमत्ता शोधण्यात मदत करतील.