थायलंडमध्ये रिअल इस्टेटमध्ये पैसे गुंतवताना बहुतांश मराठी गुंतवणूकदार आधी विचारतात, 'फुकेतच का, आणि बाकी थायलंड का नाही?' पण आता एक नवीन उत्तर समोर येतंय, ते म्हणजे बँकॉकच्या पूर्वेकडचा EEC (Eastern Economic Corridor) पट्टा. या भागाला जोडणारा एक मोठा रेल्वे प्रकल्प अंतिम टप्प्यात आहे, आणि तो पूर्ण झाल्यावर संपूर्ण किनारपट्टीचं चित्र बदलू शकतं.
एका ओळीत उत्तर
थायलंड सरकार डॉन म्युआंग (उत्तर बँकॉक), सुवर्णभूमी (मध्य बँकॉक) आणि उ-ताफाओ (रायाँग प्रांत) या तीन विमानतळांना एका सलग हाय-स्पीड रेल्वे मार्गाने जोडण्याच्या अंतिम टप्प्यात आहे, ज्याला Red Line Missing Link असं म्हणतात. हा प्रकल्प पूर्ण झाल्यास दोन टोकांमधला प्रवास सध्याच्या ३-४ तासांवरून थेट सुमारे ९० मिनिटांवर येईल, आणि सी राचा, पटाया, लाट क्राबांग यासारख्या भागांतील मालमत्तेच्या किमती अजूनही या भविष्यातील वाढीचा पूर्ण अंदाज घेत नाहीत.
Red Line Missing Link नेमकं काय आहे?
सध्या बँकॉकच्या तिन्ही विमानतळांदरम्यान प्रवाशांना एकतर वेगवेगळ्या ट्रेन सिस्टीममध्ये बदल करावे लागतात किंवा रस्त्याने प्रवास करावा लागतो. Red Line Missing Link हा प्रकल्प BTS रेड लाईनचा उरलेला भाग पूर्ण करून डॉन म्युआंग, सुवर्णभूमी आणि उ-ताफाओ यांना एका सलग हाय-स्पीड कॉरिडॉरने जोडणार आहे. सध्या हा प्रकल्प Eastern Economic Corridor (EEC) कमिटीकडून करार पुनरावलोकन (contract review) च्या टप्प्यात आहे. सध्याचा भागीदार Asia Era One सोबतची चर्चा फिस्कटल्यास, नवीन टेंडर २०२८ पर्यंत जारी होऊ शकतं.
महत्त्वाचे आकडे आणि तथ्ये
- उ-ताफाओ विमानतळाला आधीच बँकॉकचा तिसरा आंतरराष्ट्रीय विमानतळ म्हणून घोषित करण्यात आलं आहे, आणि त्याची क्षमता वर्षाला ६ कोटी (60 million) प्रवाशांपर्यंत वाढवण्याचं काम सुरू आहे.
- EEC झोनमध्ये चाचोंगसाओ, चोनबुरी आणि रायाँग या तीन प्रांतांचा समावेश होतो, आणि या भागाचं एकत्रित प्रादेशिक GDP १.५ ट्रिलियन बाहतपेक्षा जास्त आहे (थायलंडचं Office of the National Economic and Social Development Council).
- BTS रेड लाईनचा बांग स्यु ते रांगसित हा भाग २०२१ पासून कार्यरत आहे, जो बँकॉकच्या उत्तर भागाला सेवा देतो.
- सी राचा (चोनबुरी) मध्ये कॉन्डोमिनियमच्या सरासरी किमती प्रति चौ.मी. ५०,०००-८०,००० बाहत इतक्या आहेत, जे मध्य बँकॉकपेक्षा दोन ते तीन पट स्वस्त आहे.
- सुधारित PPP फ्रेमवर्कनुसार, जर करारातील अटींमध्ये बदल झाला तर कंत्राटदार Asia Era One ला सुमारे १६० अब्ज बाहत इतकी बँक गॅरंटी द्यावी लागू शकते, असं EEC धोरण पुनरावलोकनाच्या वृत्तांकनात नमूद आहे.
- कोविडपूर्व आकडेवारीनुसार पटाया दरवर्षी १ कोटींहून (10 million) जास्त पर्यटकांचं स्वागत करतं (Tourism Authority of Thailand), आणि दोन विमानतळांना थेट रेल्वे जोडणी मिळाल्यास ही सुलभता प्रचंड वाढेल.
- नियोजित गाड्या काही भागांत ताशी २५० किमी वेगापर्यंत धावण्यासाठी डिझाइन केलेल्या आहेत.
किंमतवाढीचा हिशोब कसा लावायचा?
दक्षिण-पूर्व आशियातील मोठ्या पायाभूत सुविधा प्रकल्पांचा किमतींवर काय परिणाम होतो, हे समजून घेणं गुंतवणूकदारांसाठी महत्त्वाचं आहे. सिंगापूरचं उदाहरण पाहिलं तर, चालत जाण्याच्या अंतरावर MRT स्टेशन असेल तर घराच्या किमतीत साधारण १०-२५% वाढ होते. बँकॉकमध्ये हा परिणाम आधीच सिद्ध झालाय, BTS सुखुमवित आणि सिलोम लाईनवर स्टेशनजवळील कॉन्डोमिनियम, गाडीने पाच-सात मिनिटांच्या अंतरावरील तुलनात्मक युनिट्सपेक्षा २०-३५% जास्त किमतीत विकले जातात.
तीन-विमानतळ रेल्वे मार्गावर हा परिणाम आणखी तीव्र असू शकतो. हा फक्त शहरी वाहतुकीचा प्रश्न नाही, तर हा कॉरिडॉर दूरच्या किनारी भागांना बँकॉकच्या कमुटर उपनगरांमध्ये रूपांतरित करू शकतो. सी राचा किंवा पटायामध्ये राहणारी व्यक्ती ४५-६० मिनिटांत राजधानीच्या बिझनेस डिस्ट्रिक्टमध्ये पोहोचू शकेल. यामुळे भाडेकरार अर्थशास्त्रच बदलेल, EEC औद्योगिक क्षेत्रात काम करणारे कर्मचारी किनाऱ्याजवळ राहू शकतील, तर बँकॉकमधील ऑफिस कर्मचारी वीकएंडला रस्त्यावरील ट्रॅफिकमध्ये अडकून न राहता समुद्रकिनारी वेळ घालवू शकतील.
लाट क्राबांग या भागाकडे विशेष लक्ष देणं गरजेचं आहे. बँकॉक आणि सुवर्णभूमी यांच्या मध्ये स्थित हा सध्या औद्योगिक झोन आहे, जिथे जमिनीच्या किमती तुलनेने कमी आहेत. रॅपिड लाईन सुरू झाल्यावर हा भाग पूर्ण निवासी हबमध्ये रूपांतरित होऊ शकतो. डेव्हलपर्स आधीच इथे जमीन खरेदी करत आहेत, मात्र रिसेल मार्केटने अजून त्यावर पूर्ण प्रतिक्रिया दिलेली नाही.
जोखीम काय आहेत?
थायलंडमधील मोठे पायाभूत सुविधा प्रकल्प वेळापत्रकापासून वारंवार मागे पडतात, आणि हे वास्तव दुर्लक्षित करता येणार नाही. हा हाय-स्पीड लाईन प्रकल्प २०१८ पासून चर्चेत आहे, आणि EEC करार पुनरावलोकन प्रक्रियेमुळे आणखी १२-१८ महिन्यांचा विलंब होऊ शकतो. काही थाई मार्केट विश्लेषकांच्या मते, चोनबुरी, सी राचा, पटाया आणि सत्ताहीप या भागांतील जमिनीच्या किमतींमध्ये रेल्वे प्रकल्पामुळे विशेष सट्टेबाजीयुक्त (speculative) वाढ दिसलेली नाही, त्याऐवजी त्या व्यापक दीर्घकालीन बाजार ट्रेंडनुसारच पुढे सरकल्या आहेत. ज्या गुंतवणूकदारांचा कालावधी पाच वर्षांपेक्षा कमी आहे, त्यांनी विलंबाची शक्यता लक्षात घेणं आवश्यक आहे.
तरीही, सरकारने EEC रणनीतीत या प्रकल्पाला दिलेलं सातत्यपूर्ण प्राधान्य पाहता, हा प्रकल्प अखेर पूर्ण होण्याची शक्यता बरीच मजबूत दिसते. जे गुंतवणूकदार चोनबुरी आणि रायाँगमधील मालमत्ता प्रत्यक्ष पाहायला जाण्याचा विचार करत आहेत, त्यांच्यासाठी सध्याची वेळ योग्य वाटते, कारण अनेक ठिकाणी किमतींनी अजून पूर्ण 'रेल प्रीमियम' शोषून घेतलेला नाही, आणि EEC झोनमध्ये दर्जेदार नवीन प्रकल्पांची यादीही सतत वाढतच आहे. अशा भागांत योग्य मालमत्ता निवडण्यासाठी थायलंड मालमत्ता सारख्या स्थानिक तज्ज्ञांची मदत उपयुक्त ठरू शकते.
स्रोत: Nation Thailand
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
Red Line Missing Link म्हणजे नेमकं काय आणि तो का महत्त्वाचा आहे?
हा उत्तरेकडील BTS रेड लाईनला उ-ताफाओ विमानतळाकडे जाणाऱ्या हाय-स्पीड लाईनशी जोडणारा उरलेला रेल्वे भाग आहे. हा भाग पूर्ण झाल्याशिवाय बँकॉकच्या तिन्ही विमानतळांना थेट रेल्वे जोडणी मिळणार नाही.
तीन-विमानतळ हाय-स्पीड लाईन कधी सुरू होईल?
नेमकी तारीख अजून निश्चित झालेली नाही. सध्या हा प्रकल्प EEC कमिटीकडून नव्याने पुनरावलोकनाच्या टप्प्यात आहे, आणि एका शक्यतेनुसार २०२८ पर्यंत टेंडर जारी होऊ शकतं. बाजारातील अंदाजानुसार पूर्ण सुरुवात २०२९-२०३१ पूर्वी होण्याची शक्यता कमी आहे.
या हाय-स्पीड रेल्वेचा पटायातील मालमत्तेच्या किमतींवर काय परिणाम होईल?
दोन बँकॉक विमानतळांना थेट रॅपिड रेल्वे जोडणी मिळाल्यास पटाया पर्यटक आणि परदेशी नागरिकांसाठी खूपच सुलभ होईल. आशियातील तुलनात्मक पायाभूत सुविधा प्रकल्पांमध्ये स्टेशन परिसरात प्रकल्प सुरू झाल्यानंतर ३-५ वर्षांत १५-३०% किंमतवाढ नोंदवली गेली आहे, तरी काही स्थानिक विश्लेषकांच्या मते EEC मधील जमिनीच्या किमती अजूनही ७ वर्षांपूर्वीच्या पातळीजवळच आहेत.
या मार्गावरील कोणते भाग गुंतवणुकीसाठी सर्वोत्तम मानले जातात?
सी राचा, लाट क्राबांग आणि पटायाचा बाहेरील भाग. या ठिकाणी सध्याच्या तुलनेने कमी किमती आणि रेल्वे लाईन कार्यरत झाल्यावर मिळणारी मजबूत वाढीची संधी, या दोन्हींचा मेळ आहे.
परदेशी नागरिक EEC झोनमध्ये मालमत्ता खरेदी करू शकतात का?
होय. प्रकल्पातील परदेशी मालकी कोटा ४९% पेक्षा जास्त नसेल तर परदेशी नागरिक कॉन्डोमिनियम फ्रीहोल्ड पद्धतीने खरेदी करू शकतात. जमीन आणि व्हिलांसाठी साधारणपणे दीर्घकालीन लीजहोल्ड व्यवस्था (३०+३०+३० वर्षे) वापरली जाते.
प्रकल्पाला अंतिम मंजुरी मिळेपर्यंत थांबावं की आताच खरेदी करावी?
पायाभूत सुविधा प्रकल्पांचा किमतीवरचा परिणाम सहसा प्रत्यक्ष प्रकल्प पूर्ण होण्याआधीच किमतीत उतरतो, आणि सर्वात मोठी उडी करारावर सही आणि बांधकाम सुरू होण्याच्या टप्प्यावर येते. अंतिम करार मंजूर होण्याआधी खरेदी केल्यास सध्याच्या किमतीत गुंतवणूक लॉक करता येते.
EEC झोनमध्ये भाड्यातून किती परतावा (rental yield) अपेक्षित आहे?
सी राचा आणि पटायाच्या बाहेरील भागात कॉन्डोमिनियमवरील भाडे परतावा वार्षिक ५-७% इतका आहे, जो मध्य बँकॉकच्या ३-४% पेक्षा जास्त आहे. EEC औद्योगिक क्षेत्रातील कर्मचाऱ्यांकडून येणारी मागणी स्थिर भाडेवापर टिकवून ठेवते.
पायाभूत सुविधा प्रकल्पावर आधारित गुंतवणुकीचे धोके काय आहेत?
सर्वात मोठा धोका म्हणजे बांधकामातील विलंब. मार्ग किंवा स्टेशनच्या जागेत बदलही होऊ शकतो. त्यामुळे अशी मालमत्ता निवडणं शहाणपणाचं ठरतं जिचं स्वतंत्र गुंतवणूक मूल्य आहे, जे केवळ रेल्वे लाईन पूर्ण होण्यावरच अवलंबून नाही.
थायलंडमध्ये गुंतवणुकीसाठी तयार आहात? आमचे तज्ज्ञ तुम्हाला योग्य मालमत्ता शोधण्यात मदत करतील.