बँकॉक सिटी प्लॅन २०२६: गुंतवणूक पुन्हा शहराच्या मध्यभागी का सरकतेय?

बँकॉकमध्ये मालमत्ता घेण्याचा विचार करणाऱ्या मराठी गुंतवणूकदारांसाठी एक महत्त्वाची बातमी आहे: शहराचा सुधारित कॉम्प्रिहेन्सिव्ह प्लॅन आता उपनगरांऐवजी शहराच्या मध्यवर्ती भागाला झुकते माप देत आहे. ९ एप्रिल २०२६ रोजी मंजूर झालेल्या या योजनेनुसार, माक्कासान स्टेशन, खलोंग तोई पोर्ट आणि वन बँकॉक प्रकल्पासारख्या मास-ट्रान्झिट कॉरिडॉरजवळ उंच इमारती आणि मिश्र-वापर विकासाला प्राधान्य दिले जाणार आहे. KKP रिसर्चच्या मते, यामुळे मागणी-पुरवठ्याचे संपूर्ण गणित बदलू शकते, आणि गेली पाच वर्षे केवळ 'स्वस्त दर' या मुद्द्यावर विकल्या गेलेल्या उपनगरातील प्रकल्पांना याचा फटका बसू शकतो.

थोडक्यात उत्तर

• बँकॉकचा नवा सिटी प्लॅन मध्यवर्ती भागात आणि BTS/MRT मार्गांलगत उंच इमारतींसाठी झोनिंग वाढवतो
• नॉन्थाबुरी, पथुम थानी, समुत प्राकान यांसारख्या उपनगरी बाजारपेठांत ५-१०% दरसुधारणा (करेक्शन) होण्याची शक्यता आहे
• मध्यवर्ती बँकॉकमध्ये (सुखुमविट, सिलोम, सथोर्न) प्रति चौरस मीटर सरासरी दर १,५०,०००-२,५०,००० THB, तर उपनगरात केवळ ६०,०००-९०,००० THB
• KKP रिसर्चच्या अंदाजानुसार नव्या मागणीपैकी ३०% पर्यंत हिस्सा उपनगरांकडून पुन्हा मध्यवर्ती भागाकडे वळू शकतो
• मुख्य कारण म्हणजे रेल्वे विस्तार: MRTA च्या आकडेवारीनुसार २०२८ पर्यंत MRT आणि BTS मार्गांची एकूण लांबी ५५३ किमी पर्यंत पोहोचेल
• उपनगरात मालमत्ता असलेल्या गुंतवणूकदारांनी आताच नफा पदरात पाडून घेण्याचा किंवा नव्या ट्रान्झिट हबजवळील भागात स्थलांतर करण्याचा विचार करावा

महत्त्वाची तथ्ये

• बँकॉकचा कॉम्प्रिहेन्सिव्ह प्लॅन साधारणपणे दर ५-७ वर्षांनी अद्ययावत होतो. २०१३ पासून लागू असलेल्या आधीच्या आवृत्तीमुळेच उपनगरी विस्ताराची पहिली लाट आली होती
• थायलंडच्या राष्ट्रीय सांख्यिकी कार्यालयानुसार ग्रेटर बँकॉकची लोकसंख्या १.०७ कोटींहून अधिक आहे, त्यापैकी सुमारे ५५ लाख लोक शहराच्या अधिकृत प्रशासकीय हद्दीबाहेर राहतात
• CBRE थायलंडच्या आकडेवारीनुसार २०२५ मध्ये बँकॉकच्या उपनगरात नवीन कोंडोमिनियम लाँच १८% ने वाढले, पण विक्रीचा वेग तेवढा वाढला नाही, त्यामुळे विक्री न झालेला साठा ३८% पर्यंत गेला
• नव्या योजनेत मास-ट्रान्झिट स्टेशनपासून ५०० मीटर आतील जमिनीसाठी उच्च फ्लोर एरिया रेशो (FAR) लागू होणार आहे, म्हणजे मध्यवर्ती भागात निवासी बांधकामासाठी लक्षणीय अधिक जागा मिळेल
• मध्यवर्ती बँकॉकमध्ये सरासरी भाडे उत्पन्न (रेंटल यील्ड) वार्षिक ४.५-६% आहे, तर उपनगरात हेच प्रमाण ३-४% आहे
• थाई सरकारने ७० लाख THB पर्यंतच्या मालमत्तांसाठी कमी केलेले ट्रान्सफर फी (२% ऐवजी १%) आणि मॉर्गेज नोंदणी फी (१% ऐवजी ०.०१%) २०२६ अखेरपर्यंत वाढवले आहेत
• ३५.९ किमी लांबीची ऑरेंज लाईन (पूर्व-पश्चिम) २०२८ मध्ये सुरू होणार असून यामुळे आतापर्यंत विलग असलेले मध्यवर्ती भाग जोडले जातील
• सुधारित कॉम्प्रिहेन्सिव्ह प्लॅन ९ एप्रिल २०२६ रोजी औपचारिकपणे मंजूर झाला असून, नेशन थायलंडनुसार तो साधारण सप्टेंबर २०२७ पासून कायदेशीररीत्या लागू होण्याची अपेक्षा आहे

बँकॉकच्या मध्यवर्ती आणि उपनगरी बाजारपेठेतील फरक

नेमके काय बदलणार आहे?

नवी योजना मध्यवर्ती भागात, विशेषतः BTS आणि MRT स्टेशनजवळ, बांधकाम घनता वाढवते. यामुळे डेव्हलपर्सना अधिक उंच टॉवर आणि जास्त युनिट्स बांधता येतील, ज्यामुळे पुरवठा वाढून मध्यवर्ती भागातील किंमती नियंत्रणात राहू शकतात. दुसरीकडे, गेल्या काही वर्षांत सैल नियमांचा फायदा घेतलेल्या अनेक उपनगरी झोनवर आता कडक निर्बंध येणार आहेत.

उपनगरातील मालमत्तेवर काय परिणाम होईल?

जी उपनगरी बाजारपेठ मध्यवर्ती भागातील महागड्या दरांमुळे बाहेर फेकल्या गेलेल्या खरेदीदारांवर वाढली, तिला आता हा ओघ काही प्रमाणात गमवावा लागेल. बाजार अंदाजानुसार पुढील २-३ वर्षांत उपनगरी कोंडो किंमतींमध्ये ५-१०% पर्यंत करेक्शन येऊ शकते. मेट्रो स्टेशनपासून दूर आणि पायाभूत सुविधा अविकसित असलेले प्रकल्प यात सर्वाधिक जोखमीत आहेत.

आताच उपनगरातील मालमत्ता विकावी का?

जर तुमची मालमत्ता मास-ट्रान्झिट स्टेशनपासून लांब असेल आणि ऑक्युपन्सी दर ८०% पेक्षा कमी असेल, तर नफा आताच पदरात पाडून घेणे शहाणपणाचे ठरेल. मात्र ऑरेंज लाईन किंवा पिंक लाईनसारख्या येऊ घातलेल्या मार्गांजवळील मालमत्तांचे मूल्य उलट वाढण्याची शक्यता आहे.

कोणते मध्यवर्ती भाग सर्वाधिक फायद्यात राहतील?

सर्वाधिक वाढीची शक्यता फ्राया थाई, रामा IX, फेत्चाबुरी आणि भावी ऑरेंज लाईनलगतच्या भागांत आहे. सुखुमविट सोई १-३९, सथोर्न, सिलोम यांसारखे पारंपरिक प्राइम भाग आधीच पूर्ण किमतीला पोहोचलेले असल्याने तिथे वार्षिक वाढ २-३% इतकीच मर्यादित राहील.

परदेशी नागरिक मध्यवर्ती बँकॉकमध्ये कोंडो खरेदी करू शकतात का?

होय. प्रकल्पातील फॉरेन ओनरशिप कोटा (एकूण फ्लोअर एरियाच्या ४९% पर्यंत मर्यादित) संपलेला नसेल, तर परदेशी नागरिक कोंडोमिनियम युनिट फ्रीहोल्ड स्वरूपात खरेदी करू शकतात. पैसे परदेशातून ट्रान्सफर करून FET फॉर्म (पूर्वीचा थॉर तोर ३) द्वारे नोंदवावे लागतात.

ट्रान्झिट प्रकल्पांमुळे किंमती किती वाढतात?

चुलालोंगकॉर्न विद्यापीठाच्या संशोधनानुसार, प्रत्येक नवीन BTS किंवा MRT स्टेशन सुरू झाल्यावर त्याच्या १ किमी परिसरातील घरांच्या किमती पुढील ३-५ वर्षांत १०-२५% ने वाढल्याचा इतिहास आहे. स्टेशनजवळील उंचीच्या मर्यादा हटवल्याने नवी सिटी प्लॅन हा परिणाम आणखी वाढवेल.

मध्यवर्ती बँकॉकमध्ये गुंतवणुकीसाठी बजेट किती लागेल?

BTS स्टेशनजवळील नव्या प्रकल्पातील २५-३० चौ.मी. स्टुडिओची किंमत साधारण ३५ लाख ते ६० लाख THB असते. एक बेडरूम युनिट (३५-४५ चौ.मी.) साधारण ५० लाख THB पासून सुरू होते.

योजना नेमकी कधीपासून लागू होणार?

९ एप्रिल २०२६ रोजी मंजूर झालेली ही योजना, नेशन थायलंडनुसार साधारण सप्टेंबर २०२७ पासून कायदेशीररीत्या लागू होईल. डेव्हलपर्स नव्या नियमांनुसार प्रकल्प दाखल करणे २०२७ च्या सुरुवातीपासूनच सुरू करतील, अशी अपेक्षा आहे.

योजना अंतिम होण्याआधी बँकॉकला भेट देऊन मालमत्ता पाहणे योग्य आहे का?

होय, आणि सध्याचा काळ हीच सर्वोत्तम संधी मानली जाऊ शकते. सध्याचे दर अजून येऊ घातलेल्या झोनिंग बदलांचे प्रतिबिंब दाखवत नाहीत, त्यामुळे लवकर पाऊल उचलणाऱ्या गुंतवणूकदारांना बाजार जागा होण्याआधीच किमतीचा फायदा मिळू शकतो.

बँकॉकचा हा नवा सिटी प्लॅन केवळ कागदावरचे धोरण नाही, तो राजधानीच्या गुंतवणूक नकाशाला थेट आकार देणारा संकेत आहे. जे गुंतवणूकदार मोठ्या गर्दीच्या आधी योग्य ठिकाणी पोहोचतील, त्यांनाच सर्वोत्तम एन्ट्री पॉइंट मिळतील. सोपा नियम लक्षात ठेवा: उपनगरातील जाहिरातींच्या मागे न धावता, ट्रान्झिट इन्फ्रास्ट्रक्चरच्या दिशेने चाला. थायलंडच्या व्यापक प्रॉपर्टी ट्रेंडचा एक उदाहरण म्हणजे फुकेतमधील बांग ताओ भाग, जिथे कोंडोमिनियम किंमती आधीच सरासरी २,८३,९७५ THB/चौ.मी. पर्यंत पोहोचल्या आहेत, हे दाखवते की ट्रान्झिट आणि इन्फ्रास्ट्रक्चरच्या कथानकाचा प्रभाव फक्त राजधानीपुरताच मर्यादित नाही. थायलंड मालमत्ता टीम अशा बाजारातील बदलांवर बारकाईने लक्ष ठेवून असते, जेणेकरून मराठी गुंतवणूकदारांना योग्य वेळी योग्य निर्णय घेता येईल.

स्रोत: नेशन थायलंड