बँकॉकमधील 'केळीच्या शेती'ची टॅक्स पळवाट बंद: जमीन गुंतवणूकदारांसाठी काय बदलणार?

जर तुम्ही कधी बँकॉकमध्ये मोक्याच्या जागी रिकामा भूखंड पाहिला असेल आणि त्यावर तुरळक केळीची झाडं लावलेली दिसली असतील, तर तो योगायोग नव्हता. गेली अनेक दशकं, शहराच्या मध्यवर्ती भागातील महागड्या जमिनी मालकांनी केळी, लेमनग्रास किंवा नारळाची काही झाडं लावून त्या जमिनी 'शेतजमीन' म्हणून नोंदवल्या आणि त्यामुळे दरवर्षी लाखो बाथचा कर वाचवला. आता बँकॉक सिटी हॉल (BMA) या पळवाटेवर कायमचा पडदा टाकत आहे, आणि याचा परिणाम बँकॉकमध्ये जमीन बाळगणाऱ्या किंवा तसा विचार करणाऱ्या प्रत्येकावर होणार आहे.

थेट उत्तर: नेमकं काय बदलतंय?

बँकॉक शहरात मध्यवर्ती भागात असूनही 'शेतजमीन' म्हणून नोंदवलेल्या भूखंडांवरील कर बँकॉक सिटी हॉल (BMA) आता वाढवत आहे. सध्या अशा जमिनींवर मूल्यांकित किमतीच्या केवळ 0.01-0.1% कर भरावा लागतो, तर प्रत्यक्ष व्यावसायिक जमिनीसाठी हा दर 0.3-0.7% इतका आहे (महसूल विभागाची आकडेवारी). प्रस्तावित बदलानुसार पायाभूत शेती दर 0.01% (कमाल 0.10%) वरून 0.03-0.12% पर्यंत वाढेल, म्हणजे सुरुवातीचा कर भार जवळपास तिपटीने वाढेल, अंदाजे प्रति दशलक्ष बाथ जमीन मूल्यामागे 100 बाथवरून 300 बाथ (Nation Thailand). हा बदल आर्थिक वर्ष 2027 पासून पूर्णपणे लागू होण्याची शक्यता आहे.

'केळीची पळवाट' नेमकी कशी काम करत होती?

Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit आणि Ratchadamri यांसारख्या अतिशय महागड्या भागांतील जमीनमालकांनी अगदी थोडीशी झाडं लावून आपली जमीन 'शेतीसाठी वापरात' असल्याचं दाखवलं. यामुळे प्रत्यक्ष व्यावसायिक वापराचा दर टाळून त्यांना खूपच कमी दराने कर भरता आला. उदाहरणार्थ, 100 दशलक्ष बाथ किमतीच्या भूखंडावर या पळवाटेमुळे मालकांची दरवर्षीची बचत 5,00,000 ते 7,00,000 बाथ इतकी होती. 200 दशलक्ष बाथ किमतीच्या जमिनीवर तर हा फरक वर्षाला दहा लाख बाथहूनही जास्त होत असे. हीच गोष्ट अनेक वर्षं शेतजमीन आणि व्यावसायिक जमीन यांच्यातील कर तफावतीचा गैरफायदा घेत राहिली, जो तफावत 5 ते 10 पट इतका मोठा होता.

कायदेशीर आणि आकडेवारीच्या दृष्टीने महत्त्वाचे मुद्दे

• Land and Building Tax Act B.E. 2562 हा कायदा 2020 मध्ये लागू झाला असून त्याने चार कर श्रेणी तयार केल्या: निवासी, शेती, व्यावसायिक आणि रिकामी जमीन.
• शेती श्रेणीचा दर सर्वात कमी असून 75 दशलक्ष बाथपर्यंत मूल्य असलेल्या भूखंडांसाठी तो 0.01% पासून सुरू होतो, तर व्यावसायिक दर 0.3% पासून सुरू होऊन टप्प्याटप्प्याने वाढतो.
• बाजारातील अंदाजानुसार, बँकॉकच्या मोक्याच्या भागांत 1 ते 20 राई क्षेत्रफळाचे शेकडो भूखंड औपचारिकरित्या 'शेतजमीन' म्हणून नोंदणीकृत आहेत.
• Sukhumvit भागात soi 1 ते 63 दरम्यान मूल्यांकित जमीन किंमत प्रति square wah 8,00,000 ते 15,00,000 बाथ इतकी आहे (Treasury Department, 2024-2027 पुनर्मूल्यांकन).
• रिकाम्या जमिनीवरील वाढत्या कर दबावामुळे 2024-2025 मध्ये विकासासाठी तयार जमिनीचा पुरवठा आधीच 12-15% ने वाढला आहे, असे AREA (Agency for Real Estate Affairs) चे म्हणणे आहे.
• BMA आता अंमलबजावणीही कडक करत असून शेतजमीन म्हणून नोंदवलेल्या जमिनीवर खरी व्यावसायिक शेती व्हावी, केवळ दाखवण्यापुरती लागवड नसावी, असा आग्रह धरत आहे (Bangkok Post).
• थायलंडमध्ये परदेशी नागरिकांना थेट जमीन मालकी घेण्यास मनाई आहे (Land Code, Section 86). हा बदल प्रामुख्याने थाई कंपन्यांमार्फत किंवा दीर्घकालीन भाडेपट्ट्याने जमीन धारण करणाऱ्यांवर परिणाम करतो.
• BMA स्वतः जमीन कर वसूल करते आणि महसूल वाढवण्याची त्यांची स्पष्ट गरज आहे: 2025 चे संकलन लक्ष्य 37 अब्ज बाथ इतके होते.

भूखंडाच्या किमतींवर आणि गुंतवणूकदारांवर काय परिणाम होईल?

अल्पकालीन दृष्टीने, काही मालक आपले भूखंड विक्रीस काढतील, ज्यामुळे तात्पुरता किमतींवर दबाव येऊ शकतो किंवा वाढीचा वेग मंदावू शकतो. मध्यमकालीन दृष्टीने मात्र, वाढलेल्या विकासकामांमुळे कॉन्डोमिनियम आणि व्यावसायिक जागांचा पुरवठा वाढेल, जे बाजाराला अधिक स्थिर करण्यास मदत करेल.

मोठ्या प्रमाणावर जमीन विक्रीची लाट येण्याची शक्यता मात्र कमी आहे. Crown Property Bureau, Sirivadhanabhakdi आणि Chirathivat कुटुंबांसारखे मोठे जमीनमालक दीर्घकालीन धोरणानुसार काम करतात आणि काही लाख बाथच्या कर वाढीमुळे ते आपली मालमत्ता विकणार नाहीत. मात्र सट्टेबाजीच्या उद्देशाने जमीन धारण करणारे लहान व मध्यम मालक विक्रीचा मार्ग निवडू शकतात.

परदेशी गुंतवणूकदार थेट जमीन मालक नसले तरी, जर तुम्ही जमीन धारण करणाऱ्या थाई कंपनीत भागभांडवल राखत असाल, तर वाढलेल्या कराचा परिणाम तुमच्या कार्यचालन खर्चावर होईल. यामुळे विकास प्रकल्पांचे अर्थशास्त्रही बदलेल, आणि अखेरीस नव्या कॉन्डोमिनियममधील प्रति चौरस मीटर किमतीवरही याचा परिणाम दिसू शकतो. ऑफिस आणि रिटेल जागांच्या भाडेदरांवरही अप्रत्यक्ष परिणाम होण्याची शक्यता आहे, विशेषतः Grade B आणि C श्रेणीच्या ऑफिस जागांमध्ये, कारण मालक वाढलेला खर्च काही प्रमाणात भाडेकरूंवर ढकलू शकतात.

सर्वाधिक परिणाम कोणत्या भागांवर होईल?

सर्वात मौल्यवान भूखंड BTS आणि MRT मार्गांलगत केंद्रित आहेत: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (soi 1-63), Ratchadamri आणि Chidlom. नेमक्या याच भागांत शेती व व्यावसायिक दरांमधील तफावतीमुळे 'ऑप्टिमायझर्स'ना सर्वात मोठा फायदा मिळत होता.

जमीन खरेदी करण्याआधी टॅक्स स्टेटस कसा तपासावा?

विक्रेत्याकडून Chanote (मालकी हक्काचे कागदपत्र) आणि नुकतीच भरलेली जमीन कर पावती मागून घ्या. या पावतीवर जमिनीची श्रेणी नमूद असते: रिकामी, शेती, निवासी किंवा व्यावसायिक. याशिवाय BMA च्या Department of City Planning कडे झोनिंगची माहितीही तपासून घेणे उपयुक्त ठरते.

कॉन्डोमिनियम खरेदीशी याचा थेट संबंध नाही, कारण कॉन्डोचा कर निवासी दरानुसार वेगळा आकारला जातो. मात्र विकासासाठी वाढलेल्या जमीन पुरवठ्यामुळे मध्यवर्ती बँकॉकमध्ये अधिक नवे प्रकल्प येऊ शकतात, ज्याचा फायदा खरेदीदारांना अधिक पर्याय आणि स्पर्धात्मक किमतींच्या रूपात मिळू शकतो.

निष्कर्ष

बँकॉकच्या या धोरण बदलाला धक्का म्हणण्यापेक्षा एक सामान्यीकरण म्हणणे अधिक योग्य ठरेल. जमिनीचा प्रत्यक्ष वापर आणि तिच्यावरील कर आकारणी यांच्यात सुसंगती आणण्याचा हा प्रयत्न आहे. जे गुंतवणूकदार सट्टेबाज रचनांऐवजी खऱ्या परताव्यावर आधारित मालमत्ता निवडतात, त्यांच्यासाठी हा एक सकारात्मक संकेत आहे: बाजार अधिक पारदर्शक होत आहे. थायलंडमध्ये, विशेषतः फुकेतसारख्या भागांत, गुंतवणुकीचा विचार करणाऱ्या मराठी गुंतवणूकदारांसाठी थायलंड मालमत्ता योग्य मार्गदर्शन आणि स्थानिक कायद्यांची अद्ययावत माहिती पुरवण्यास तयार आहे.

स्रोत: Nation Thailand