एका मोठ्या छाप्याने थायलंडमधील प्रॉपर्टी नियम पुन्हा चर्चेत का आले?
थाई पोलिसांनी अलीकडेच बँकॉकमध्ये एक मोठे रॅकेट उघडकीस आणले, ज्यात चिनी नागरिकांनी 33 बनावट कंपन्यांच्या माध्यमातून लक्झरी घरे विकत घेतली होती. या मालमत्तांचे एकूण मूल्य 1.275 अब्ज बाहत (अंदाजे 35 दशलक्ष अमेरिकन डॉलर) इतके आहे. पद्धत साधी पण बेकायदेशीर होती: परदेशी खरेदीदार थाई नागरिकांना 'नॉमिनी शेअरहोल्डर' म्हणून पुढे करून थाई कंपनी स्थापन करतो, आणि त्या कंपनीच्या नावे जमीन व घर खरेदी करतो, यातून परदेशी नागरिकांना थेट जमीन मालकी नाकारणारा कायदा टाळला जातो.
थायलंडमध्ये गुंतवणुकीचा विचार करणाऱ्या मराठी गुंतवणूकदारांसाठी ही घटना केवळ बातमी नाही, तर एक स्पष्ट इशारा आहे. थाई प्रशासन आता नॉमिनी स्ट्रक्चरवर देशभर कठोर कारवाई करत आहे, आणि बँकॉक असो वा फुकेत, यापुढे मालमत्ता खरेदीत पारदर्शकता आणि कायदेशीरता हाच सुरक्षित मार्ग उरतो.
छाप्यातील ठळक मुद्दे थोडक्यात
- थाई पोलिसांनी चिनी नागरिकांचे नॉमिनी जाळे उघड केले: 33 कंपन्या, बँकॉकमधील 33 लक्झरी घरे, एकूण मूल्य 1.275 अब्ज बाहतपेक्षा जास्त
- ही योजना जमीन कायदा 1954 च्या कलम 86 अंतर्गत परदेशी जमीन मालकीवरील बंदी टाळण्यासाठी थाई नॉमिनी शेअरहोल्डर्सवर अवलंबून होती
- नियम मोडणाऱ्यांना विदेशी व्यवसाय कायद्यांतर्गत (FBA) मालमत्ता जप्ती, दंड आणि फौजदारी खटल्यांना सामोरे जावे लागते
- हा छापा व्यापक ट्रेंडचाच भाग आहे: 2024 पासून विशेष तपास विभागाने (DSI) नॉमिनी स्ट्रक्चर्सवर, विशेषतः लक्झरी सेगमेंटमध्ये, तपासणी वाढवली आहे
- फुकेतमधील संबंधित 'फेज-3' कारवाईत 77 कंपन्या आणि 1.053 अब्ज बाहत मूल्याची जमीन तपासणीखाली आली, म्हणजे ही कारवाई फक्त बँकॉकपुरती मर्यादित नाही
- कायदेशीर पर्याय अजूनही उपलब्ध आहेत: फ्रीहोल्ड कॉन्डोमिनियम, दीर्घकालीन लीजहोल्ड (30+30+30 वर्षे), आणि BOI-संलग्न रचना
कायदा नेमका काय सांगतो? महत्त्वाची तथ्ये
- परदेशी जमीन मालकीवरील बंदी 1954 च्या जमीन कायद्याच्या कलम 86 मध्ये नमूद आहे. हा कायदा गेल्या 70 वर्षांहून अधिक काळ जसाच्या तसा आहे; रहिवाशांना किंवा एलिट व्हिसाधारकांनाही यातून सूट नाही
- विदेशी व्यवसाय कायदा (1999) नुसार, जमीन व्यवहारांसह विशिष्ट व्यवसायांमध्ये गुंतलेल्या थाई कंपनीत परदेशी मालकी जास्तीत जास्त 49% पर्यंतच मर्यादित असते. थाई शेअरहोल्डर्सनी खरे भांडवल गुंतवलेले नसताना केलेली नॉमिनी व्यवस्था हा फौजदारी गुन्हा मानला जातो
- 'द नेशन थायलंड'च्या वृत्तानुसार, या तपासातील मालमत्ता बँकॉकच्या प्रतिष्ठित भागांमध्ये असून प्रत्येक घराचे सरासरी मूल्य साधारण 38.6 दशलक्ष बाहत (1 दशलक्ष डॉलरपेक्षा जास्त) आहे
- फुकेत, फांग न्गा आणि क्राबीमध्ये झालेल्या संबंधित 'फेज-3' कारवाईत 500 हून अधिक अधिकारी तैनात करण्यात आले, 59 जणांना अटक झाली, 60 ठिकाणी झडती घेण्यात आली, आणि जमीन व शेअरहोल्डिंग रचनांशी संबंधित 77 कंपन्यांची चौकशी झाली, ज्यातील मालमत्तेचे मूल्य अंदाजे 1.053 अब्ज बाहत आहे
- देशभरात, फक्त समुई आणि फांगन भागातच 11,400 हून अधिक परदेशी-संलग्न कंपन्या तपासणीखाली आल्या असून, संपूर्ण देशात 7,000 हून अधिक कंपन्यांची तपासणी झाली आहे आणि 850 हून अधिक कंपन्यांवर आधीच खटले दाखल झाले आहेत; याद्वारे राज्याचे अंदाजे 15 अब्ज बाहतचे नुकसान झाल्याचा अंदाज आहे
- कॉन्डोमिनियम युनिट्स परदेशी नागरिक कायदेशीररीत्या फ्रीहोल्ड टायटलखाली मालकीत घेऊ शकतात, मात्र त्या इमारतीतील परदेशी मालकी कोटा (एकूण फ्लोअर एरियाच्या 49% पर्यंत मर्यादित) संपलेला नसावा
- 2024 ते 2025 दरम्यान, सरकारने परदेशी नागरिकांना किमान 40 दशलक्ष बाहतच्या गुंतवणुकीसह 1 राई (1,600 चौ.मी.) पर्यंत जमीन खरेदी करण्यास परवानगी देणाऱ्या विधेयकावर चर्चा केली, पण राजकीय विरोधामुळे हा प्रस्ताव रखडला
- नॉमिनी योजनांसाठी शिक्षा अशी आहे: 1 दशलक्ष बाहतपर्यंत दंड, 3 वर्षांपर्यंत तुरुंगवास, आणि जमीन विभागाच्या आदेशानुसार 180 दिवसांच्या आत मालमत्तेची सक्तीची विक्री
एक मराठी गुंतवणूकदार म्हणून यातून काय शिकायचे?
ही घटना अपवाद नाही, तर थाई प्रशासनाच्या दीर्घकालीन धोरणाचा भाग आहे. दशकानुदशके चालत आलेल्या नॉमिनी रचना आता अत्यंत जोखमीच्या ठरत आहेत. बँकॉकमध्ये किंवा फुकेतसारख्या बेटांवर मालमत्ता घेऊ इच्छिणाऱ्यांसाठी, कायद्याच्या चौकटीत बसणारी खरेदी हाच एकमेव शहाणपणाचा मार्ग उरतो.
थायलंडचे मार्केट आजही आकर्षक आहे: कॉन्डोमिनियमवरील भाडे उत्पन्न वार्षिक 5-7% दरम्यान राहते, आणि प्रवेश खर्च सिंगापूर किंवा हाँगकाँगच्या तुलनेत खूपच कमी आहे. पण भांडवलाचे संरक्षण योग्य डील स्ट्रक्चरपासूनच सुरू होते. थायलंड मालमत्ता सारख्या विश्वासार्ह सल्लागारांसोबत काम केल्यास, कायदेशीर मार्गाने योग्य गुंतवणूक करणे सोपे होते.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
2026 मध्ये परदेशी नागरिक थायलंडमध्ये घर कायदेशीररीत्या विकत घेऊ शकतो का?
परदेशी नागरिक थेट जमीन आणि त्यावरील घर मालकीत घेऊ शकत नाही; हा कायदा अनिवासी नागरिकांना जमीन मालकीपासून रोखतो. कायदेशीर पर्यायांमध्ये इमारतीची स्वतंत्र मालकी घेऊन खालील जमीन दीर्घकालीन लीजवर घेणे, किंवा विशिष्ट अटींसह थाई जोडीदारामार्फत खरेदी करणे यांचा समावेश होतो. याउलट, कॉन्डोमिनियम फ्रीहोल्ड टायटलखाली पूर्णपणे विकत घेता येते.
नॉमिनी मालकी रचनेत काय धोके असतात?
धोके गंभीर आहेत. मालमत्ता जप्ती आणि फौजदारी खटल्याव्यतिरिक्त, गुंतवणूकदार पूर्णतः नॉमिनी शेअरहोल्डर्सवर अवलंबून राहतो. हे थाई 'भागीदार' कायदेशीररीत्या कंपनीचे मालक असतात आणि कधीही मालमत्ता विकू शकतात किंवा संचालक बदलू शकतात. अशा वादांमध्ये न्यायालये साधारणतः राज्याच्याच बाजूने निकाल देतात.
थाई सरकारने आताच कारवाई का वाढवली?
अनेक कारणे एकत्र आली. लक्झरी प्रॉपर्टीच्या वाढत्या किमतींमुळे प्रसारमाध्यमे आणि जनतेचे लक्ष वाढले. 'परदेशी लोकांना जमीन विकणे' या विरोधातील राजकीय भूमिका संसदेत जोर धरू लागली. DSIला अतिरिक्त निधी आणि संशयास्पद कॉर्पोरेट रचना शोधण्यासाठी विस्तारित डिजिटल साधने मिळाली, जे बँकॉकपासून फुकेत आणि दक्षिणेकडील बेटांपर्यंत सुरू असलेल्या टप्प्याटप्प्याने होणाऱ्या कारवायांवरून स्पष्ट होते.
बँकॉकमधील कोणत्या भागांवर सर्वाधिक करडी नजर आहे?
सुखुम्वित, सथॉर्न, थोंगलोर, आणि बांग ना व राम्खामहेंग भागातील गेटेड हाऊसिंग इस्टेट्स (मू बान) यांसारख्या प्रमुख भागांवर सर्वाधिक लक्ष केंद्रित आहे. 20 दशलक्ष बाहतपेक्षा जास्त मूल्याच्या मालमत्ता आपोआप तपासणीसाठी नोंदल्या जातात.
लीजहोल्ड हा सुरक्षित पर्याय आहे का?
दीर्घकालीन लीजहोल्ड (नूतनीकरणाच्या पर्यायासह 30 वर्षे) हे थाई कायद्यांतर्गत मान्यताप्राप्त कायदेशीर साधन आहे. पहिल्या 30 वर्षांच्या कालावधीला पूर्ण संरक्षण असते. दुसऱ्या आणि तिसऱ्या मुदतवाढीचे नूतनीकरण करारावर आणि जमीन मालकाच्या सद्भावनेवर अवलंबून असते, म्हणूनच काळजीपूर्वक तयार केलेला कायदेशीर करार अत्यावश्यक ठरतो.
जप्तीनंतर मालमत्तेचे काय होते?
जमीन विभाग 180 दिवसांच्या आत सक्तीच्या विक्रीचा आदेश जारी करतो. मालक स्वेच्छेने विक्री करू शकला नाही, तर मालमत्ता लिलावात जाते. दंड आणि खर्च वजा करून उर्वरित रक्कम मालकाला परत केली जाते, मात्र लिलावातील किमती सहसा बाजारभावापेक्षा खूपच कमी असतात.
हे फक्त चिनी गुंतवणूकदारांनाच लागू आहे का?
नाही. हा कायदा अपवाद न ठेवता सर्व परदेशी नागरिकांना लागू होतो. यापूर्वी रशिया, युरोपीय देश आणि ऑस्ट्रेलियाच्या नागरिकांवरही, विशेषतः फुकेत आणि को समुईमध्ये, अशीच प्रकरणे दाखल झाली आहेत. चिनी नेटवर्कने त्याच्या मोठ्या प्रमाणामुळे लक्ष वेधले, पण अंमलबजावणीची यंत्रणा सर्वांसाठी सारखीच आहे, हे फुकेत, फांग न्गा आणि क्राबीमधील समांतर कारवायांवरूनही स्पष्ट होते.
गुंतवणूकदार आपले भांडवल कायदेशीररीत्या कसे सुरक्षित ठेवू शकतात?
तीन गोष्टी सर्वात महत्त्वाच्या आहेत. पहिली, 49% परदेशी मालकी कोट्याच्या मर्यादेत फ्रीहोल्ड टायटलखाली कॉन्डोमिनियम खरेदी करणे. दुसरी, व्हिला घ्यायचा असल्यास अनुभवी वकिलामार्फत तपासून घेतलेली लीजहोल्ड रचना वापरणे. तिसरी, प्रत्येक मालमत्तेची डेव्हलपरशी कोणताही संबंध नसलेल्या स्वतंत्र वकिलामार्फत योग्य ती तपासणी (due diligence) करून घेणे.
स्रोत: इंटरनॅशनल इन्व्हेस्टमेंट