एका थाई डेव्हलपरकडे इतका बॅकलॉग आहे की तो त्याच्या वार्षिक उत्पन्नाच्या जवळपास तिप्पट आहे. हे वाचून पहिला प्रश्न मनात येतो: हे चांगलं लक्षण आहे की धोक्याची घंटा? SET (Stock Exchange of Thailand) वर नोंदणीकृत असलेल्या AssetWise या डेव्हलपरचा आकडा आहे 38.18 अब्ज बाहत, म्हणजे सुमारे 32.5 बाहत प्रति डॉलर या दराने जवळपास 1.17 अब्ज डॉलर्स. हे पैसे अजून प्रत्यक्ष हातात आलेले नाहीत, तर ग्राहकांनी करार करून बुक केलेल्या पण अजून हस्तांतरित न झालेल्या घरांची किंमत आहे.
AssetWise चा बॅकलॉग नेमकं काय दर्शवतो?
थाई अकाउंटिंग पद्धतीत उत्पन्न तेव्हाच नोंदवलं जातं जेव्हा मालकी हस्तांतरित होते, करारावर सही झाल्यावर नाही. त्यामुळे कंपनीचं पहिल्या सहामाहीचं उत्पन्न 5.69 अब्ज बाहत आहे, जे मागील वर्षाच्या तुलनेत 57% ने वाढलं आहे. ही वाढ नव्या विक्रीमुळे नाही, तर आधी विकलेल्या युनिट्सच्या हस्तांतरणामुळे झाली आहे. दुसऱ्या सहामाहीत बँकॉक आणि फुकेत या दोन ठिकाणी सर्वाधिक हस्तांतरणं होणार आहेत, आणि कंपनीने स्वतः याला आपल्या दुसऱ्या सहामाहीच्या रणनीतीचा आधार म्हटलं आहे.
मोठा बॅकलॉग म्हणजे कंपनी बांधकाम पूर्ण करण्याच्या वेगापेक्षा जास्त वेगाने विक्री करत आहे. थायलंडमध्ये स्थानिक खरेदीदारांसाठी गृहकर्ज मिळणं अजूनही कठीण आहे, आणि देशांतर्गत मागणी मंदावलेली आहे. अशा वेळी ही तफावत परदेशी भांडवलामुळे भरून येते, आणि फुकेतच्या आकड्यांत हेच स्पष्ट दिसतं.
फुकेतमध्ये गुंतवणूकदार नेमकं काय विकत घेत आहेत?
फुकेत आता स्वस्त स्टुडिओ अपार्टमेंट्सची बाजारपेठ राहिलेली नाही. आज 80 लाख ते 1.5 कोटी बाहत (म्हणजे साधारण 8-15 दशलक्ष बाहत) बजेट असलेला खरेदीदार फक्त चौरस मीटर विकत घेत नाही, तो एक संपूर्ण व्यवस्था विकत घेतो: भाडेकरार कोण सांभाळेल, कमी हंगामात ऑक्युपन्सी किती असेल, उपकरणं बदलण्याचा खर्च कोण उचलेल आणि उत्पन्नाची वाटणी कशी होईल.
ब्रँडेड प्रोजेक्ट म्हणजे व्यवस्थापनाचा धोका एका व्यावसायिक ऑपरेटरकडे सरकवणं. यामुळेच किमतीत 20-35% प्रीमियम मिळतो, जो बाजारातील अंदाजानुसार तुलनात्मक अनब्रँडेड प्रोजेक्ट्सपेक्षा जास्त आहे. रशिया, कझाकस्तान किंवा चीनमधून येणारा खरेदीदार स्वतः बांधकाम आणि व्यवस्थापनावर नजर ठेवू शकत नाही, त्यामुळे SET-सूचीबद्ध डेव्हलपरचा ब्रँड म्हणजे प्रत्यक्षात पारदर्शक आर्थिक अहवालाची खरेदी ठरते, फक्त सुंदर लॉबीची नाही. AssetWise आणि Rhom Bho Property च्या 'The Title' या संयुक्त ब्रँड अंतर्गत 47.4 अब्ज बाहत किमतीच्या पोर्टफोलिओमध्ये फुकेतचा वाटा 57% ऑर्डर्सचा आहे, आणि यामुळे 2028 पर्यंतचं उत्पन्न आधीच निश्चित झालेलं आहे.
ब्रँड प्रीमियम रिसेलमध्ये टिकतो का?
इथेच खरी अडचण सुरू होते. पहिला खरेदीदार व्यवस्थापन कंपनी आणि सुबक लॉबीसाठी 20-35% जास्त किंमत देतो. पण पाच वर्षांनंतर दुसरा खरेदीदार त्या भागातील प्रति चौरस मीटर किंमत आणि मागील वर्षाचं प्रत्यक्ष निव्वळ उत्पन्न पाहतो. जर वास्तविक निव्वळ उत्पन्न ब्रोशरमधील 7-8% ऐवजी फक्त 4-5% निघालं, तर हा प्रीमियम नाहीसा होतो. जाहिरातीतले आकडे उच्च ऑक्युपन्सी दराने एकूण उत्पन्नावर काढलेले असतात, तर मालकाला प्रत्यक्षात ऑपरेटर कमिशन, वीजबिल, सिंकिंग फंड, कर आणि मे ते ऑक्टोबर या पावसाळी हंगामातील रिकाम्या दिवसांनंतरची रक्कम मिळते.
दुसरी गोष्ट: बॅकलॉग म्हणजे प्रोजेक्ट पूर्ण होण्याची हमी नाही. थायलंडमध्ये पूर्णत्वापर्यंत पैसे 'ब्लॉक्ड अकाउंट'मध्ये ठेवण्याची पद्धत नाही; कराराचे पैसे थेट डेव्हलपरकडे जातात आणि बांधकामासाठी वापरले जातात. फक्त डेव्हलपरची आर्थिक स्थिती, आधीच्या पूर्ण झालेल्या प्रोजेक्ट्सचा इतिहास आणि कराराची रचना हीच खरी सुरक्षा आहे. तिसरं, Bang Tao, Layan आणि Kamala या वेस्ट कोस्टवरील भागांमध्ये मोठ्या प्रमाणात नवीन युनिट्स बांधली जात आहेत, आणि आजचा बॅकलॉग जेव्हा पूर्ण इमारतींमध्ये रूपांतरित होईल, तेव्हा भाडेकरूंसाठीची स्पर्धा अधिक तीव्र असेल.
परदेशी खरेदीदारासाठी कायदेशीर मर्यादा काय आहेत?
थायलंडमधील कोणत्याही कॉन्डोमिनियम इमारतीत परदेशी नागरिक फक्त 49% विक्रीयोग्य क्षेत्रामध्येच फ्रीहोल्ड मालकी घेऊ शकतो, ब्रँडेड प्रोजेक्ट्ससह. उरलेलं 51% क्षेत्र फक्त लीजहोल्डवर उपलब्ध असतं, साधारण 30 वर्षांसाठी, नूतनीकरणाच्या पर्यायासह. लोकप्रिय प्रोजेक्ट्समध्ये हा 49% कोटा लवकर संपतो, त्यामुळे डिपॉझिट देण्याआधी उरलेला कोटा तपासणं गरजेचं आहे.
परदेशी खरेदीदाराचे पैसे परदेशातून विदेशी चलनात यायला हवेत आणि थायलंडमधील बँकेत बाहतमध्ये रूपांतरित व्हायला हवेत. बँक त्यानंतर Foreign Exchange Transaction (FET) फॉर्म देते, आणि हा फॉर्म नसल्यास लँड डिपार्टमेंट फ्रीहोल्ड मालकी नोंदणी करणार नाही.
बजेटनुसार कोणता निर्णय योग्य?
जर बजेट 50-60 लाख बाहतपेक्षा (साधारण 5-6 दशलक्ष बाहत) कमी असेल, तर फुकेतचे ब्रँडेड प्रोजेक्ट्स तुमच्यासाठी नाहीत. या स्तरावर ब्रँड प्रीमियम उत्पन्न खाऊन टाकतो, आणि तुम्ही शेकडो सारख्याच स्टुडिओंशी स्पर्धा करत असता. इतक्या बजेटमध्ये BTS किंवा MRT स्टेशनजवळील बँकॉक कॉन्डो अधिक व्यावहारिक ठरतात, कारण तिथे भाडेकरू वर्षभर राहतात, फक्त चार महिने नाही.
80 लाख बाहतपेक्षा जास्त बजेटमध्ये मात्र गणित बदलतं. इथे तीन पडताळणीयोग्य निकषांवर निवड करावी: डेव्हलपर स्टॉक एक्स्चेंजवर सूचीबद्ध असावा आणि बॅकलॉग जाहीर करत असावा, ऑपरेटरकडे बेटावर आधीच चालू असलेले प्रोजेक्ट्स आणि खरे ऑक्युपन्सी आकडे असावेत, आणि लीज करारात 6% पेक्षा जास्त 'हमखास उत्पन्नाचं' आश्वासन नसावं, कारण असं आश्वासन बहुधा वाढवलेल्या प्रारंभिक किमतीने भरून काढलं जातं. एक गोष्ट अनेक खरेदीदार टाळतात: फेब्रुवारीत नाही, तर जुलै किंवा सप्टेंबरमध्ये प्रत्यक्ष भेट द्या. पावसाळी हंगामातील रस्ते आणि समुद्रकिनारा खरी ऑक्युपन्सी दाखवतात.
स्रोत: Dzen (hatamatata)