थायलंडमध्ये घर घेणारा प्रत्येक मराठी गुंतवणूकदार आज सोशल मीडियावर वाचतो की 'AI ९७% अचूकतेने प्रॉपर्टीचे मूल्य सांगते'. पण हे विधान अर्धसत्य आहे. Core Insights Review या संस्थेने २०२६ मध्ये केलेल्या खऱ्या अभ्यासानुसार, साध्या घरांसाठी अल्गोरिदमची मध्यम चूक फक्त २-३% इतकी कमी झाली आहे, पण २० लाख डॉलरपेक्षा जास्त किंमतीच्या प्रॉपर्टीसाठी हीच चूक १०-२०% पर्यंत वाढते. म्हणजे फुकेतमधील महागडे व्हिला किंवा बँकॉकचे प्रीमियम कॉन्डो घेणाऱ्यांनी AI च्या आकड्यावर आंधळेपणाने विश्वास ठेवू नये.
थेट उत्तर काय आहे?
२०२६ मध्ये साध्या घरांसाठी AVM (automated valuation model) ची मध्यम चूक फक्त २-३% आहे, जी २०२१ च्या तुलनेत ४-५ पट सुधारली आहे. मात्र २० लाख डॉलरपेक्षा जास्त किंमतीच्या प्रॉपर्टीजसाठी, ज्यामध्ये फुकेतचे व्हिला आणि बँकॉकचे प्रीमियम कॉन्डो येतात, चूक १०-२०% पर्यंत जाते. मल्टिफॅमिली रेसिडेन्शियल मालमत्तांसाठी अचूकता सर्वाधिक, ९५-९७% आहे, तर ऑफिस रिअल इस्टेटसाठी ती फक्त ८८-९४% आहे.
थायलंडमधील स्थिती वेगळी का आहे?
प्रादेशिक तुलनात्मक डेटानुसार, थायलंडमधील साध्या कॉन्डोसाठी ५-८% चूक अपेक्षित आहे, तर वेगळ्या धाटणीचे व्हिला आणि जमिनीच्या तुकड्यांसाठी ही चूक १५-२०% पर्यंत जाऊ शकते. याचे मुख्य कारण म्हणजे खऱ्या व्यवहार किंमतींपर्यंत मर्यादित पोहोच. डिपार्टमेंट ऑफ लँड्स व्यवहारांची नोंद ठेवते, पण घोषित किंमती अनेकदा प्रत्यक्ष किंमतीपेक्षा कमी दाखवल्या जातात, त्यामुळे अल्गोरिदमला खरा बाजारभाव कळणे कठीण होते.
अंदमान किनारपट्टीवरील प्रकल्पांसाठी आणखी एक धोका आहे: पुराच्या जोखमीची माहिती उघड न केल्यास किनारी प्रॉपर्टींचे मूल्य ५-१५% जास्त दाखवले जाऊ शकते, असे विश्लेषकांचे अंदाज सांगतात.
भाड्याच्या उत्पन्नाचा अंदाज किती विश्वासार्ह?
फुकेत आणि बँकॉक सारख्या प्रगत बाजारांमध्ये, AI चा भाडे उत्पन्न अंदाज ६-१२ महिन्यांच्या कालावधीसाठी ८५-९०% अचूक असतो. पण कोह समुई आणि क्राबीसारख्या कमी डेटा असलेल्या बाजारांमध्ये ही अचूकता ६०-७०% पर्यंत घसरते. लक्षात घ्या की २-३% चा बेंचमार्क मुख्यतः मोठ्या प्रोजेक्टमधील साधारण २५-३५ चौ.मी. स्टुडिओ युनिट्ससाठी लागू होतो; समुद्रदृश्य असलेल्या वेगळ्या व्हिलांसाठी तुलनायोग्य विक्रीचा डेटा कमी असल्याने अल्गोरिदम गोंधळतात.
कमर्शियल प्रॉपर्टीचे प्रकारनिहाय चित्र
| प्रॉपर्टी प्रकार | AVM अचूकता |
|---|---|
| मल्टिफॅमिली रेसिडेन्शियल | ९५-९७% |
| ऑफिस रिअल इस्टेट | ८८-९४% |
| रिटेल आणि हॉस्पिटॅलिटी | यापेक्षा कमी (अनियमित कॅश फ्लोमुळे) |
आधुनिक ML मॉडेल्स सुमारे २०० पॅरामीटर्सचे विश्लेषण अवघ्या ०.३ सेकंदात करतात, जे मोठ्या ऐतिहासिक व्यवहार आणि मॅक्रो इकॉनॉमिक डेटावर प्रशिक्षित आहेत. गेल्या पाच वर्षांत मोठे डेटासेट आणि व्यवहार नोंदींपर्यंत चांगली पोहोच यामुळेच ही ४-५ पट सुधारणा शक्य झाली.
प्रत्यक्षात कसे पुढे जावे?
-
तुमचा सेगमेंट ओळखा. ५ लाख डॉलरपेक्षा कमी किंमतीच्या साध्या कॉन्डोसाठी २-३% (थायलंडमध्ये ५-८%) चूक अपेक्षित धरा. २० लाख डॉलरपेक्षा जास्त किंमतीच्या व्हिलासाठी १०-२०% फरकाची तयारी ठेवा आणि स्वतंत्र अपप्रेझरची मदत घ्या.
-
AVM रिपोर्ट मागवा. PropertyGuru DataSense, Baania, DDProperty यासारखी थाई डेटावर काम करणारी प्लॅटफॉर्म्स वापरा, आग्नेय आशिया कव्हर करणाऱ्या आंतरराष्ट्रीय सेवांसोबत जोडून. किमान दोन सिस्टीमचे निकाल तुलना करा.
-
इनपुट डेटा तपासा. मजला, दृश्य, पार्किंग, ट्रान्झिट जवळीक, बांधकाम वर्ष हे सर्व रिपोर्टमध्ये आहे का पहा. समुद्रदृश्य दुर्लक्षित असेल तर प्रीमियम सेगमेंटसाठी तो अंदाज निरुपयोगी आहे.
-
हवामान जोखीम विचारात घ्या. किनारी प्रॉपर्टीसाठी फ्लड-झोन डेटा मागा. थायलंडमध्ये याबद्दल कोणताही सक्तीचा कायदा नाही, पण Geo-Informatics and Space Technology Development Agency (GISTDA) पूर मॅप्स प्रकाशित करते.
-
खऱ्या विक्रीशी पडताळणी करा. त्याच प्रोजेक्ट किंवा भागातील शेवटच्या ५-१० तुलनायोग्य विक्रीचा डेटा एजंटकडून मागा. AVM अंदाज आणि प्रत्यक्ष विक्री किंमतीतील फरक स्थानिक अचूकता दाखवतो.
-
लायसन्स्ड अपप्रेझर नेमा. एक कोटी बाथ (सुमारे २,८०,००० डॉलर) किंवा त्यापेक्षा जास्त किंमतीच्या प्रॉपर्टीसाठी, व्यावसायिक अपप्रेझल (१५,०००-३०,००० बाथ खर्च) अनेक पटींनी फायदेशीर ठरते. AI कक्षा अरुंद करते; अंतिम निर्णय माणूसच घेतो.
-
तपासणी सहलीचे नियोजन असेल तर, फ्लाईट लवकर बुक करा, कारण हाय सीझनमध्ये डायरेक्ट फ्लाईटच्या किंमती प्रस्थानाच्या ३-४ आठवडे आधी वाढू लागतात.
शेवटचा विचार
गेल्या पाच वर्षांत AI-आधारित व्हॅल्युएशन एका प्रयोगातून खऱ्या अर्थाने उपयुक्त साधनात बदलले आहे. साध्या घरांसाठी २-३% ची मध्यम चूक खरोखर प्रभावी आहे. पण हुशार गुंतवणूकदार कोणत्याही साधनाच्या मर्यादा ओळखतो. सुरुवातीच्या स्क्रीनिंगसाठी आणि अवास्तव ऑफर्स लवकर बाजूला काढण्यासाठी AVM वापरा. अंतिम निर्णय व्यावसायिक अपप्रेझल आणि स्वतःच्या प्रत्यक्ष पाहणीवरच आधारित असावा. थायलंड मालमत्ता टीम अशा वेळी स्थानिक बाजाराची खरी नोंद आणि विश्वासार्ह अपप्रेझर जोडणीत मदत करू शकते.
स्रोत: Bangkok Post