थायलंडमध्ये घर घ्यायचे आहे? आधी हे वाचा
थायलंडमध्ये परदेशी नागरिकांना जमीन किंवा विला थेट विकत घेता येत नाही - हा नियम कोणत्याही अपवादाशिवाय लागू होतो. मात्र, कंडोमिनियम (सदनिका) पूर्ण मालकी हक्काने (फ्रीहोल्ड) खरेदी करता येते, जर इमारतीतील परदेशी कोट्याची मर्यादा शिल्लक असेल. हीच एकमेव कायदेशीर आणि सुरक्षित वाट आहे. थायलंड मालमत्ता या माध्यमातून पुण्या-मुंबईतील अनेक गुंतवणूकदार याच मार्गाने फुकेटमध्ये गुंतवणूक करत आहेत.
थायलंडचा गुंतवणूक विरोधाभास काय आहे?
आग्नेय आशियात थायलंड थेट परकीय गुंतवणुकीत चौथ्या क्रमांकावर आहे. बँक ऑफ थायलंडनुसार, २०२५ मध्ये देशात १५ अब्ज डॉलरपेक्षा जास्त थेट परकीय गुंतवणूक आली - इलेक्ट्रॉनिक्स, ऑटोमोटिव्ह आणि डिजिटल क्षेत्रात. परंतु हाच देश परदेशी नागरिकांना जमीन खरेदी करण्यास पूर्णपणे बंदी घालतो.
सोप्या भाषेत सांगायचे तर: एखादा परदेशी गुंतवणूकदार थायलंडमध्ये कारखाना उभारू शकतो, पण त्याच्या शेजारचे घर विकत घेऊ शकत नाही. हा विरोधाभास समजून घेतला तरच तुमची गुंतवणूक सुरक्षित राहील.
परदेशी खरेदीदाराला नक्की काय करता येते आणि काय नाही?
| मालमत्तेचा प्रकार | परदेशी खरेदी शक्य? | तपशील |
|---|---|---|
| जमीन (Land) | नाही | Land Code Act B.E. 2497 अंतर्गत पूर्ण बंदी |
| विला / टाऊनहाऊस (Freehold) | नाही | अपवाद नाही |
| कंडोमिनियम (Freehold) | होय | इमारतीच्या एकूण क्षेत्रफळाच्या ४९% पर्यंत |
| जमीन लीजहोल्ड (Leasehold) | होय | जास्तीत जास्त ३० वर्षे, लँड डिपार्टमेंटकडे नोंदणी आवश्यक |
| थाई कंपनीद्वारे जमीन | कायदेशीर धोका | नॉमिनी स्ट्रक्चर म्हणून फौजदारी कारवाई शक्य |
४९% कोटा म्हणजे काय? फुकेटमध्ये शिल्लक आहे का?
Condominium Act B.E. 2522 (१९७९, सुधारित) अंतर्गत, एखाद्या इमारतीतील एकूण नोंदणीकृत क्षेत्रफळाच्या जास्तीत जास्त ४९% परदेशी नागरिकांच्या नावावर असू शकते. ही मर्यादा संपली की उर्वरित युनिट्स परदेशी खरेदीदाराला फक्त ३०-वर्षीय लीजहोल्ड वर मिळतात.
फुकेट आणि पत्तायामध्ये एकूण परदेशी कंडोमिनियम खरेदीपैकी ६०% पेक्षा जास्त व्यवहार होतात. त्यामुळे या शहरांतील लोकप्रिय प्रकल्पांमध्ये परदेशी कोटा आधीच संपलेला असण्याची शक्यता जास्त आहे. करार करण्यापूर्वी इमारतीच्या व्यवस्थापन कंपनीकडून किंवा थेट लँड डिपार्टमेंटकडून कोटा शिल्लक असल्याची लेखी पुष्टी घ्या.
लीजहोल्ड विला खरेदी करणे किती सुरक्षित?
लँड डिपार्टमेंटकडे नोंदणी केलेली ३०-वर्षीय लीज कायद्याने संरक्षित असते. पण तिच्या नूतनीकरणाची कायदेशीर हमी नाही.
बरेच विकासक करारात '३०+३०' किंवा '३०+३०+३०' असे नूतनीकरण कलम टाकतात. परंतु हे कलम फक्त मूळ जमीन मालकाशी असलेल्या करारात बंधनकारक असते. जमीन दुसऱ्याला विकली गेली किंवा वारसाहक्काने गेली, तर नवा मालक हे नूतनीकरण मानण्यास बांधील नाही. फुकेटमध्ये अनेक मराठी गुंतवणूकदार लीजहोल्ड विलाकडे आकर्षित होतात, कारण भाडे उत्पन्न जास्त असते - विला वर्षाला ६ ते ८% परतावा देऊ शकतो, तर कंडोमिनियम ४ ते ६% देतो. पण हा जास्त परतावा लीज संपत जाण्याच्या जोखमीशी जोडलेला आहे हे लक्षात ठेवा.
थाई नॉमिनी कंपनी: हा 'शॉर्टकट' किती धोकादायक?
काही दलाल थाई नागरिकांच्या नावावर कंपनी स्थापन करून परदेशी व्यक्तीस जमीन मिळवून देण्याचा मार्ग सुचवतात. हे बेकायदेशीर आहे आणि त्याचे परिणाम गंभीर आहेत.
- South China Morning Post च्या वृत्तानुसार, थाई अधिकाऱ्यांनी ८५० पेक्षा जास्त कंपन्यांवर बेकायदेशीर नॉमिनी स्ट्रक्चरसाठी कारवाई केली आहे, ज्यात १५ अब्ज बाट पेक्षा जास्त रक्कम गुंतलेली होती.
- Foreign Business Act अंतर्गत दंड १० लाख बाट (सुमारे $२८,०००) इतका होऊ शकतो.
- तुरुंगवासाची शिक्षाही शक्य आहे.
- लँड डिपार्टमेंटने २०२३ पासून शेअरहोल्डर ऑडिट तीव्र केले आहेत.
सारांश: हा 'सोपा मार्ग' प्रत्यक्षात तुमची संपूर्ण गुंतवणूक धोक्यात घालू शकतो.
पैसे थायलंडमध्ये कसे पाठवायचे? FETF म्हणजे काय?
कंडोमिनियम फ्रीहोल्ड तुमच्या नावावर नोंदवायचा असेल तर Foreign Exchange Transaction Form (FETF) हे अनिवार्य कागदपत्र आहे. पैसे भारतातून थायलंडमधील बँकेत पाठवावे लागतात, बँक ते थाई बाटमध्ये रूपांतरित करते आणि FETF जारी करते. हे फॉर्म नोंदणीच्या वेळी लँड डिपार्टमेंटकडे सादर करावे लागते.
काही खरेदीदार क्रिप्टोकरन्सीद्वारे व्यवहार करण्याचा विचार करतात. परवानाधारक थाई क्रिप्टो एक्सचेंजद्वारे हे शक्य आहे, पण विकासक सामान्यतः थेट क्रिप्टो स्वीकारत नाहीत.
थाई बँकेकडून कर्ज मिळेल का?
तांत्रिकदृष्ट्या शक्य, पण व्यवहारात अत्यंत कठीण. थाई बँका बिगर-रहिवाशांना कर्ज देण्यास फारशा इच्छुक नाहीत. काही बँका सिंगापूर किंवा हाँगकाँग शाखांद्वारे कर्ज देतात, परंतु परदेशी खरेदीदारांसाठी व्याजदर वर्षाला ६ ते ८% असतो, तर थाई नागरिकांसाठी ४ ते ५% असतो.
मालमत्ता खरेदीवर कोणते कर लागतात?
- हस्तांतरण शुल्क: मूल्यांकनाच्या २%
- स्टॅम्प ड्युटी: ०.५%
- विशेष व्यवसाय कर: खरेदीच्या ५ वर्षांच्या आत पुनर्विक्री केल्यास ३.३%
शेजारी देशांशी तुलना कशी आहे?
| देश | परदेशी मालकी | मर्यादा |
|---|---|---|
| थायलंड | कंडोमिनियम फक्त | ४९% कोटा प्रति इमारत |
| व्हिएतनाम | अपार्टमेंट फ्रीहोल्ड + घर लीजहोल्ड | ३०% कोटा, ५०-वर्षे लीज |
| मलेशिया (MM2H) | मालमत्ता खरेदी शक्य | किमान १० लाख रिंगिट (सुमारे $२,२०,०००) |
व्हिएतनामने २०१५ मध्येच परदेशी खरेदीदारांसाठी बाजार खुला केला. मलेशियाचा MM2H कार्यक्रम परदेशी नागरिकांना विस्तृत मालमत्ता अधिकार देतो. थायलंड या दोन्ही शेजाऱ्यांपेक्षा अधिक कडक आहे.
२०२६ मध्ये नवा कायदा येणार का?
२०२४ मध्ये ९९-वर्षांच्या लीजहोल्डचा प्रस्ताव संसदीय समितीत रोखला गेला. सध्या पाएटोंगटार्न शिनावात्रा प्रशासन विशेष आर्थिक क्षेत्रांमध्ये परदेशी कंडोमिनियम कोटा ४९% वरून ७५% वाढवण्याच्या प्रस्तावावर विचार करत आहे. मात्र, मध्य-२०२६ पर्यंत संसदेत कोणताही अधिकृत विधेयक सादर झालेला नाही. जमीन मालकी हा राजकीयदृष्ट्या संवेदनशील विषय असल्याने सुधारणा सहज होणे कठीण आहे.
आत्ता सर्वात सुरक्षित गुंतवणूक कोणती?
२०२६ मध्ये परदेशी खरेदीदारासाठी सर्वात कमी जोखमीचा मार्ग म्हणजे फुकेट किंवा पत्तायामधील अशा प्रकल्पात फ्रीहोल्ड कंडोमिनियम घेणे जिथे परदेशी कोटा अजून शिल्लक आहे आणि ते लेखी स्वरूपात सिद्ध होते. विकासकाने सुचवलेल्या वकिलावर अवलंबून न राहता स्वतंत्र कायदेशीर सल्लागाराकडून Due Diligence करणे अत्यावश्यक आहे.
स्रोत: Bangkok Post