फुकेटच्या थलांग जमीन कार्यालयात एक भारतीय किंवा मराठी गुंतवणूकदार व्हिला विकत घेण्यासाठी बसलेला आहे. शेजारी थाई शेअरहोल्डर पासपोर्ट आणि कंपनी सील घेऊन बसला आहे. अधिकारी फक्त कंपनीची कागदपत्रं मागत नाही, तो त्या थाई शेअरहोल्डरचं बँक स्टेटमेंट, नोकरीचा पुरावा आणि पैसे नेमके कुठून आले याचं स्पष्टीकरण मागतो. दोन वर्षांपूर्वी हे विचित्र वाटलं असतं. मे 2026 पासून हीच नेहमीची प्रक्रिया झाली आहे.
थेट उत्तर हवं असेल तर ते असं: थाई कंपनीमार्फत, ज्यात विदेशी व्यक्ती अल्पसंख्य शेअरहोल्डर असतो, जमीन किंवा व्हिला घेणं आता केवळ कागदी सोपस्कार राहिलेला नाही. ज्या कंपन्यांमध्ये थाई शेअरहोल्डरने कधी पैसे भरलेच नाहीत आणि कंपनीच्या कामकाजात कोणताही सहभाग नाही, अशा संरचना आता नोंदवल्या जातात, फ्लॅग केल्या जातात आणि वर्षानुवर्षे रेकॉर्डवर राहतात.
नवीन तीन परिपत्रकांमध्ये नेमकं काय आहे?
मे 2026 च्या मध्यात थायलंडच्या जमीन विभागाने (Department of Lands) सर्व प्रांतिक जमीन कार्यालयांना 'most urgent' म्हणून चिन्हांकित तीन परिपत्रकं पाठवली. यापूर्वी विखुरलेल्या मार्गदर्शक सूचना एकत्र करून आता एक राष्ट्रीय व्यवस्था तयार केली आहे: जमीनधारक कायदेशीर संस्थांचा देशव्यापी डेटाबेस, मासिक डेटा पडताळणी आणि केंद्रीय प्राधिकरणांना त्रैमासिक अहवाल.
जमीन कार्यालयांना आता सक्रियपणे हा डेटाबेस तयार करावा लागतो, त्याचा मासिक आढावा घ्यावा लागतो आणि विभागाला त्रैमासिक अहवाल द्यावा लागतो. जर कोणती कंपनी लँड कोडच्या कलम 97 आणि 98 नुसार 'foreign juristic person' ठरत असेल, तर संबंधित कार्यालयाने त्रैमासिक चक्राची वाट न पाहता त्वरित अहवाल द्यायचा आहे.
पैशांचा स्रोत कधी तपासला जातो?
रोख रकमेत 2 दशलक्ष बाथपेक्षा जास्त रकमेचे व्यवहार किंवा जमीन कार्यालयाच्या स्वतःच्या मूल्यांकनानुसार (बाजारभाव नव्हे, अधिकृत appraisal) 5 दशलक्ष बाथपेक्षा जास्त मूल्य असलेल्या मालमत्तांसाठी अधिक कडक तपासणी लागू होते. लँड कोडचं कलम 74 अधिकाऱ्यांना खरेदीदार आणि शेअरहोल्डरांच्या उत्पन्नाचा स्रोत, व्यवसाय आणि आर्थिक स्थिती विचारण्याचा कायदेशीर अधिकार देतं.
जोखीम जास्त वाटल्यास कार्यालय शेअरहोल्डर रजिस्टर, Department of Business Development कडे सादर केलेले फायलिंग्स, आर्थिक कागदपत्रं मागू शकतं आणि कंपनीच्या नोंदणीकृत पत्त्यावर प्रत्यक्ष जाऊन तपासणीही करू शकतं. Mondaq च्या कायदेशीर विश्लेषणानुसार, आता प्रांतिक फॅक्ट-फाइंडिंग समित्यांमध्ये स्थानिक पोलीस अधीक्षकांसारखे विशेष तपासनीस समाविष्ट असतात, ज्यामुळे शेअरहोल्डिंग, कर आणि इमिग्रेशन डेटापर्यंत अधिकाऱ्यांचा प्रवेश वाढला आहे.
51/49 स्ट्रक्चर आणि प्रेफरन्स शेअर्सची ट्रिक का कोसळत आहे?
थायलंडमध्ये विदेशी व्यक्तींना जमीन मालकीवर बंदी दशकांपासून आहे, फक्त 40 दशलक्ष बाथ गुंतवणूक मार्ग किंवा BOI-संलग्न परवानग्यांसारखे अपवाद आहेत. जे नवीन आहे ते अंमलबजावणी. वर्षानुवर्षे तांत्रिकदृष्ट्या अवैध असलेली 51/49 थाई कंपनी संरचना टिकून राहिली कारण प्रत्येक प्रकरण तपासण्यासाठी राज्याकडे डेटाबेस किंवा संसाधनं नव्हती.
2026 च्या परिपत्रकांनी हीच पळवाट बंद केली. पडताळणी आता एकदाची घटना नाही, ती सतत चालणारी प्रक्रिया आहे. 2019 मध्ये जमीन घेतलेली कंपनी आजच्या खरेदीदाराबरोबर त्याच डेटाबेसमध्ये बसते. मासिक पडताळणीमुळे शेअरहोल्डरमधला बदल, फायलिंगमधली तफावत किंवा जुळत नसलेला नोंदणीकृत पत्ता वर्षानुवर्षांपूर्वी बंद झालेलं प्रकरण पुन्हा उघडू शकतो.
यातलं सर्वात मोठं बदल पैशाकडे लक्ष केंद्रित होणं आहे. आधी वकील उत्तम कागदपत्रांचा संच तयार करत होते: आर्टिकल्स ऑफ असोसिएशन, मीटिंग मिनिट्स, शेअरहोल्डर रजिस्टर, कमीत कमी तीन थाई सहभागी. आता अधिकारी वेगळंच पाहतात: भांडवल नेमकं कोणी भरलं, दरमहा 15,000 बाथ उत्पन्न दाखवणारा थाई शेअरहोल्डर 30 दशलक्ष बाथची जमीन घेणाऱ्या कंपनीत हिस्सेदार कसा, आणि कंपनीला एका मालमत्तेव्यतिरिक्त कोणतंही प्रत्यक्ष कामकाज आहे का.
गेल्या काही वर्षांत सर्वाधिक लोकप्रिय ठरलेली रचना, म्हणजे मर्यादित मतदान हक्क असलेले प्रेफरन्स शेअर्स, जिथे थाई नागरिकांकडे 51% भांडवल असतं पण त्यांचं एक मत विदेशी शेअरहोल्डरच्या दहा मतांसमोर काहीच किंमतीचं नसतं, तीच आता तपासनीसांच्या नजरेत पहिली संशयास्पद बाब बनली आहे. नियंत्रणापासून वंचित थाई बहुसंख्य म्हणजे नॉमिनी अरेंजमेंटची पाठ्यपुस्तकीय व्याख्या आहे. 'आमच्या थाई वकिलाने सेटअप केलं म्हणजे ते कायदेशीर असेल' या समजुतीला आता काहीही आधार नाही.
30+30 वर्षांचं लीज मॉडेल खरंच सुरक्षित आहे का?
नाही, आणि हा समज मोडून काढायला हवा. थायलंडच्या Civil and Commercial Code नुसार स्थावर मालमत्तेवर जास्तीत जास्त 30 वर्षांचाच लीज नोंदवता येतो. करारात लिहिलेलं 30 वर्षांचं पुनरुज्जीवन (renewal) हे विशिष्ट मालकाचं वैयक्तिक वचन असतं, जमिनीबरोबर आपोआप हस्तांतरित होणारा हक्क नव्हे. जमिनीची मालकी बदलली किंवा कर्जापोटी जमीन जप्त झाली, तर दुसऱ्या 30 वर्षांच्या मुदतीचा सन्मान करायला तिथे कोणीच उरणार नाही.
माझं मत: कधी कंपनी स्ट्रक्चर सोडून द्यावं?
माझ्या मते, 10 ते 15 दशलक्ष बाथपेक्षा कमी बजेट असलेल्या खासगी खरेदीदारासाठी कंपनी स्ट्रक्चर आता आर्थिकदृष्ट्या निरर्थक आहे. वार्षिक फायलिंग्स, ऑडिट्स, ऑन-साइट तपासणीचा धोका आणि पाच वर्षांत जबरदस्तीने विकावं लागण्याची शक्यता, हे सगळं कोणत्याही किंमतीच्या फायद्याला खाऊन टाकतं. त्याऐवजी विदेशी कोटा (प्रोजेक्टच्या विक्रीयोग्य क्षेत्राच्या 49%) अंतर्गत कॉन्डोमिनियम घेणं जास्त शहाणपणाचं ठरतं, जिथे टायटल थेट विदेशी खरेदीदाराच्या नावावर असतं आणि युनिटसाठी पूर्ण चनोट (chanote) जारी होतो.
पण हे मत सरसकट लावू नका. जर तुम्ही खरा व्यवसाय उभारत असाल, हॉटेल, उत्पादन प्रकल्प किंवा शेती व्यवसाय, आणि खऱ्या पैशांची गुंतवणूक करणारा आणि फायलिंग्जमध्ये दिसणारी उलाढाल असलेला खरा थाई भागीदार तुमच्याकडे असेल, तर ही परिपत्रकं तुम्हाला जवळपास स्पर्शही करत नाहीत. ही तपासणी रिकाम्या शेल कंपन्यांना शोधण्यासाठी बनवलेली आहे, खऱ्या व्यवसायांसाठी नाही.
एक प्रामाणिक टिप्पणी: अंमलबजावणीचा वेग प्रांतानुसार वेगळा असेल. फुकेट, को समुई, पटाया आणि चियांग माई हे उघड कारणांमुळे जास्त लक्ष असलेले भाग आहेत, तर ग्रामीण इसानमधलं जमीन कार्यालय पहिल्या तिमाहीत ऑन-साइट तपासणी सुरू करण्याची शक्यता कमी आहे. वेग वेगळा असला तरी नियमांचा गाभा तितकाच राहतो, फक्त एका विशिष्ट मालमत्तेपर्यंत तपासणी पोहोचायला किती वेळ लागतो हे बदलतं.
एक व्यावहारिक सूचना: व्यवहार अर्धवट असल्यास आता जमीन कार्यालयात स्वाक्षरी आणि नोंदणीसाठी सर्व पक्षांची प्रत्यक्ष उपस्थिती वाढत्या प्रमाणात आवश्यक ठरते आहे, कारण अधिकारी आता पॉवर ऑफ अटर्नीला नाही, माणसांना प्रश्न विचारतात. Bangkok Biznews च्या वृत्तानुसार, 2 दशलक्ष बाथ रोख मर्यादा आणि 5 दशलक्ष बाथ मूल्यांकन मर्यादा विशेषतः हे तपासण्यासाठी लागू होते की पैसे वैयक्तिक मालमत्ता आहेत की वैवाहिक संयुक्त मालमत्ता, त्यामुळे खरेदीदारांनी याबद्दलची कागदपत्रं आधीच तयार ठेवावीत.
जर तुमची मालमत्ता सध्या थाई कंपनीमार्फत धारण केलेली असेल, तर तिमाही संपण्याआधी कागदपत्रं तपासा: थाई शेअरहोल्डरांनी त्यांच्या शेअर्ससाठी खरोखर पैसे भरले आहेत का, कंपनीचा नोंदणीकृत पत्ता प्रत्यक्ष कामकाजाशी जुळतो का, आणि प्रत्येक वर्षाचं फायलिंग सादर झालं आहे का. हे तीन मुद्दे जमीन कार्यालय आधी तपासतं, आणि प्रश्न उठण्याआधी ते सुधारणं नंतरच्या तुलनेत खूप स्वस्त आहे.
स्रोत: Mondaq