एका ओळीत उत्तर: काय बदललं?
थायलंडमध्ये परदेशी व्यक्तीला जमीन थेट स्वतःच्या नावावर घेण्याची परवानगी अजूनही नाही, हा नियम 1954 च्या लँड कोडपासून तसाच आहे. मे 2026 मध्ये मात्र डिपार्टमेंट ऑफ लँड्सने देशातल्या प्रत्येक प्रोव्हिन्शियल लँड ऑफिसला तीन 'अर्जंट' सर्क्युलर पाठवले, ज्यामुळे थाई कंपनीच्या नावाखाली लपवलेली नॉमिनी ओनरशिप आता एका युनिफाइड नॅशनल डेटाबेसद्वारे आपोआप ओळखली जाणार आहे. कायद्यात बदल नाही, पण अंमलबजावणीत आता कुठलीही सूट किंवा ढिलाई राहिलेली नाही.
रशिया, युरोप आणि इतर देशांतून गेली अनेक वर्षं थाई कंपनी स्ट्रक्चरद्वारे व्हिला किंवा प्लॉट विकत घेतलेल्या हजारो परदेशी गुंतवणूकदारांसाठी हा एक निर्णायक क्षण ठरतोय. भारतीय आणि मराठी गुंतवणूकदारांनीही जर अशीच रचना वापरली असेल, तर आता स्वतःच्या मालमत्तेची कागदपत्रं पुन्हा एकदा तपासून घेण्याची वेळ आलीय.
पूर्वी काय होतं आणि आता काय बदललं?
थायलंडमध्ये परदेशी व्यक्तीला कधीच जमीन थेट स्वतःच्या नावे घेता येत नव्हती. मात्र कोणत्याही इमारतीतल्या 49% परदेशी-मालकी कोट्यात कंडोमिनियम युनिट घेणं कायम शक्य होतं. गेल्या दोन दशकांत या नियमाला बगल देण्यासाठी एक संपूर्ण इंडस्ट्रीच उभी राहिली: थाई लिमिटेड कंपनी स्थापन करायची, त्यात परदेशी व्यक्ती 49% शेअर्स ठेवतो आणि उरलेले 51% शेअर्स थाई नॉमिनी शेअरहोल्डर्सकडे असतात. कंपनी जमीन विकत घेते आणि प्रत्यक्षात परदेशी व्यक्ती तिथे राहतो. वकील, एजंट आणि काही डेव्हलपर्सनीही ही पद्धत वर्षानुवर्षं 'नेहमीचा उपाय' म्हणून विकली आहे.
लँड कोडच्या आर्टिकल 96 नुसार परदेशी व्यक्तीला जमीन-मालकीचा नियम टाळण्यास मदत केल्यास 2 वर्षांपर्यंत तुरुंगवास आणि 20,000 THB पर्यंत दंड होऊ शकतो. पण अंमलबजावणी विरळ आणि विसंगत होती. एका लँड ऑफिसमध्ये कुठलीही चौकशी न करता व्यवहार नोंदवला जायचा, तर दुसऱ्या ऑफिसमध्ये तोच व्यवहार साफ नाकारला जायचा. सगळं प्रोव्हिन्स, अधिकाऱ्याचा मूड आणि कागदपत्रं किती काळजीपूर्वक तयार केली आहेत यावर अवलंबून होतं.
मे 2026 चे सर्क्युलर नेमकं याच विसंगतीला लक्ष्य करतात. सिल्क लीगल या लॉ फर्मने, जिने या नव्या निर्देशांचं पहिलं सविस्तर विश्लेषण प्रकाशित केलं, त्यानुसार हा कायद्यातला बदल नसून अंमलबजावणीचं एकत्रीकरण आहे.
मुख्य तथ्यं एका नजरेत
- मे 2026 मध्ये थायलंडच्या डिपार्टमेंट ऑफ लँड्सने तीन सर्क्युलर काढले, जे देशातल्या सर्व प्रोव्हिन्शियल लँड ऑफिसना पाठवण्यात आले.
- 2 दशलक्ष THB (सुमारे $57,000) पासूनचे रोख व्यवहार आणि 5 दशलक्ष THB (सुमारे $143,000) पेक्षा जास्त मालमत्ता आता लँड कोडच्या आर्टिकल 74 अंतर्गत आपोआप सोर्स-ऑफ-फंड्स आणि आर्थिक स्थितीच्या तपासणीखाली येतात.
- कायदेशीर वारसाहक्क (इनहेरिटन्स) हाच एकमेव अपवाद आहे, जो या आपोआप तपासणीतून वगळला जातो.
- जमीन मालक असलेल्या प्रत्येक कायदेशीर संस्थेची नोंदणी तारीख, संपादन तारीख, मूल्यांकित किंमत आणि नमूद केलेला व्यवसाय हेतू यांचा युनिफाइड डेटाबेस तयार केला जातोय.
- ठरावीक मर्यादेपेक्षा जास्त परदेशी शेअरहोल्डिंग असलेल्या कंपन्यांना हाय रिस्क म्हणून वर्गीकृत केलं जातं आणि सखोल चौकशीला सामोरं जावं लागतं.
- वाढीव तपासणीत शेअरहोल्डर रजिस्टर विश्लेषण, डिपार्टमेंट ऑफ बिझनेस डेव्हलपमेंट (DBD) सोबत क्रॉस-रेफरन्सिंग, फायनान्शियल स्टेटमेंट्स, करार आणि मालमत्तेची प्रत्यक्ष जागेवर तपासणी यांचा समावेश आहे.
- रीजनल प्रॉपर्टी रिपोर्टिंगनुसार, फुकेत, को समुई, को फांगन आणि क्राबीसारख्या पर्यटनस्थळांतील 11,000 हून अधिक कंपन्या आधीच पुनरावलोकनाखाली आहेत.
एक उदाहरण: प्रत्यक्षात हे कसं दिसेल?
समजा एका थाई कंपनीत दोन थाई शेअरहोल्डर्स आणि एक परदेशी शेअरहोल्डर 49% वाटा घेऊन आहे, आणि या कंपनीने फुकेतमध्ये 15 दशलक्ष THB ला व्हिला विकत घेतला. पूर्वी लँड ऑफिस कुठलीही चौकशी न करता हा व्यवहार नोंदवायचं. आता मात्र सिस्टम आपोआप या कंपनीला हाय रिस्क म्हणून फ्लॅग करते. अधिकारी शेअरहोल्डर रजिस्टर तपासतात: थाई सहमालक कोण आहेत? त्यांचा व्यवसाय काय? त्यांचे पैसे कुठून आले? कंपनी खरोखर व्यवसाय करते की फक्त एका मालमत्तेसाठी अस्तित्वात आहे? गरज पडल्यास इन्स्पेक्टर प्रत्यक्ष जागेवर जाऊन तिथे खरंच कोण राहतं हेही पाहू शकतो.
2 दशलक्ष THB चा रोख व्यवहार थ्रेशोल्ड विशेष लक्षवेधी आहे. थायलंडमध्ये, विशेषतः रिसॉर्ट बेल्टमध्ये आणि रीसेल मार्केटमध्ये, रोख पेमेंट नवीन गोष्ट नाही. आता असा प्रत्येक व्यवहार आपोआप सोर्स-ऑफ-फंड्स तपासणी सुरू करतो, जो अँटी-मनी-लाँडरिंग कायद्याशी (AMLA) ओव्हरलॅप होतो आणि अपारदर्शक डीलसाठी आणखी एक अडथळा उभा करतो.
आग्नेय आशियात हा ट्रेंड आहे का?
थायलंड एकटाच नाही जो परदेशी मालमत्ता मालकीवर नजर घट्ट करतोय. व्हिएतनामने 2024 मध्ये आपल्या हाऊसिंग लॉमध्ये परदेशी खरेदीदारांसाठी नवीन निर्बंध आणले. इंडोनेशिया बालीमध्ये परदेशी खरेदीदारांसाठी वेळोवेळी नियम बदलतो. पण थायलंडचा दृष्टिकोन वेगळा आहे: नियम बदलत नाहीयेत, फक्त अंमलबजावणी अखेर कठोर होतेय.
आधीच खरेदी केलेल्यांचं काय होणार?
ज्यांच्याकडे आधीपासूनच नॉमिनी स्ट्रक्चरद्वारे जमीन आहे, त्यांच्यासाठी परिस्थिती अनिश्चित आहे. हे सर्क्युलर मुख्यतः नवीन व्यवहार आणि सध्याच्या बेसच्या तपासणीवर लक्ष केंद्रित करतात, पण तयार होत असलेला डेटाबेस जमीन धारण करणाऱ्या प्रत्येक कायदेशीर संस्थेला कव्हर करतो, यात दहा वर्षांपूर्वी नोंदणी झालेल्या जुन्या संस्थाही येतात. म्हणजेच दहा वर्षांपूर्वी एक व्हिला ठेवण्यासाठी स्थापन केलेली कंपनीही पुनरावलोकनाखाली येऊ शकते.
गुंतवणूकदारांनी काय करावं? सर्वप्रथम, पात्र थाई वकीलामार्फत विद्यमान स्ट्रक्चरचं ऑडिट करून घ्या. दुसरं म्हणजे पर्यायी पर्याय विचारात घ्या: दीर्घकालीन लीजहोल्ड (30 वर्षं, नूतनीकरणाच्या पर्यायासह), परदेशी कोट्यातील कंडोमिनियम मालकी, किंवा थायलंड बोर्ड ऑफ इन्व्हेस्टमेंट (BOI) मार्फत गुंतवणूक, जी काही प्रकरणांत परदेशी व्यक्तीला थेट जमीन धारण करण्याची परवानगी देते.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
थायलंडने 2026 मध्ये परदेशी लोकांना मालमत्ता खरेदीवर बंदी घातली आहे का?
नाही. नवीन सर्क्युलरने कायद्यात कुठलाही बदल केलेला नाही. परदेशी व्यक्ती अजूनही 49% परदेशी कोट्यात कंडोमिनियम खरेदी करू शकते. थेट जमीन मालकीवरची बंदी दशकांपासून आहे, नवीन गोष्ट आहे ती फक्त पद्धतशीर अंमलबजावणी.
नॉमिनी स्ट्रक्चर म्हणजे नेमकं काय आणि ते आता का तपासलं जातंय?
ही एक थाई कंपनी असते ज्यात 51% शेअर्स थाई नागरिकांकडे (नॉमिनी होल्डर्स) असतात, तर खरा लाभार्थी परदेशी व्यक्ती 49% शेअर्स घेऊन असतो. ही रचना कायम एका ग्रे झोनमध्ये होती. आता युनिफाइड डेटाबेस आणि प्रमाणित तपासणीद्वारे अशा कंपन्या ओळखल्या जात आहेत.
कोणत्या रकमेचे व्यवहार आपोआप तपासणीला सामोरं जातात?
2 दशलक्ष THB पासूनचे रोख व्यवहार आणि 5 दशलक्ष THB पेक्षा जास्त मालमत्ता (कायदेशीर वारसाहक्क वगळता) आता लँड कोडच्या आर्टिकल 74 अंतर्गत आपोआप सोर्स-ऑफ-फंड्स तपासणीखाली येतात.
याचा परिणाम आधीच खरेदी केलेल्या मालमत्तेवरही होईल का?
शक्यता आहे, हो. जमीन धारण करणाऱ्या सर्व कायदेशीर संस्थांचा डेटाबेस तयार होतोय, ज्यात आधी नोंदणी झालेल्या कंपन्यांचाही समावेश आहे. जुन्या खरेदींचंही पुनरावलोकन होऊ शकतं.
नॉमिनी ओनरशिपसाठी कुणाला तुरुंगवास होऊ शकतो का?
लँड कोडच्या आर्टिकल 96 नुसार परदेशी व्यक्तीला बेकायदेशीरपणे जमीन मिळवण्यास मदत केल्यास 2 वर्षांपर्यंत तुरुंगवास आणि 20,000 THB पर्यंत दंड होऊ शकतो. गुन्हेगारी खटला ऐतिहासिकदृष्ट्या दुर्मिळ होता, पण आता वाढलेल्या देखरेखीमुळे धोका जास्त आहे.
नॉमिनी ओनरशिपला काय पर्याय आहेत?
दीर्घकालीन लीजहोल्ड (30 वर्षं), परदेशी कोट्यातील कंडोमिनियम खरेदी, आणि BOI-लिंक्ड गुंतवणूक, जी काही प्रकरणांत जमीन-मालकीचे हक्क देते. प्रत्येक पर्यायाला स्वतःचे निर्बंध आहेत आणि योग्य कायदेशीर मार्गदर्शन आवश्यक आहे.
हे थायलंडच्या सर्व प्रोव्हिन्समध्ये लागू आहे का?
होय. सर्क्युलर प्रत्येक प्रोव्हिन्शियल लँड ऑफिसला पाठवण्यात आले. पहिल्यांदाच संपूर्ण देशभरात एकच नॅशनल स्टँडर्ड ऑफ रिव्ह्यू लागू होतोय.
आत्ता थायलंडला जाऊन मालमत्ता पाहणं योग्य आहे का?
तुम्ही खरेदीचा विचार करत असाल, तर प्रत्यक्ष जागेवर जाऊन वकीलासोबत परिस्थिती तपासून घेणं शहाणपणाचं आहे. व्ह्यूइंग आणि लीगल कन्सल्टेशन आधीच नीट प्लॅन करा.
माझी कंपनी पुनरावलोकनासाठी फ्लॅग होईल हे कसं कळेल?
जर कंपनी जमीन धारण करते, तिच्यात परदेशी शेअरहोल्डर्स आहेत, आणि तिचा कुठलाही सक्रिय व्यावसायिक व्यवहार दिसत नाही, तर ही क्लासिक हाय-रिस्क चिन्हं आहेत. अशा स्थितीत तत्काळ स्ट्रक्चरल ऑडिट करून घेण्याचा सल्ला दिला जातो.
डिपार्टमेंट ऑफ लँड्सच्या नव्या निर्देशांचा संदेश स्पष्ट आहे: विखुरलेल्या, विसंगत अंमलबजावणीचा जमाना संपतोय. थाई मालमत्तेत गुंतवणूक असलेल्या प्रत्येकाने दारावर इन्स्पेक्टर येण्याची वाट न पाहता, आत्ताच आपली मालकी रचना तपासून घ्यावी. थायलंड मालमत्ता टीम अशा वेळी योग्य कायदेशीर सल्लागारांशी जोडणी करून देऊ शकते.
स्रोत: The CITY Asia