थायलंडमध्ये घर किंवा जमीन घ्यायची आहे? थेट उत्तर आधी समजून घ्या: थायलंडचा Land Code (१९५४) परदेशी व्यक्तींना स्वतःच्या नावावर जमीन खरेदी करण्यास बंदी घालतो. मात्र गेल्या सात दशकांत बाजाराने अनेक कायदेशीर पर्याय विकसित केले आहेत - कंडोमिनियम फ्रीहोल्ड, नोंदणीकृत भाडेपट्टा, BOI कंपनी संरचना आणि विशेष गुंतवणूक कार्यक्रम. यातील काही मार्ग पूर्णपणे सुरक्षित आहेत, तर काही गंभीर कायदेशीर जोखीम घेऊन येतात.
सध्याची परिस्थिती काय आहे? (२०२५-२०२६)
२०२५-२०२६ मध्ये थायलंडच्या Department of Business Development (DBD) आणि Ministry of Commerce यांनी परदेशी भांडवल असलेल्या कंपन्यांची व्यापक तपासणी सुरू केली आहे. लक्ष्य आहे 'नॉमिनी' थाई भागधारकांचा वापर करून जमीन मालकी लपवणारे व्यवहार. अशा प्रकरणांमध्ये दंड, फौजदारी खटला आणि मालमत्ता जप्तीपर्यंत शिक्षा होऊ शकते. Bangkok Post च्या वृत्तानुसार, अनेक परदेशी खरेदीदारांनी व्हिला खरेदी तात्पुरती थांबवली आहे कारण नॉमिनी पद्धत आता बंद होण्याच्या मार्गावर आहे. त्यामुळे प्रश्न हा नाही की नियम पाळायचे का - प्रश्न आहे तुमच्या उद्दिष्टांसाठी कोणती कायदेशीर संरचना सर्वात योग्य आहे.
पाच कायदेशीर मार्ग - एक नजरेत
- कंडोमिनियम फ्रीहोल्ड - इमारतीतील एकूण युनिट्सच्या ४९% पेक्षा कमी परदेशी मालकी असेल तर संपूर्ण हक्काने युनिट खरेदी करता येते
- नोंदणीकृत भाडेपट्टा (Leasehold) - निवासी जमिनीसाठी जास्तीत जास्त ३० वर्षे, व्यावसायिक जमिनीसाठी ५० वर्षे
- Sap Ing Sith - २०१९ च्या दुरुस्तीनुसार एक मजबूत मालमत्ता हक्क, जास्तीत जास्त ३० वर्षांसाठी
- ४ कोटी THB गुंतवणूक कार्यक्रम - Ministry of Interior च्या परवानगीने जास्तीत जास्त १,६०० चौ.मी. निवासी जमीन खरेदीचा अधिकार
- BOI-प्रोत्साहित कंपनी - Board of Investment मार्फत बहुसंख्य परदेशी मालकी असलेल्या कंपनीला जमीन खरेदीचा अधिकार
## कोणता मार्ग कोणासाठी योग्य?
पुण्या-मुंबईच्या गुंतवणूकदारासाठी सर्वात सोपा पर्याय: कंडोमिनियम
पहिल्यांदाच थायलंडमध्ये गुंतवणूक करणाऱ्यांसाठी नोंदणीकृत कंडोमिनियममध्ये फ्रीहोल्ड युनिट खरेदी हा सर्वाधिक सुरक्षित आणि सोपा मार्ग आहे. कोणतीही कंपनी संरचना नाही, नॉमिनीचा धोका नाही, आणि Land Department मध्ये पूर्ण नोंदणी होते. अट एकच - त्या इमारतीत परदेशी मालकीची टक्केवारी ४९% पेक्षा जास्त नसावी.
मर्यादा: तुम्ही युनिट विकत घेता, त्याखालील जमीन नाही. स्वतंत्र व्हिला किंवा बंगल्यासाठी हा पर्याय काम करत नाही.
व्हिला हवा असेल तर: भाडेपट्टा + इमारत मालकी
परदेशी व्यक्ती जमीन भाड्याने घेऊ शकतो - निवासी वापरासाठी जास्तीत जास्त ३० वर्षे आणि व्यावसायिक वापरासाठी ५० वर्षे - आणि त्यावर बांधलेली इमारत स्वतःच्या फ्रीहोल्डमध्ये नोंदवता येते. Sap Ing Sith हा २०१९ नंतरचा पर्याय भाडेपट्ट्यापेक्षा अधिक मजबूत आहे कारण त्यात वारसाहक्क, हस्तांतरण आणि Land Department नोंदणीचे अधिकार मिळतात.
महत्त्वाची सूचना: करारात '३०+३०+३०' वर्षांचे आश्वासन असले तरी त्याला कायदेशीर बळ नाही. प्रत्येक नूतनीकरण नव्याने करावे लागते आणि जमीनमालक नकार देऊ शकतो.
मोठ्या गुंतवणूकदारांसाठी: ४ कोटी THB कार्यक्रम
१९९९ च्या Land Code दुरुस्तीनुसार, ज्या परदेशी व्यक्तीने थाई सरकारी रोखे, BOI-मान्यताप्राप्त फंड किंवा विशिष्ट बँक ठेवींमध्ये किमान ४ कोटी THB (रु. १ कोटीहून अधिक) गुंतवले आहेत, ते Ministry of Interior च्या परवानगीने जास्तीत जास्त १,६०० चौ.मी. निवासी जमीन खरेदी करू शकतात. ही गुंतवणूक किमान ३ वर्षे कायम ठेवणे बंधनकारक आहे.
लक्षात ठेवा: खरेदी केलेल्या जमिनीची रक्कम या ४ कोटी THB मध्ये मोजली जात नाही.
उद्योजकांसाठी: थाई कंपनी (खरे भागीदार)
ज्या थाई-नोंदणीकृत कंपनीत किमान ५१% हिस्सा थाई नागरिकांकडे आहे ती कंपनी जमीन खरेदी करू शकते. 'खरे भागीदार' म्हणजे त्यांनी प्रत्यक्ष भांडवल गुंतवलेले असावे, व्यवस्थापनात सहभाग असावा आणि लाभांश मिळत असावा. DBD आता नियमितपणे तपासते की थाई भागधारक खरे आहेत की केवळ नाव दिलेले. नॉमिनी असल्यास फौजदारी गुन्हा दाखल होतो.
तुलनात्मक कोष्टक
| पद्धत | मालकीचा प्रकार | कमाल कालावधी | प्रारंभिक गुंतवणूक | जोखीम पातळी |
|---|---|---|---|---|
| कंडोमिनियम (फ्रीहोल्ड) | संपूर्ण मालकी | अमर्यादित | सुमारे ३०-५० लाख THB पासून | कमी |
| भाडेपट्टा (निवासी) | नोंदणीकृत लीज | ३० वर्षे | सुमारे १०-२० लाख THB पासून | मध्यम |
| Sap Ing Sith | वास्तविक मालमत्ता हक्क | ३० वर्षांपर्यंत | सुमारे १०-२० लाख THB पासून | मध्यम |
| ४ कोटी THB कार्यक्रम | संपूर्ण मालकी | अमर्यादित (किमान ३ वर्षे गुंतवणूक) | ४ कोटी THB | मध्यम |
| थाई कंपनी (खरे भागीदार) | कंपनी मालकी | अमर्यादित | सुमारे २० लाख THB नोंदणीकृत भांडवल | जास्त |
| BOI-प्रोत्साहित कंपनी | कंपनी मालकी | अमर्यादित | प्रकल्पानुसार | मध्यम |
या चुका करू नका
नॉमिनी भागधारक ठेवणे हा सर्वात मोठा आणि सर्वात धोकादायक प्रकार आहे. DBD तपासनीस आता तपासतात की थाई 'भागीदारांनी' खरोखर भांडवल गुंतवले आहे का. परिणाम: दंड, तुरुंगवास आणि मालमत्ता जप्ती. उपाय: केवळ खऱ्या थाई व्यावसायिक भागीदारांसोबत काम करा.
४९% कोटा भरलेल्या कंडोमिनियममध्ये खरेदी करणे - परदेशी कोटा संपला असेल तर फ्रीहोल्ड मालकी मिळणार नाही. काही बिल्डर कंपनीच्या नावे नोंदवण्याचा सल्ला देतात - हे स्वतःच धोकादायक आहे. बयाना देण्यापूर्वी Juristic Person किंवा परवानाधारक वकिलाकडून परदेशी मालकीची सध्याची टक्केवारी तपासा.
न नोंदवलेला भाडेपट्टा करार - ३ वर्षांपेक्षा जास्त कालावधीचा कोणताही भाडेपट्टा Land Department मध्ये नोंदणीकृत नसेल तर तो तृतीय पक्षांविरुद्ध कायदेशीरदृष्ट्या अवैध ठरतो. Chanote (मालकी दस्तऐवज) वर Land Department चा शिक्का असल्याची खात्री करा.
४ कोटी THB कार्यक्रमात ३ वर्षांपूर्वी गुंतवणूक काढणे - हे केल्यास जमीन मालकीचा हक्क आपोआप रद्द होतो. हे पैसे 'लॉक्ड कॅपिटल' म्हणून विचारात घेऊनच अर्ज करा.
BOI अर्ज तज्ज्ञांशिवाय करणे - BOI-प्रोत्साहित दर्जा सर्व व्यवसायांना मिळत नाही. तज्ज्ञ BOI वकिलाशिवाय अर्ज केल्यास नकार आणि वेळ वाया जाण्याची शक्यता जास्त आहे.
थायलंड मालमत्तेच्या माध्यमातून तुम्ही योग्य तज्ज्ञांशी संपर्क साधून या गुंतागुंतीच्या कायदेशीर संरचना समजून घेऊ शकता.
स्रोत: Bangkok Post