थेट उत्तर: हे सुधारणा तुम्हाला कसे प्रभावित करते?
थायलंडच्या ट्रेझरी विभागाने सरकारी (कॅडस्ट्रल) जमीन मूल्यांकन आणि प्रत्यक्ष बाजारभाव यांच्यातील मोठी तफावत बंद करण्यासाठी एक व्यापक सुधारणा सुरू केली आहे. सध्या लोकप्रिय रिसॉर्ट भागांमध्ये ही तफावत ४०-६०% आहे, तर बँकॉकच्या काही विकसित जिल्ह्यांमध्ये ती ३००% पर्यंत पोहोचते. या सुधारणेचा परिणाम म्हणजे हस्तांतरण शुल्क, वार्षिक जमीन-इमारत कर आणि एकूण व्यवहार खर्च - हे सगळे बदलणार आहेत. २०२७ च्या मूल्यांकन चक्रापूर्वी खरेदीचा निर्णय घेणाऱ्यांना सध्याचे दर लागू होतात.
थायलंडमधील जमीन मूल्यांकन कसे काम करते?
थायलंडमध्ये कॅडस्ट्रल म्हणजेच सरकारी मूल्यांकन दर चार वर्षांनी अद्यतनित केले जाते. सर्वात अलीकडील चक्र २०२३ मध्ये संपले असून पुढील सुधारणा २०२७ मध्ये अपेक्षित आहे. ट्रेझरी विभाग आत्ता २०२६ मध्ये नवीन पद्धतशास्त्र अंतिम करत आहे, जेणेकरून २०२७ च्या चक्रासाठी एकसमान आणि बाजाराशी जुळणारे दर लागू करता येतील.
सध्याची परिस्थिती अशी आहे की शेजारच्या दोन समान जागांसाठी सरकारी मूल्यांकन पूर्णपणे वेगळे असू शकते. ही विसंगती नाहीशी करणे हे या सुधारणेचे मूळ लक्ष्य आहे.
महत्त्वाचे आकडे एका नजरेत
| क्षेत्र | सध्याचे कॅडस्ट्रल मूल्य | प्रत्यक्ष बाजारमूल्य | तफावत |
|---|---|---|---|
| बँकॉक - सुखुम्वित कॉरिडॉर | ₿ ६,००,०००-८,००,००० THB/चौ.वाह | १२,००,०००-२०,००,००० THB/चौ.वाह | ~१५०% |
| फुकेत - बँग ताओ व लगूना झोन | बाजारभावाच्या अर्धे | बाजारभाव | ~२ ते २.५ पट |
| ईसान प्रदेश (कमी विकसित) | बाजारभावाजवळ | बाजारभाव | नगण्य |
पुण्या-मुंबईतील गुंतवणूकदार जे मुख्यतः फुकेत, पटाया, कोह समुई आणि बँकॉक मध्ये संपत्ती खरेदी करतात, त्यांनी वरील तफावत विशेषतः लक्षात घ्यावी.
कर आणि शुल्कावर होणारे थेट परिणाम
जमीन व इमारत कर (Land and Building Tax)
२०२० मध्ये लागू झालेला हा कर कॅडस्ट्रल मूल्यावर आधारित आहे:
- निवासी मालमत्ता: ०.०१% दराने
- रिकाम्या जमिनी: ०.७% पर्यंत
कॅडस्ट्रल मूल्य वाढले की वार्षिक करही आपोआप वाढतो. प्रीमियम ठिकाणांसाठी निव्वळ भाडे उत्पन्न (rental yield) अंदाजे ०.१ ते ०.३ टक्के गुणांनी कमी होण्याची शक्यता आहे. ५ ते ७% वार्षिक gross yield असलेल्या मालमत्तांसाठी हे लक्षणीय असले तरी निर्णायक नाही - मात्र आर्थिक अंदाजपत्रकात हे आधीच धरून ठेवणे शहाणपणाचे आहे.
हस्तांतरण शुल्क (Transfer Fee)
खरेदी-विक्रीच्या वेळी कॅडस्ट्रल किंवा करार मूल्य - यापैकी जे जास्त असेल त्यावर २% हस्तांतरण शुल्क लागते. कॅडस्ट्रल मूल्य बाजारभावाच्या जवळ गेल्यावर हा कर आधार मोठा होईल. कोंडोमिनियम खरेदीदारांसाठी एकूण व्यवहार खर्च ५ ते १५% वाढू शकतो असा बाजारातील अंदाज आहे.
लीजहोल्ड नोंदणी शुल्क
३० वर्षांचा दीर्घकालीन लीज नोंदवताना संपूर्ण लीज कालावधीच्या एकूण भाड्याच्या रकमेवर १.१% शुल्क आकारले जाते. नवीन कॅडस्ट्रल दरांनुसार लँड डिपार्टमेंट किमान भाडे बेंचमार्क सुधारल्यास हे शुल्कही वाढेल.
फुकेत खरेदीदारांसाठी विशेष महत्त्व का?
फुकेतमधील बँग ताओ आणि लगूना झोनमध्ये सध्या कॅडस्ट्रल मूल्य बाजारभावाच्या तुलनेत २ ते २.५ पट कमी आहे. याचा अर्थ असा की आतापर्यंत खरेदीदार हस्तांतरण शुल्कात मोठी बचत करू शकत होते. २०२७ नंतर हा फायदा बहुधा संपेल.
त्याचबरोबर थायलंड सरकार नॉमिनी मालकी (nominee ownership) संरचनांवर कठोर कारवाई करत आहे. फुकेत, क्राबी, फांग-नगा, बँकॉक आणि चियांग माई येथे हजारो कंपन्यांची चौकशी सुरू आहे. अशा परिस्थितीत सरकारी रेकॉर्डवरील अधिकृत जमीन मूल्य हे कायदेशीर पडताळणीचा केंद्रबिंदू बनते. जे गुंतवणूकदार फ्रीहोल्ड कोंडोमिनियम, लीजहोल्ड किंवा सुपरफिशिज यासारख्या कायदेशीर मार्गांनी मालमत्ता ठेवतात, त्यांना पारदर्शक कॅडस्ट्रल प्रणाली प्रत्यक्षात फायदेशीर ठरते - त्यांच्या मालमत्तेच्या खऱ्या मूल्याबद्दल कोणताही संदिग्धपणा राहत नाही.
सुधारणेच्या मर्यादा - काय बदलणार नाही?
ही सुधारणा केवळ जमिनीच्या मूल्यांकनापुरती आहे. इमारती आणि संरचनांचे मूल्यांकन वेगळ्या घसारा-आधारित पद्धतीने होते आणि ते या उपक्रमात समाविष्ट नाही. परदेशी खरेदीदारांसाठी कोणतेही अतिरिक्त कर नाहीत - थाई नागरिक आणि परदेशी नागरिक यांना समान दर लागू होतात. सुधारणा कर रचना बदलत नाही, फक्त कर आधार वाढवते.
सर्व ७७ प्रांत प्रभावित होतील, परंतु सर्वात मोठा बदल फुकेत, पटाया, कोह समुई आणि मध्य बँकॉक (सुखुम्वित, सिलोम, साथोर्न) येथे अपेक्षित आहे. ईसान सारख्या कमी विकसित प्रदेशांत बदल नगण्य असेल.
थायलंड मालमत्ता - आमचा सल्ला
थायलंड मालमत्ता तर्फे आमच्या तज्ज्ञांशी बोलताना आम्ही एक गोष्ट नेहमी सांगतो: आर्थिक अंदाजपत्रकात भविष्यातील कर वाढ आधीच गृहीत धरा. फुकेतमधील व्हिला किंवा कोंडोमिनियमसाठी गुंतवणुकीचा आराखडा तयार करताना, २०२७ नंतरच्या वाढीव खर्चाचा हिशेब ठेवणे हे दीर्घकालीन फायद्यासाठी अत्यंत महत्त्वाचे आहे.
सध्याचे कॅडस्ट्रल मूल्य तुम्ही treasury.go.th या सरकारी संकेतस्थळावर जमीन शीर्षक क्रमांक (chanote) वापरून तपासू शकता. स्थानिक लँड डिपार्टमेंट कार्यालयातूनही ही माहिती मिळते.
स्रोत: Bangkok Post