जर तुम्ही फुकेतसोबतच बँकॉकमधील गुंतवणुकीच्या संधीही तपासत असाल, तर सध्या एक बातमी लक्ष वेधून घेत आहे: बँकॉक पोर्ट कायमचं बंद करून त्याजागी शहरातील सर्वात मोठा एंटरटेनमेंट प्रकल्प उभारण्याचा विचार थाई सरकार गांभीर्याने करत आहे. सुखुमविट या बँकॉकच्या प्रमुख बिझनेस कॉरिडॉरजवळ आणि चाओ फ्राया नदीकाठी असलेली ही जागा दशकांपासून फक्त लॉजिस्टिक्ससाठी वापरली जात होती. आता तिथे नेमकं काय घडू शकतं, आणि थायलंड मालमत्तेत रस असणाऱ्या मराठी गुंतवणूकदारांसाठी याचा अर्थ काय, हे सविस्तर पाहूया.
नेमकं काय घडतंय?
थायलंडचे परिवहन मंत्री पिचेत रत्चाकितप्रकर्ण (Phiphat Ratchakitprakan) यांनी ही फिजिबिलिटी स्टडी सुरू केली आहे. द नेशन थायलंडच्या वृत्तानुसार, हा साधासुधा पुनर्विकास प्रकल्प नसून संपूर्ण शहरासाठी एक नवीन लँडमार्क डेस्टिनेशन उभारण्याचा प्रयत्न आहे. बँकॉक वन न्यूजच्या एका संबंधित वृत्तानुसार, एकूण 900 राई पोर्ट क्षेत्रामध्ये सुमारे 500 राईचा वेगवान मिश्र-वापर (mixed-use) मास्टर प्लॅन तयार केला जात आहे, ज्यात हॉटेल्स, कन्व्हेन्शन जागा आणि व्यावसायिक पायाभूत सुविधा असतील, पण स्पष्टपणे कॅसिनो नसेल.
क्लोंग तोई पोर्ट झोन बँकॉकच्या मध्यवर्ती भागात सुमारे 2,500 राई (400 हेक्टर) क्षेत्रावर पसरलेला आहे. ही जागा सुखुमविट बिझनेस कॉरिडॉर आणि चाओ फ्राया नदी यांच्यामध्ये आहे. जर हा पुनर्विकास प्रत्यक्षात उतरला, तर या परिसरातील जमीन आणि कंडोमिनियम किमती दुहेरी अंकात (डबल-डिजिट) वाढू शकतात.
बँकॉक पोर्टची सद्यस्थिती काय आहे?
बँकॉक पोर्ट (क्लोंग तोई पोर्ट) 1954 पासून कार्यरत आहे आणि सध्या दरवर्षी अंदाजे 15 लाख TEUs (मार्केट अंदाज) इतका कार्गो हाताळतो. लाएम चाबांग पोर्ट आधीच थायलंडमधील बहुतांश कार्गो हाताळत असून उर्वरित भार सामावून घेण्याची क्षमता त्याच्याकडे आहे. लाएम चाबांग बँकॉकपासून 120 किमी अंतरावर असून एक्स्प्रेसवे आणि रेल्वेने जोडलेला आहे, आणि ईस्टर्न इकॉनॉमिक कॉरिडॉर (EEC) अंतर्गत त्याची क्षमता आधीच वाढवली जात आहे.
पोर्ट अथॉरिटी ऑफ थायलंड (PAT) कडे ही जमीन ट्रेझरीकडून दीर्घकालीन लीजवर आहे. त्यामुळे या जागेचा व्यावसायिक वापर करण्यासाठी संसदेची मंजुरी आवश्यक ठरेल, हा एक महत्त्वाचा कायदेशीर टप्पा आहे.
तिथे नेमकं काय बांधलं जाणार आहे?
एका वृत्तानुसार, कॅसिनोशिवाय एंटरटेनमेंट कॉम्प्लेक्स हा मुख्य प्रस्ताव आहे, ज्यात क्रूझ टर्मिनल, यॉट मरीना आणि प्रीमियम निवासी घटक असतील. यातून मिळणारा महसूल जवळपासच्या समुदायांना नव्या हाय-राईज घरांमध्ये पुनर्वसित करण्यासाठी वापरला जाईल असं सांगितलं जातंय. दुसऱ्या एका वृत्तानुसार, 900 राईच्या मोठ्या पोर्ट क्षेत्रात सुमारे 500 राईचा वेगवान मिश्र-वापर प्लॅन आहे, ज्यात हॉटेल्स, कन्व्हेन्शन सुविधा आणि व्यावसायिक जागा असतील, तसंच लॉजिस्टिक्स फंक्शन्स आणि स्टाफ हाउसिंगही याच 900 राई क्षेत्रात कायम राहील.
क्लोंग तोई परिसरात सध्या सुमारे 1 लाख रहिवासी अनौपचारिक वस्त्यांमध्ये राहतात, त्यामुळे पुनर्वसन हा या प्रकल्पाचा एक महत्त्वाचा सामाजिक पैलू ठरतो.
किमतींवर काय परिणाम होऊ शकतो?
बँकॉक प्रॉपर्टी व्हॅल्युएशन एजन्सींच्या मते, सध्या पोर्टपासून 1 किमी परिसरातील कंडोमिनियम किमती शेजारील सुखुमविट सोईंपेक्षा 20-30% कमी आहेत. क्लोंग तोईतील सरासरी जमीन किमती सध्या प्रति चौरस वा 2,50,000 ते 4,00,000 THB (मार्केट अंदाज) दरम्यान आहेत, जे शेजारील सुखुमविट आणि सिलोमपेक्षा बरंच कमी आहे.
जगभरातील तत्सम वॉटरफ्रंट पोर्ट पुनर्विकास प्रकल्पांचा इतिहास पाहिला तर, जर्मनीतील हॅम्बुर्गचं हाफेनसिटी आणि लंडनचं डॉकलँड्स या दोन्ही ठिकाणी प्रॉपर्टी किमती 10 ते 15 वर्षांत 3 ते 5 पट वाढल्या. लंडनच्या डॉकलँड्समध्ये तर डॉक्स बंद झाल्यानंतर 15 वर्षांत किमती 4 ते 5 पट वाढल्या होत्या. क्लोंग तोई सध्या शेजारील भागांच्या तुलनेत कमी मूल्यांकित असल्याने, प्रकल्पाला औपचारिक मंजुरी मिळाल्यासही अल्पकाळात किमती 15-25% ने वाढू शकतात.
क्लोंग तोईचा भाग MRT ब्लू लाईनवर (क्वीन सिरिकित नॅशनल कन्व्हेन्शन सेंटर स्टेशन) असून BTS सुखुमविट लाईनच्या स्टेशन्सपासून चालत जाण्याच्या अंतरावर आहे, त्यामुळे या भागाला आधीच चांगली ट्रान्झिट कनेक्टिव्हिटी आहे.
हा प्रकल्प कधी पूर्ण होईल?
सध्या कोणतीही ठाम तारीख निश्चित झालेली नाही; प्रकल्प अजूनही फिजिबिलिटी स्टडीच्या टप्प्यावर आहे. थायलंडमधील तत्सम इन्फ्रास्ट्रक्चर निर्णयांचा अंदाज घेतला, तर स्टडी ते प्रत्यक्ष अंमलबजावणी यामध्ये साधारण 3 ते 5 वर्षांचा कालावधी लागतो, आणि पूर्ण ऑपरेशनल ट्रान्सफरला 7 ते 10 वर्षे लागू शकतात.
आत्ता क्लोंग तोईत गुंतवणूक करावी का?
ही एक स्पेक्युलेटिव्ह (अंदाजाधारित) गुंतवणूक आहे, ज्यात वाढीची मोठी संधी आहे, पण प्रकल्प लांबणीवर पडण्याचा किंवा मोठ्या प्रमाणात बदलण्याचा धोकाही आहे. एक व्यवहार्य रणनीती म्हणजे पोर्ट झोनपासून 1-2 किमी परिसरात, MRT आणि BTS लाईनजवळ, आधीच भाड्याने उत्पन्न देऊ शकणाऱ्या प्रॉपर्टीवर लक्ष केंद्रित करणे. यातून वार्षिक 4-6% भाडे उत्पन्न (rental yield) मिळू शकतं, शिवाय दीर्घकालीन कॅपिटल ॲप्रिसिएशनचीही शक्यता आहे.
परदेशी नागरिक इथे प्रॉपर्टी खरेदी करू शकतात का?
होय. नेहमीचे नियमच लागू होतात: परदेशी नागरिक प्रत्येक इमारतीतील 49% परदेशी कोट्यात फ्रीहोल्ड कंडोमिनियम युनिट्स स्वतःच्या नावावर घेऊ शकतात. जमीन आणि टाउनहाऊससाठी दीर्घकालीन लीजहोल्ड (30 वर्षे, नूतनीकरणयोग्य) किंवा थाई कंपनी स्ट्रक्चरचा मार्ग वापरावा लागतो.
मुख्य धोके कोणते आहेत?
तीन मुख्य धोके लक्षात घेण्यासारखे आहेत. पहिला, राजकीय धोका: सरकार बदललं तर प्राधान्यक्रम बदलू शकतात. दुसरा, सामाजिक धोका: क्लोंग तोईतील अनौपचारिक वस्त्यांमधील 1 लाखांहून अधिक रहिवाशांचं पुनर्वसन सार्वजनिक चर्चेला आणि संभाव्य विलंबाला कारणीभूत ठरू शकतं. तिसरा, कायदेशीर धोका: सरकारी पोर्ट जमिनीचं व्यावसायिक वापरात रूपांतर करण्यासाठी संसदेच्या मंजुरीसह गुंतागुंतीची प्रक्रिया पूर्ण करावी लागते.
क्लोंग तोईत जाऊन प्रॉपर्टी कशी पाहावी?
हा भाग बँकॉकच्या मध्यवर्ती भागात आहे. सुवर्णभूमी विमानतळापासून गाडीने 30-40 मिनिटं लागतात. सुखुमविटजवळ राहून हा परिसर पायी फिरून पोर्ट जमिनीचा आणि आजूबाजूच्या विकासाचा प्रत्यक्ष अंदाज घेणं हा सर्वात व्यवहार्य मार्ग आहे.
लाएम चाबांग आणि इतर आशियाई बाजारपेठांवर काय परिणाम होईल?
लाएम चाबांग वाढीव कार्गो व्हॉल्यूम सामावून घेईल, ज्यामुळे चोनबुरी प्रांतात लॉजिस्टिक्स रिअल इस्टेट, वेअरहाउसिंग आणि कामगार गृहनिर्माणाची मागणी वाढेल. इंडस्ट्रियल आणि वेअरहाऊस मालमत्तेवर लक्ष असणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठी EEC कॉरिडॉर हा वेगळाच प्रवेशबिंदू ठरतो.
आग्नेय आशियात याच धर्तीचे प्रकल्प इतरत्रही आहेत. सिंगापूर आपला तांजोंग पगार कंटेनर टर्मिनल 2027 पर्यंत तुआसला हलवत आहे, ज्यामुळे 800 हेक्टर वॉटरफ्रंट जमीन घरबांधणी आणि व्यावसायिक वापरासाठी मोकळी होईल. याचा आकार आणि तर्क बँकॉकमध्ये अभ्यासल्या जाणाऱ्या प्रकल्पासारखाच आहे.
फुकेतमध्ये मात्र परदेशी भांडवलाने बाजारपेठ आधीच बदलून टाकली आहे: 2021 ते 2025 दरम्यान डेव्हलपर्सनी 45,000 हून अधिक युनिट्स, अंदाजे 469.7 अब्ज THB (सुमारे 13 अब्ज अमेरिकी डॉलर्स) किमतीचे लाँच केले. एकट्या 2025 मध्ये 10,312 नवीन युनिट्स आणि 81.6 अब्ज THB ची नवीन गुंतवणूक झाली, त्यातील बहुतांश भाग चेर्ंग तालाय आणि बांग ताओ परिसरात केंद्रित आहे.
पुढे काय?
बँकॉक पोर्ट बंद होणं आणि क्लोंग तोईचं रूपांतर हा थाई राजधानीच्या इतिहासातील सर्वात मोठा पुनर्विकास प्रकल्प ठरू शकतो. बँकॉकवर लक्ष ठेवणाऱ्या गुंतवणूकदारांनी आत्तापासूनच या भागातील प्रॉपर्टींवर नजर ठेवायला हवी, कारण एकदा प्रकल्पाला अंतिम मंजुरी मिळाली, की किमतीची ही सवलतीची विंडो लवकर बंद होण्याची शक्यता आहे. थायलंड मालमत्तेच्या टीमशी बोलून तुम्ही या संधीचा अभ्यास सुरू करू शकता.
स्रोत: द नेशन थायलंड