फुकेत लँड ऑफिसमध्ये आता एक साधा प्रश्न विचारला जातो: तीन थाई शेअरहोल्डर तीन वेगळ्या प्रांतांत राहतात, तर त्यांनी शेअर्सचे पैसे नक्की कुठून भरले? दोन वर्षांपूर्वी हा कागद कोणीही न पाहता मंजूर होत असे. आता तो डिपार्टमेंट ऑफ बिझनेस डेव्हलपमेंट (DBD) च्या डेटाबेसशी थेट पडताळला जातो.
मराठी गुंतवणूकदारांसाठी थेट उत्तर असे: 2026 मध्ये परदेशी व्यक्तीसाठी थायलंडमध्ये स्थावर मालमत्ता ताब्यात घेण्याचा एकमेव कायदेशीर आणि सरळ मार्ग म्हणजे कॉन्डोमिनियमच्या 49% परदेशी कोट्यातील एक युनिट फ्रीहोल्डवर विकत घेणे. बाकी सगळे पर्याय म्हणजे विशेष परवानगी हवी, किंवा तुम्ही प्रत्यक्षात मालकी नव्हे तर भाडेपट्टा (लीज) विकत घेत आहात हे मान्य करावे लागते.
कायद्यात कोणतीही सवलत आलेली नाही; बदलले आहे ते अंमलबजावणीचे स्वरूप.
थाई कंपनीमार्गे व्हिला घेणे का धोकादायक ठरतंय?
दशकांपासून 51% थाई शेअरहोल्डिंग असलेली कंपनी उभी करून त्याद्वारे जमीन आणि व्हिला ताब्यात घेणे ही जणू अनधिकृत पण सर्वमान्य पद्धत होती. कागदावर सगळं ठीक दिसतं, कंपनी थाई आहे म्हणून ती जमीन धारण करू शकते. पण प्रत्यक्षात थाई शेअरहोल्डरने एक बाहटही गुंतवलेला नसतो, व्यवस्थापनात भागही घेत नाही, आणि रिकाम्या शेअर ट्रान्सफर फॉर्मवर सही करून मोकळा होतो.
हीच फट आता नियामकांना स्पष्ट दिसते. उदाहरणार्थ, जर लँड डिपार्टमेंटला दिसलं की एका कंपनीचं नोंदणीकृत भांडवल केवळ 2 दशलक्ष THB आहे, पण तिने 25 दशलक्ष THB किंमतीचा भूखंड खरेदी केला आहे, आणि DBD च्या रेकॉर्डमध्ये त्या थाई शेअरहोल्डरांनी कधीही उत्पन्न घोषणा भरलेली नाही, शिवाय ते वेगवेगळ्या वीस कंपन्यांमध्ये नाव नोंदवलेले आहेत, तर पुढे कोणताही प्रश्न विचारण्याची गरज उरत नाही.
2025 पासून लँड डिपार्टमेंट आणि DBD यांच्यात डेटा एक्सचेंज सुरू झाला आहे, ज्यामुळे जमीनधारक कंपन्यांमधील थाई शेअरहोल्डरांच्या भांडवलाचा खरा स्रोत तपासला जातो. एप्रिल 2026 पासून DBD ऑर्डर क्रमांक 1/2026 अंतर्गत 46,000 हून अधिक परदेशी सहभाग असलेल्या कंपन्यांचा मोठ्या प्रमाणावर आढावा सुरू झाला आहे, आणि नॉमिनी रचना सापडल्यास सक्तीने कंपनी बंद करण्याचीही तरतूद आहे.
नॉमिनी मालकीचा कायदेशीर धोका किती गंभीर आहे?
फॉरेन बिझनेस अॅक्ट अंतर्गत नॉमिनी मालकी हा गुन्हा आहे. दंड 100,000 ते 1 दशलक्ष THB पर्यंत, आणि तीन वर्षांपर्यंत तुरुंगवास होऊ शकतो. महत्त्वाचं म्हणजे ही जबाबदारी फक्त परदेशी खरेदीदारावर नाही, तर त्या थाई नॉमिनी शेअरहोल्डरवरही तितकीच लागू होते.
कॉन्डोमिनियमचा 49% परदेशी कोटा नक्की कसा मोजला जातो?
हा कोटा इमारतीतील सर्व युनिट्सच्या एकूण मजला क्षेत्रफळाच्या (फ्लोअर एरिया) 49% इतका असतो, युनिट्सच्या संख्येवर नाही. व्यवहार नोंदणीपूर्वी कॉन्डोमिनियमच्या ज्युरिस्टिक पर्सन (व्यवस्थापन कंपनी) कडून प्रमाणपत्र घेणे आवश्यक असते. रावाई किंवा बांग ताओ सारख्या लोकप्रिय भागांत काही प्रोजेक्ट्समध्ये कोटा पूर्ण भरलेला असतो, विक्रेता काहीही सांगत असला तरी शिल्लक कोटा जागेवर जाऊन स्वतः तपासणे शहाणपणाचे ठरते.
जमीन थेट स्वतःच्या नावावर घेणे शक्य आहे का?
लँड कोडनुसार परदेशी व्यक्तीच्या नावावर जमीन मालकी सामान्यतः दिली जात नाही. काही मोजके अपवाद आहेत, जसे विशिष्ट वारसा प्रकरणे आणि सेक्शन 96 bis, ज्याअंतर्गत निवासी वापरासाठी 1 राई (rai) पर्यंत जमीन, किमान 40 दशलक्ष THB इतकी मान्यताप्राप्त गुंतवणूक आणि गृह मंत्रालयाची मंजुरी मिळाल्यास शक्य आहे. प्रत्यक्षात अशा मंजुऱ्या फारच कमी वेळा दिल्या गेल्या आहेत.
90 वर्षांचा लीज खरंच नोंदवला जातो का?
नाही. '30+30+30' ही रचना विक्रेते नेहमी नव्वद वर्षांची मालकी असल्याप्रमाणे विकतात, पण लँड ऑफिसच्या नोंदीत फक्त पहिल्या तीस वर्षांचा कालावधीच नमूद होतो. उर्वरित दोन तीस-वर्षांचे नूतनीकरण हे सध्याच्या जमीनमालकाचे विशिष्ट भाडेकरूसोबतचे व्यक्तिगत वचन असते, कायदेशीर नोंद नव्हे. थाई न्यायालयांनी वारंवार असे नूतनीकरण नव्या जमीनमालकाकडे स्वयंचलितपणे हस्तांतरित होत नाही असे मानले आहे. विकासक व्यवसायात टिकून राहतो आणि प्रतिष्ठा जपतो तोपर्यंत सगळं सुरळीत चालतं, पण एकतिसाव्या वर्षी काय होईल याची खरी परीक्षा अजून बाकी आहे, कारण रिसॉर्ट भागांत इतक्या जुन्या लीजची आकडेवारीच अजून उपलब्ध नाही.
फंड ट्रान्सफरचे नियम काय आहेत?
फ्रीहोल्ड नोंदणीसाठी पैसे परदेशातून परकीय चलनातच पाठवावे लागतात. 50,000 अमेरिकी डॉलर किंवा त्याहून अधिक रकमेसाठी बँक फॉरेन एक्सचेंज ट्रान्झॅक्शन (FET) फॉर्म जारी करते, आणि हा फॉर्म नसल्यास लँड ऑफिस व्यवहार पुढे नेत नाही.
आमचं मत आणि व्यावहारिक शिफारस
30 ते 40 दशलक्ष THB पेक्षा कमी बजेट असलेल्या खरेदीदाराने निवासी व्यवहारासाठी थाई-कंपनी रचनेचा विचारही करू नये, हे आमचं स्पष्ट मत आहे. धोका असा नाही की उद्याच इन्स्पेक्टर येऊन दार वाजवतील. खरा धोका हा आहे की पुनर्विक्रीच्या वेळी वकिलासोबत काम करणारा कोणताही खरेदीदार अशा व्यवहारात उतरायला साफ नकार देईल, आणि मालमत्ता कायदेशीर दृष्टीने अवैध होण्याआधीच तिची तरलता (liquidity) संपून जाईल.
याला एक सुसंगत अपवाद आहे: तुमचा खरोखर चालणारा थाई व्यवसाय असेल, ज्यात प्रत्यक्ष उलाढाल, कर्मचारी आणि स्वतःचे पैसे गुंतवणारे भागीदार असतील, तर त्या कंपनीमार्गे जमीन धारण करणे ही पळवाट नसून प्रमाणित कॉर्पोरेट पद्धत ठरते.
गंमत अशी की कडक तपासणीचा फटका फक्त गैरमार्गी योजनांना बसतो, पारदर्शक व्यवहारांना नाही. परदेशातून वायर झालेल्या पैशांनी आणि वैध FET फॉर्मसह घेतलेलं कॉन्डोमिनियम फ्रीहोल्ड गेल्या दोन वर्षांत एक दिवसही जास्त कठीण झालेलं नाही. उलट, नॉमिनी रचनांवरची तपासणी जितकी घट्ट होईल, तितका परदेशी-कोट्यातील युनिट्सचा दुय्यम बाजार अधिक अंदाजपात्र होत जाईल, कारण परदेशी व्यक्तीसाठी ही मालमत्ता धारण करण्याचे कायदेशीर पर्यायच आता आकसत चालले आहेत.
साइन करण्याआधी एक साधी पायरी सर्वाधिक ताण वाचवते: ज्युरिस्टिक पर्सनकडून अद्ययावत प्रमाणपत्र मागा, ज्यात शिल्लक परदेशी कोटा क्षेत्रफळानुसार नमूद असेल, आणि तुम्हाला हवं असलेलं विशिष्ट युनिट त्या कोट्यात बसतं का हे स्वतः खात्री करा. हे शक्य असल्यास प्रत्यक्ष भेटीदरम्यान तपासा, आणि भेटीच्या तारखांमध्ये थोडी लवचिकता ठेवा, कारण लँड ऑफिस फक्त कामाच्या दिवशीच चालतं आणि एक व्यवहार पूर्ण करायला एक दिवस पुरेसा ठरत नाही.
स्रोत: DBD ऑर्डर क्रमांक 1/2026, aiproperty-phuket.com द्वारे उद्धृत