थायलंडमध्ये कर्ज कमी, पण फायद्यात कोण? गुंतवणूकदारांसाठी संपूर्ण चित्र

जर तुम्ही थायलंड, विशेषतः फुकेटमध्ये मालमत्ता घेण्याचा विचार करत असाल, तर एक आकडा तुमचं लक्ष वेधून घेईल: थायलंडमधील घरगुती कर्जाचे प्रमाण कमी होत आहे. पण याचा अर्थ स्थानिक लोकांची आर्थिक स्थिती सुधारली असा नाही, तर बँकांनी कर्ज देणं कमी केलं आहे असा होतो. मराठी गुंतवणूकदारांसाठी हा फरक समजून घेणं फार महत्त्वाचं आहे, कारण यातूनच पुढच्या दोन-तीन वर्षांतल्या किंमती आणि वाटाघाटीच्या संधी ठरणार आहेत.

एका ओळीत उत्तर

थायलंडमधील घरगुती कर्ज GDP च्या तुलनेत 2021 मधील 90.8% या उच्चांकावरून 2026 च्या सुरुवातीला 86% च्या खाली आले आहे. हे उत्पन्नवाढीमुळे नाही तर बँकांनी कर्जमापन (स्कोअरिंग) कडक केल्यामुळे आणि डाउन पेमेंटची अट वाढवल्यामुळे घडले आहे. यामुळे स्थानिक खरेदीदारांची क्रयशक्ती आक्रसते आहे, आणि रोखीने खरेदी करणाऱ्या परदेशी गुंतवणूकदारांना डेव्हलपरसोबत सौदेबाजीत वरचा हात मिळतो आहे.

आकडेवारी नेमकं काय सांगते?

• थायलंडच्या मध्यवर्ती बँकेच्या (Bank of Thailand) अहवालानुसार घरगुती कर्ज-GDP गुणोत्तर सलग तीन तिमाहींमध्ये घसरले आहे.
• 2024 च्या तुलनेत गृहकर्ज नाकारण्याचे प्रमाण अंदाजे 15-20% ने वाढले आहे.
• दुसऱ्या आणि तिसऱ्या घरासाठीच्या Loan-to-Value (LTV) मर्यादा अजूनही कडक असून मूल्यांकनाच्या 70-80% पर्यंतच मर्यादित आहेत.
• बँकॉकमधील न विकलेल्या कॉन्डोमिनियम युनिट्सची संख्या 65,000 पेक्षा जास्त झाली आहे (Agency for Real Estate Affairs - AREA चा अंदाज).
• बँकॉकमध्ये नव्या कॉन्डोची सरासरी किंमत भागानुसार प्रति चौरस मीटर 120,000-180,000 थाई बात असून, प्रीमियम डेव्हलपर प्रकल्पांमध्ये परदेशी खरेदीदारांसाठी ही किंमत 100,000 बातपेक्षा जास्त होत चालली आहे.
• परदेशी नागरिक एका इमारतीत 49% परदेशी मालकी कोट्याअंतर्गत कॉन्डो विकत घेऊ शकतात, आणि लोकप्रिय प्रकल्पांमध्ये हा कोटा आता वेगाने भरतो आहे कारण मागणी परदेशी खरेदीदारांकडे झुकते आहे.
• विक्री वाढवण्यासाठी डेव्हलपर्सनी हप्ते योजना लांबवल्या असून, काही प्रकल्पांत 36 महिन्यांपर्यंत व्याजमुक्त हप्ते दिले जात आहेत.
• फुकेट हे थायलंडमधील सर्वाधिक आंतरराष्ट्रीय एक्सपोजर असलेले मालमत्ता बाजारपेठ बनले आहे; दुसरे घर, भाड्याची गुंतवणूक आणि स्थलांतर यासाठीची परदेशी मागणी संपूर्ण देशाच्या मंदीचा परिणाम काही प्रमाणात भरून काढते आहे.

The Business Times च्या वृत्तानुसार, कर्जाचा दबाव आणि आवळलेली पतव्यवस्था यामुळे थायलंडचे घरगुती बाजार सलग चौथ्या वर्षी घसरणीच्या दिशेने जात आहे.

हे परदेशी खरेदीदारांसाठी संधी का ठरते?

जे गुंतवणूकदार रोखीने खरेदी करतात किंवा स्वतःच्या देशातून फायनान्स उभे करतात, त्यांच्यासाठी ही परिस्थिती अनुकूल ठरते. स्थानिक मागणी कमी झाल्याने डेव्हलपर्सना विक्री टिकवण्यासाठी सवलती द्याव्या लागत आहेत. पण याचा फायदा घेण्यासाठी आकड्यांमागचं गणित नीट समजून घेणं गरजेचं आहे. थायलंड मालमत्ता या नात्याने आम्ही मराठी गुंतवणूकदारांना नेमकं हेच गणित सोपं करून सांगतो.

किंमतीत सवलत दिसते की लपवली जाते?

खुल्या बाजारात मोठी किंमत कपात दिसत नाही. त्याऐवजी डेव्हलपर्स लपलेल्या सवलती देतात: मोफत फर्निचर पॅकेज, ठराविक भाडे परताव्याची हमी, आणि लांबलेल्या हप्ते योजना. यादी किंमतीवरून प्रत्यक्ष सूट प्रकल्प आणि बांधकामाच्या टप्प्यानुसार 5-12% पर्यंत जाऊ शकते.

बँकॉक विरुद्ध फुकेट: फरक काय?

बँकॉकच्या नव्या मेट्रो लाईन्सलगतच्या उपनगरी भागांत, जिथे डेव्हलपर्सनी थाई मध्यमवर्गीय खरेदीदारांना लक्ष्य करून मोठ्या प्रमाणावर प्रकल्प उभारले, तिथे सर्वाधिक दबाव जाणवतो, विशेषतः Bang Na, Bang Sue आणि Rangsit या भागांत. याउलट Sukhumvit, Silom आणि Sathon सारखे मध्यवर्ती भाग परदेशी मागणीमुळे तुलनेने स्थिर राहिले आहेत.

फुकेट मात्र पूर्णपणे वेगळ्या पद्धतीने वागतो. इथे परदेशी खरेदीदारांचे व्यवहार प्रीमियम सेगमेंटमधील एकूण विक्रीच्या 40-60% इतके आहेत. त्यामुळे थाई कर्जदारांसाठी आवळलेली पतव्यवस्था फुकेटवर तितकासा थेट परिणाम करत नाही. इथे किंमतींवर सर्वात जास्त परिणाम करणारा घटक म्हणजे बात आणि डॉलर/युरोमधील विनिमय दर, तसेच पर्यटनाचा ओघ.

व्याजदर आणि कर्जाची स्थिती

थायलंडच्या मध्यवर्ती बँकेने 2025 च्या शेवटी धोरणात्मक व्याजदर 2.25% वर आणला, पण सावध भूमिका कायम आहे. महागाई आणि बातच्या विनिमय दरावर पुढील दरकपात अवलंबून आहे. दर आणखी कमी झाले तरी बँकांना कर्जमापनाचे निकष सैल करण्याची सक्ती नाही, त्यामुळे गृहकर्ज मिळण्यावर याचा थेट परिणाम मर्यादितच राहू शकतो. सध्या थाई कर्जदारांसाठी सरासरी गृहकर्ज व्याजदर वार्षिक 5.5-7.5% इतका आहे.

परदेशी नागरिकाला थाई बँकेकडून कर्ज मिळू शकते का?

तांत्रिकदृष्ट्या होय, पण प्रत्यक्षात जवळपास अशक्य. UOB आणि ICBC Thailand सारख्या मोजक्याच बँका बिगर-रहिवाशांचे अर्ज विचारात घेतात, आणि अटीही कडक असतात: 30-50% डाउन पेमेंट, वार्षिक 6-8% व्याजदर, आणि थायलंडमध्ये किंवा स्वतःच्या देशातील उत्पन्नाचा अनिवार्य पुरावा.

डेव्हलपरची विश्वासार्हता कशी तपासावी?

विक्री मंदावली की काही कमकुवत डेव्हलपर्स बांधकाम लांबवतात किंवा गुणवत्तेत तडजोड करतात. त्यामुळे ऑडिट झालेली आर्थिक कागदपत्रे मागा आणि आतापर्यंत किती युनिट्स विकली गेली आहेत ते तपासा. जर बांधकाम सुरू होताना 50% पेक्षा कमी युनिट्स विकली गेली असतील, तर ते जोखमीचे लक्षण समजा.

भाड्याने देण्यासाठी घेणं अजूनही फायद्याचं आहे का?

बँकॉकमधील कॉन्डोवर निव्वळ भाडे परतावा वार्षिक 4-6% इतका आहे, तर फुकेटच्या मॅनेज्ड अपार्टमेंट सेगमेंटमध्ये हा परतावा 5-8% पर्यंत जातो. डेव्हलपर्स आता जास्त वाटाघाटीसाठी तयार आहेत आणि थाई खरेदीदारांची स्पर्धाही कमी झाली आहे, त्यामुळे प्रत्यक्ष भेट देऊन मालमत्ता पाहण्याची ही योग्य वेळ आहे.

2026 च्या उत्तरार्धाचा अंदाज काय?

बाजारातील अंदाजानुसार वर्षाअखेरीस बँकॉकमध्ये नव्या प्रकल्पांच्या लाँचमध्ये 10-15% घट होऊ शकते. यामुळे नवीन पुरवठा मर्यादित राहील आणि मध्यम मुदतीत किंमतींना आधार मिळेल. 3-5 वर्षांचा गुंतवणूक कालावधी असणाऱ्यांसाठी सध्याची परिस्थिती मध्यम-जोखमीची पण योग्य प्रवेश संधी देते.

स्रोत: The Business Times

थायलंडमध्ये गुंतवणूक करण्यास तयार आहात? योग्य मालमत्ता शोधण्यासाठी आमचे तज्ज्ञ तुम्हाला मदत करतील.