थेट उत्तर: पुकेटमध्ये हप्त्यावर फ्लॅट घेता येतो का?
हो, शक्य आहे. थायलंडमधील बँका परदेशी नागरिकांना साधारणपणे गृहकर्ज देत नाहीत, परंतु पुकेटचे मोठे डेव्हलपर स्वतःच खरेदीदारांना थेट हप्त्याची सुविधा देतात - बहुतेक प्रकरणांमध्ये बांधकाम काळात 0% व्याजाने. डाउन पेमेंट साधारणत: 20 ते 30% असते आणि उर्वरित रक्कम 12 ते 60 महिन्यांत भरता येते.
पुण्यातून किंवा मुंबईतून थायलंडमध्ये मालमत्ता खरेदी करायची ठरवली, तर पहिला प्रश्न येतो: 'बँक कर्ज मिळेल का?' उत्तर बहुतेकदा 'नाही' असते. पण म्हणून हे स्वप्न अशक्य नाही. Colliers Thailand च्या आकडेवारीनुसार 2021 ते 2025 या काळात पुकेटमध्ये तब्बल 45,066 निवासी युनिट्स लॉन्च झाले आणि एकूण गुंतवणूक 469.72 अब्ज बाट (सुमारे 13 अब्ज डॉलर) इतकी होती. 2025 मध्ये एकट्या वर्षात 72 हून अधिक नवीन प्रकल्प, 10,312 युनिट्स आणि 81.64 अब्ज बाटची उलाढाल नोंदवली गेली.
या स्पर्धात्मक बाजारात आंतरराष्ट्रीय खरेदीदारांना आकर्षित करण्यासाठी डेव्हलपरांनी हप्त्याची योजना हेच प्रमुख विक्री साधन केले आहे. Sansiri ने 2026-2028 साठी 24 अब्ज बाट मूल्याचे 20 नवीन पुकेट प्रकल्प जाहीर केले आहेत. AssetWise (The Title ब्रँड) कडे मार्च 2026 पर्यंत 21.669 अब्ज बाटचा पुकेट बॅकलॉग होता, जो त्यांच्या संपूर्ण पोर्टफोलिओच्या 57% आहे.
पुकेटमधील मुख्य हप्ता योजना कोणत्या आहेत?
योजना 1: 30/70 बांधकाम-काळ हप्ता (सर्वात सामान्य)
खरेदीदार करारावर सही करताना 30% रक्कम भरतो - काहीवेळा पहिल्या 3 ते 6 महिन्यांत टप्प्याटप्प्याने. उर्वरित 70% बांधकाम पूर्ण झाल्यावर ताबा घेताना भरायची असते. या काळात शून्य व्याज असते.
उदाहरण: AssetWise च्या The Title प्रकल्पातील 80 लाख बाट किमतीचा कंडो. खरेदीदार प्रथम 2 लाख बाट आरक्षण फी भरतो, त्यानंतर 12 महिने दरमहा 1.80 लाख बाट (एकूण 23.60 लाख बाट), आणि ताब्याच्या वेळी एकरकमी 56.40 लाख बाट.
बांधकाम 18 ते 30 महिन्यांत पूर्ण होते, त्या काळात व्याज नाही म्हणजे हे प्रभावीपणे एक व्याजमुक्त कर्जच आहे.
योजना 2: 20/80 ताब्यानंतरचा विस्तारित हप्ता
विशेषतः मोठ्या विला खरेदीसाठी उपयुक्त. बांधकाम संपेपर्यंत फक्त 20% भरायचे, आणि उर्वरित 80% ताब्यानंतर 24 ते 36 महिन्यांत भरण्याची मुभा. मात्र या टप्प्यात वार्षिक 3 ते 8% व्याज लागू होते.
ही योजना प्रामुख्याने 1.5 ते 4 कोटी बाट किमतीच्या विलांसाठी दिसते, जिथे एकाच वेळी मोठी रक्कम भरणे अडचणीचे ठरते.
योजना 3: थाई बँक गृहकर्ज (मर्यादित पर्याय)
तांत्रिकदृष्ट्या शक्य, पण प्रत्यक्षात अवघड. काही बँका परदेशी नागरिकांना कर्ज देतात:
- UOB Thailand - निवडक देशांच्या नागरिकांना 70% LTV पर्यंत, व्याजदर 6.5% पासून
- Bangkok Bank - थाई वर्क परमिट धारकांसाठी
- ICBC (Thai) - प्रामुख्याने चिनी खरेदीदारांसाठी
अटी: दरमहा 80,000 ते 1,00,000 बाट सिद्ध उत्पन्न, वर्क व्हिसा किंवा व्यवसाय परवाना, आणि क्रेडिट इतिहास. मंजुरी मिळण्यास 45 ते 90 दिवस लागतात. थायलंडमध्ये नोकरी नसलेल्या बहुतांश भारतीय गुंतवणूकदारांसाठी हा मार्ग व्यावहारिकदृष्ट्या बंद असतो.
योजना 4: स्वदेशातून मालमत्ता तारण ठेवून कर्ज
पुण्यातील किंवा मुंबईतील घर तारण ठेवून भारतात कर्ज घेणे आणि थायलंडला पैसे पाठवणे हाही एक पर्याय आहे. यामुळे थाई डेव्हलपरसमोर 'कॅश बायर' म्हणून चांगल्या किमतीवर वाटाघाटी करता येतात.
चारही पर्यायांची तुलना
| मुद्दा | 30/70 बांधकाम योजना | 20/80 ताब्यानंतर | थाई बँक कर्ज | स्वदेश कर्ज |
|---|---|---|---|---|
| डाउन पेमेंट | 30% | 20% | 30-50% | 0% (दुसऱ्या मालमत्तेवर) |
| व्याजदर | 0% | वार्षिक 3-8% | वार्षिक 6.5-8% | देशानुसार वेगळे |
| कालावधी | 18-30 महिने | 36-60 महिने | 20 वर्षांपर्यंत | 15-25 वर्षांपर्यंत |
| परदेशी नागरिकांसाठी सुलभता | जास्त | मध्यम | कमी | स्थितीनुसार |
| मंजुरी वेळ | 1-3 दिवस | 1-7 दिवस | 45-90 दिवस | 14-60 दिवस |
| खरेदीदाराचा धोका | मध्यम (डेव्हलपरवर अवलंबून) | सरासरीपेक्षा जास्त | कमी (बँक तपासते) | चलन धोका |
| 1 कोटी बाटवर अतिरिक्त खर्च | 0 बाट | 4.50 लाख ते 12 लाख बाट | 13 लाख ते 24 लाख बाट (5 वर्षे) | बदलते |
या योजनांमधील 6 महत्त्वाचे धोके
1. करार नीट न वाचणे Sale and Purchase Agreement (SPA) मध्ये हप्त्याच्या सर्व अटी असतात. उशिरा पेमेंटवर दरमहा 1 ते 1.5% दंड, रद्दीकरणावर 25 ते 30% रक्कम जप्त होण्याची तरतूद असते. करारावर सही करण्यापूर्वी थाई मालमत्ता वकिलाकडून इंग्रजी आवृत्ती तपासून घ्या.
2. FET प्रमाणपत्राकडे दुर्लक्ष परदेशी नागरिक फ्रीहोल्ड कंडो खरेदी करतो तेव्हा प्रत्येक आंतरराष्ट्रीय हस्तांतरण थाई बँकेतून जाणे आणि Foreign Exchange Transaction (FET) फॉर्म मिळवणे अनिवार्य आहे. हे प्रमाणपत्र नसेल तर भूमी विभाग मालकी नोंदणी करणार नाही. मनी एक्सचेंज काउंटरमधून पैसे दिले तर हे पात्र ठरत नाही.
3. अंतिम मोठ्या हप्त्याचा अंदाज न घेणे 30/70 योजनेत बांधकाम काळात हप्ते सोयीचे वाटतात, पण ताब्याच्या वेळी एकरकमी 70% रक्कम भरायची असते. आर्थिक परिस्थिती बदलली तर आधी भरलेले सर्व पैसे जाण्याचा धोका असतो.
4. हप्ता योजना म्हणजे बँक गॅरंटी नाही डेव्हलपर दिवाळखोर झाला तर खरेदीदार सामान्य कर्जदार म्हणून रांगेत उभा राहतो. म्हणूनच SET-listed (Stock Exchange of Thailand वर नोंदणीकृत) डेव्हलपर निवडणे महत्त्वाचे आहे. 21.7 अब्ज बाट बॅकलॉग असलेले AssetWise किंवा 2026 मध्ये 39 अब्ज बाट महसूल लक्ष्य असलेले Sansiri यांसारखे पारदर्शक डेव्हलपर हा धोका कमी करतात.
5. अतिरिक्त खर्च विसरणे मालमत्तेच्या किमतीव्यतिरिक्त: भूमी विभाग हस्तांतरण शुल्क (नवीन बांधकामासाठी सुमारे 2%), सिंकिंग फंड (500 ते 800 बाट प्रति चौ.मी.), आणि मासिक देखभाल शुल्क (40 ते 120 बाट प्रति चौ.मी.). हे खर्च हप्ता योजनेत समाविष्ट नसतात.
6. 49% परदेशी कोट्याची मर्यादा कोणत्याही इमारतीतील विक्रीयोग्य क्षेत्रापैकी फक्त 49% परदेशी नागरिक फ्रीहोल्ड पद्धतीने खरेदी करू शकतात. करारावर सही करण्यापूर्वी प्रकल्पातील उर्वरित परदेशी कोटा किती शिल्लक आहे ते नक्की विचारा.
थायलंड मालमत्ता टीमचा सल्ला
थायलंड मालमत्ता च्या अनुभवानुसार, मराठी खरेदीदारांसाठी सर्वात सुरक्षित सुरुवात म्हणजे SET-listed डेव्हलपरचा 30/70 बांधकाम-काळ हप्ता, EIA परवानगी आणि बांधकाम परवाना तपासून. Siam Real Estate च्या मते, 'Easy Buy' योजनांमध्ये सुरुवातीला 10 ते 30% आरक्षण रक्कम भरावी लागते आणि उर्वरित रक्कम त्रैमासिक किंवा सानुकूल वेळापत्रकानुसार 5 वर्षांपर्यंत भरता येते, बँकेशिवाय.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
पुकेटमधील कोणताही डेव्हलपर हप्ता योजना देतो का? नाही. हप्ता योजना प्रामुख्याने मोठ्या आणि मध्यम आकाराच्या डेव्हलपरांकडून दिल्या जातात ज्यांचा आंतरराष्ट्रीय विक्रीवर भर आहे. छोट्या डेव्हलपरांना सहसा सही करताना पूर्ण रक्कम किंवा 50/50 हवी असते.
किमान डाउन पेमेंट किती असते? साधारणतः खरेदी किमतीच्या 20 ते 30%. बुकिंगच्या वेळी भरलेली 1 लाख ते 3 लाख बाट आरक्षण फी यातच मोजली जाते.
हप्ता चुकला तर काय होते? बहुतेक करारांमध्ये 15 ते 30 दिवसांची माफी असते. त्यानंतर दरमहा 1 ते 1.5% दंड आकारला जातो. 60 ते 90 दिवसांपेक्षा जास्त थकबाकी झाली तर डेव्हलपर करार रद्द करून 25 ते 30% रक्कम ठेवू शकतो.
व्हिसाशिवाय हप्ता योजना मिळते का? हो, व्हिसाचा प्रकार हप्ता करारावर परिणाम करत नाही. मात्र पैसे पाठवण्यासाठी थाई बँक खाते आवश्यक आहे. टुरिस्ट व्हिसावरही बहुतांश बँकांमध्ये खाते उघडता येते, पण अटी वेगळ्या असू शकतात.
रोख रक्कम दिली तर सवलत मिळते का? हो. डेव्हलपर अनेकदा पूर्ण रोख पेमेंटवर 3 ते 7% सवलत देतात. ताब्यानंतरच्या हप्ता योजनेत किमतीत अप्रत्यक्ष प्रीमियम असू शकतो.
स्रोत: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers