थेट उत्तर: बँकेशिवाय पुकेटमध्ये मालमत्ता कशी खरेदी करावी?
परदेशी नागरिकांना थाई बँकेकडून सामान्य गृहकर्ज मिळत नाही - हे कायदेशीर वास्तव आहे. तरीही पुकेटच्या बाजारपेठेत डेव्हलपर हप्ता योजना (३ वर्षांपर्यंत), विक्रेता फायनान्सिंग आणि ऑफशोअर बँक क्रेडिट यांच्याद्वारे मालमत्ता खरेदी शक्य आहे. पहिला हप्ता केवळ १०% पासून सुरू होऊ शकतो आणि बहुतेक डेव्हलपर हप्ता योजनांवर ०% व्याज आकारले जाते.
पुण्यातून किंवा मुंबईतून थेट थायलंडमध्ये गुंतवणूक करणे आता पूर्वीपेक्षा खूपच सोपे झाले आहे. Nation Thailand च्या आकडेवारीनुसार, Q3 2025 मध्ये पुकेटमधील एकूण condo व्यवहारांपैकी ६०% परदेशी खरेदीदारांनी केले होते, आणि २०२६ साठी हे प्रमाण ६५% पर्यंत पोहोचण्याचा अंदाज आहे. यातील जवळपास कोणीही थाई बँक फायनान्सिंग वापरले नाही.
थायलंड मालमत्ता च्या माध्यमातून अनेक मराठी गुंतवणूकदार हे समजून घेऊ लागले आहेत की थाई डेव्हलपरची हप्ता योजना म्हणजे कर्ज नसते - ती खरेदीदार आणि डेव्हलपर यांच्यातील थेट करारबद्ध व्यवस्था असते. संपूर्ण रक्कम चुकती होईपर्यंत मालकी हस्तांतरण होत नाही.
महत्त्वाची संख्या एका नजरेत
- डाऊन पेमेंट: प्रकल्पानुसार १०% ते ५०%
- हप्ता कालावधी: डेव्हलपर योजनांसाठी १२ महिने ते ३ वर्षे; विक्रेता फायनान्सिंगमध्ये ५ वर्षांपर्यंत
- व्याजदर: डेव्हलपर हप्त्यांवर सामान्यतः ०%; विक्रेता फायनान्सिंगमध्ये वार्षिक ३-५% प्रीमियम
- परदेशी मालकी मर्यादा: इमारतीच्या एकूण क्षेत्रफळाच्या ४९% - डिपॉझिट टाकण्यापूर्वी तपासणे अनिवार्य
- पैसे पाठवणे: FETF (Foreign Exchange Transaction Form) साठी पैसे परदेशातून परकीय चलनात पाठवणे आवश्यक
- AssetWise च्या The Title पोर्टफोलिओचे पुकेटमधील एकूण मूल्य ४७.४४७ अब्ज THB इतके आहे
५ पेमेंट पद्धती सविस्तर
१. डेव्हलपरची मैलाचा-दगड (Milestone) हप्ता योजना - बांधकाम-पूर्व टप्प्यात
नवीन बांधकामांसाठी ही सर्वात प्रचलित पद्धत आहे. Chertalay मधील The Harmony by Wallaya Villas मध्ये ३०/३०/१५/१५/१०% अशी रचना आहे: करार नोंदणीच्या वेळी ३०%, पायाभरणी पूर्ण झाल्यावर ३०%, नंतरच्या टप्प्यांवर १५% आणि १५%, आणि चाव्या ताब्यात घेताना अंतिम १०%. या प्रकल्पाची पूर्णता Q3 2027 मध्ये अपेक्षित असल्याने खरेदीदारांना जवळपास दोन वर्षे हप्ते विभागण्याची संधी मिळते.
Layan Verde मध्ये आणखी लवचिक अटी आहेत. येथे प्रवेश किंमत $२,६३,००० USD पासून सुरू होते आणि ५०% किंवा ३५% अशा दोन पर्यायांमध्ये उरलेले हप्ते २०२८ च्या अखेरपर्यंत विभागता येतात. या प्रकल्पातील स्टुडिओ युनिट्सवर अपेक्षित रेंटल पूल परतावा वार्षिक ८.७% पर्यंत आहे.
AssetWise च्या The Title ब्रँड condo साठी मानक रचना: करार नोंदणीवेळी २५%, पायाभरणीवर २५%, आणि ताबा मिळाल्यावर २५% अशी असते.
२. विक्रेता फायनान्सिंग (Easy Buy) - दुय्यम बाजारात
ही खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यातील खाजगी व्यवस्था असते, कोणत्याही बँकेचा सहभाग नसतो. खरेदीदार १०-३०% डिपॉझिट देतो आणि उर्वरित रक्कम तिमाही किंवा मासिक हप्त्यांमध्ये ३ ते ५ वर्षांत परत करतो. संपूर्ण रक्कम चुकती होईपर्यंत मालकी विक्रेत्याकडेच राहते.
Siam Real Estate नुसार, सुरुवातीला जास्त रक्कम (३०% च्या जवळ) दिल्यास चांगल्या अटी मिळतात. व्याज सामान्यतः करारात 'किंमत प्रीमियम' म्हणून समाविष्ट केले जाते - थकीत रकमेवर वार्षिक ३-५% या श्रेणीत.
३. संपूर्ण रक्कम एकरकमी - सुरुवातीच्या टप्प्यात सूट
काही डेव्हलपर बांधकाम-पूर्व टप्प्यात १००% रक्कम एकदम दिल्यास ५-१५% सूट देतात. ज्यांच्याकडे तरल भांडवल आहे आणि जे १.५ ते २ वर्षे पैसे अडवण्यास तयार आहेत त्यांच्यासाठी हा पर्याय उत्तम आहे. बांधकाम विलंबाचा धोका असतो, पण प्रवेश किंमत सर्वात कमी असते.
४. डिपॉझिट + करार हस्तांतरण (Assignment) - पूर्णतेपूर्वी
खरेदीदार २५-३०% डिपॉझिट देऊन युनिट सुरक्षित करतो, आणि बांधकाम पूर्ण होण्यापूर्वीच करार नव्या खरेदीदाराला हस्तांतरित करतो. बाजारमूल्य वाढत असेल तर हे फायदेशीर ठरते, परंतु सर्व डेव्हलपर assignment ला परवानगी देत नाहीत. करारपत्र काळजीपूर्वक तपासणे अत्यावश्यक आहे.
५. ऑफशोअर-समर्थित वित्तपुरवठा
सिंगापूर आणि हाँगकाँगमधील निवडक आंतरराष्ट्रीय बँका, परदेशातील मालमत्तेच्या तारणावर थाई रिअल इस्टेट खरेदीसाठी कर्ज देतात. सामान्यतः वार्षिक ४-६% व्याजदराने. ही व्यवस्था जटिल असते आणि मोठ्या विद्यमान पोर्टफोलिओची आवश्यकता असते, पण इतर गुंतवणुका मोडायची इच्छा नसलेल्यांसाठी हा उत्तम पर्याय आहे.
पाचही पर्यांची तुलनात्मक सारणी
| निकष | डेव्हलपर Milestone | विक्रेता फायनान्सिंग | एकरकमी रक्कम | करार हस्तांतरण | ऑफशोअर क्रेडिट |
|---|---|---|---|---|---|
| डाऊन पेमेंट | २५-५०% | १०-३०% | १००% | २५-३०% | २०-४०% |
| हप्ता कालावधी | १-३ वर्षे (बांधकाम) | ३-५ वर्षे | एकच पेमेंट | पूर्णतेपर्यंत | ५-१५ वर्षे |
| व्याजदर | ०% | वार्षिक ३-५% | शून्य | शून्य | वार्षिक ४-६% |
| मालकी हस्तांतरण | पूर्ण रक्कम नंतर | पूर्ण रक्कम नंतर | लगेच | मिळत नाही | कर्ज फिटल्यावर |
| मुख्य धोका | बांधकाम विलंब | विक्रेता डिफॉल्ट | भांडवल अडकणे | Assignment बंदी | चलन जोखीम |
| उपलब्धता | मोठ्या प्रमाणावर | मर्यादित | नेहमी | करारावर अवलंबून | मोठे पोर्टफोलिओ |
या ५ चुका टाळा - नाहीतर पैसे बुडतील
चूक १ - ४९% कोटा न तपासणे: थाई कायद्यानुसार परदेशी व्यक्ती फ्रीहोल्ड condo तेव्हाच ठेवू शकते जेव्हा इमारतीच्या एकूण क्षेत्रफळाच्या ४९% पेक्षा कमी परदेशी मालकी असेल. World of Condos 2026 च्या मार्गदर्शिकेनुसार हा कोटा इमारत-स्तरावर लागू होतो. कोटा भरला असेल तर डिपॉझिट टाकल्यानंतरही नोंदणी होणार नाही. डिपॉझिट टाकण्यापूर्वी condo juristic person कडून लेखी प्रमाणपत्र घ्या आणि Land Office मध्ये सत्यापन करा.
चूक २ - थायलंडमधूनच पैसे पाठवणे: फ्रीहोल्ड condo नोंदणीसाठी पैसे परदेशातून परकीय चलनात आलेले असणे आवश्यक आहे. थाई बँकेकडून FETF (Foreign Exchange Transaction Form) मिळाल्याशिवाय Land Department मालकी नोंदणी नाकारते.
चूक ३ - तोंडी अटींवर विश्वास ठेवणे: विक्रेता फायनान्सिंगमध्ये अनेकदा अटी तोंडी सांगितल्या जातात. प्रत्येक हप्त्याची रक्कम, तारीख, उशिराचा दंड आणि डिपॉझिट परताव्याच्या अटी - सगळ्या Sale and Purchase Agreement मध्ये लिखित स्वरूपात असणे अनिवार्य आहे.
चूक ४ - Sinking Fund आणि CAM फी विसरणे: युनिटच्या किमतीव्यतिरिक्त एकदाच Sinking Fund (सामान्यतः ४००-८०० THB प्रति चौ.मी.) आणि नियमित Common Area Maintenance शुल्क (४०-१०० THB प्रति चौ.मी. प्रतिमाह) द्यावे लागते. हे हप्ता योजनेत समाविष्ट नसते.
चूक ५ - हप्ता योजनेला गुंतवणूक संरक्षण समजणे: डेव्हलपर दिवाळखोर झाल्यास हप्ता योजना तुम्हाला वाचवत नाही. सही करण्यापूर्वी डेव्हलपरची आर्थिक स्थिती, EIA (Environmental Impact Assessment) परवाना, आणि आधीचे पूर्ण केलेले प्रकल्प तपासा.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
प्रश्न: हप्ते न भरता आलो तर काय होते? डेव्हलपर milestone योजनेत डेव्हलपरला करार रद्द करण्याचा आणि आधी दिलेले पैसे ठेवण्याचा अधिकार असतो - एकूण रकमेच्या १०-२५% कापून किंवा संपूर्ण रक्कम ठेवून. करारपत्रात हे नक्की किती असेल ते लिहिलेले असणे आवश्यक आहे.
प्रश्न: Rawai किंवा Chalong मध्ये स्वस्त पर्याय आहेत का? हो. Rawai आणि Chalong भागात ३-४ दशलक्ष THB पासून condo उपलब्ध आहेत, परंतु तेथे हप्त्यांच्या अटी कमी लवचिक असतात. Layan Verde सारख्या प्रीमियम प्रकल्पांची सुरुवातीची किंमत $२,६३,००० USD (सुमारे ९.२ दशलक्ष THB) आहे.
प्रश्न: हप्ता कालावधीत विनिमय दर बदलला तर काय होते? प्रत्येक पेमेंट त्या दिवशीच्या बाजारभावाने रूपांतरित होते. संपूर्ण हप्ता कालावधीत चलन जोखीम (currency risk) खरेदीदाराने स्वीकारलेली असते - दर अनुकूल असेल तर फायदा, प्रतिकूल असेल तर जास्त रक्कम द्यावी लागू शकते.
प्रश्न: मालकी हस्तांतरणाच्या वेळी किती कर भरावा लागतो? हप्त्यावर स्वतःहून कोणताही कर नाही. Land Office मध्ये मालकी नोंदणीच्या वेळी मूल्यांकित किमतीच्या २% हस्तांतरण शुल्क (सामान्यतः विक्रेता आणि खरेदीदार समान वाटून घेतात) आणि ०.५% stamp duty भरावे लागते.
स्रोत: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026